ATTESTATO DI PRESTAZIONE ENERGETICA NELLE COMPRAVENDITE IMMOBILIARI
Introduzione
L'attestato di prestazione energetica, noto come APE, è un documento imprescindibile in una compravendita immobiliare. Si tratta di un documento redatto da un tecnico abilitato (di solito architetto, ingegnere, geometra, ma sono previsti anche altri professionisti) che fornisce informazioni relative all'efficienza energetica di un intero edificio o di una singola unità immobiliare.
La prestazione energetica è legata alla quantità di energia consumata in un anno da un immobile per mantenere delle condizioni medie di confort al suo interno. In base a questo consumo esso viene classificato in una delle 10 classi dell'apposita scala, che va dalla G alla A4: alla G corrisponde la prestazione peggiore con li massimo consumo ed alla A4 la migliore con il minor consumo.
La prestazione energetica
In base alla normativa più recente in vigore, l'energia viene utilizzata per dei precisi SERVIZI in un edificio o unità immobiliare:
- climatizzazione invernale= impianti di riscaldamento
- climatizzazione estiva= impianti di raffrescamento
- produzione di acqua calda sanitaria= acqua calda usata per lavare e lavarsi
- ventilazione meccanica= impianto per il ricambio di aria
- illuminazione= illuminazione artificiale per immobili non residenziali
- trasporto di persone o cose= ascensori, montascale, piattaforme elevatrici, montacarichi, montauto, scale mobili, marciapiedi mobili, per immobili non residenziali
Si fa riferimento soltanto ai servizi effettivamente presenti, tranne che climatizzazione invernale e, nel caso di residenze, acqua calda sanitaria; in questi casi si utilizza un modello virtuale.
Il consumo di energia da parte di un immobile non dipende soltanto dai servizi utilizzati ma anche da alcune caratteristiche come:
- condizioni climatiche del luogo
- esposizione
- collocazione (edificio isolato o unità immobiliare confinante con altre)
- dimensioni e geometria
- proprietà termiche e materiali di murature, solai, coperture
- proprietà termiche e materiali degli infissi esterni ed interni
- presenza di elementi quali i balconi che creano ombra
- ponti termici (discontinuità nella costruzione che comportano un maggiore scambio di calore)
Oltre a queste PROPRIETA' COSTRUTTIVE dell'edificio o unità immobiliare la prestazione energetica è determinata anche dalle CARATTERISTICHE DEGLI IMPIANTI TERMICI presenti, sia che si tratti di uno unico sia che ce ne siano contemporaneamente più di uno. Queste caratteristiche sono:
- fonte di energia (elettricità, gas, GPL, gasolio, carbone, biomasse,...)
- tipo di generatore (caldaia, pompa di calore, macchina frigorifera, teleriscaldamento,
generatore elettrico,...)
- tipo e potenza della rete di distribuzione (termosifoni, ventilconvettori,riscaldamento a pavimento...)
- tipo di impianto (autonomo o condominiale)
Il consumo annuo di energia da parte dell'immobile viene compensato dall'energia proveniente da fonte rinnovabile (fotovoltaico, solare termico,...) o da cogenerazione (produzione combinata di elettricità e calore) eventualmente presente. Questa compensazione vale solo per la stessa fonte di energia (elettricità con elettricità, energia termica con energia termica,...) e solo fino al pareggio, cioè non si considera la quantità in eccesso.
L'Attestato di Prestazione Energetica
Tutti questi dati, analizzati ed elaborati dal professionista, vengono riassunti nell' APE, costituito da 2 pagine introduttive comprensibili a tutti e le pagine successive dedicate ai tecnici con dati più approfonditi. Le informazioni generali sono:
- dati dell'immobile
- servizi energetici presenti
- classe energetica dell'immobile da G ad A4
- indice di prestazione energetica globale non rinnovabile e rinnovabile
- indice di prestazione energetica invernale ed estiva del''immobile indipendentemente dagli impianti presenti
- valori di riferimento di legge
- emissioni annue di anidride carbonica
- indici di prestazione energetica degli impianti presenti
- interventi raccomandati per il miglioramento energetico dell'immobile con il risultato raggiungibile ed il tempo di ritorno dell'investimento
L'attestato, redatto secondo linee guida nazionali, ha lo scopo di informare l'acquirente rispetto alla convenienza economica di comprare l'immobile in base alla sua prestazione energetica ed alla necessità o meno di migliorarla, sia per le residenze sia per altri tipi di edifici.
L'APE nella compravendita immobiliare
La Legge 90/2013 prevede che In una compravendita il proprietario-venditore è tenuto a dotare l'immobile dell'APE, se ne è privo, e deve renderlo disponibile all'acquirente durante le trattative. Nei contratti di vendita deve essere inserita una clausola apposita con la quale il compratore dichiara di aver ricevuto le informazioni e la documentazione, APE compreso, relativa alla prestazione energetica. L'attestato deve essere allegato all'atto notarile ed in sua assenza l'atto è nullo. Anche in caso di contratto preliminare il venditore è tenuto a procurarsi e consegnare l'attestato all'acquirente, mentre non sono obbligatori né la sua allegazione né l'inserimento della clausola con la dichiarazione, sebbene a volte questa sia presente. La legge prevede pure l'obbligo di inserire negli annunci di vendita, effettuati con qualsiasi mezzo di comunicazione, gli indici di prestazione energetica dell’involucro, di prestazione energetica globale rinnovabile e non e la classe energetica. La violazione dell'obbligo di dotazione dell'APE nella compravendita comporta per il proprietario una sanzione dai 3000 ai 18000 €, mentre quella per la pubblicità immobiliare va dai 500 ai 3000 € per il responsabile dell'annuncio.
Esistono degli edifici che sono esclusi dall'obbligo dell'APE:
- fabbricati isolati con superficie utile totale inferiore a 50 mq
- edifici industriali e artigianali non riscaldati e/o non raffrescati se non per esigenze di produzione
- edifici rurali non residenziali, privi di impianti di climatizzazione
- fabbricati in cui non è prevista la climatizzazione (box, cantine, autorimesse, parcheggi multipiano, depositi, strutture stagionali a protezione degli impianti sportivi, locali tecnici, locali caldaia, stalle, depositi, ...)
- luoghi di culto ed edifici per attività religiose
- ruderi (se dichiarati tali nell'atto notarile)
- fabbricati in costruzione privi di agibilità (se dichiarati tali nell'atto notarile)
- manufatti non classificabili come edifici (piscina all'aperto, serra, gazebo, capanno per gli attrezzi,...)
Validità dell'APE
L'APE è valido per 10 anni dal rilascio alle seguenti condizioni:
1 - non vengano eseguiti interventi di ristrutturazione o riqualificazione che agiscano sugli elementi edilizi e/o impianti modificando la classe energetica
2 - vengano rispettate le norme per il controllo dell'efficienza energetica degli impianti
I controlli vengono eseguiti con intervallo regolare variabile da 1 a 4 anni a seconda del tipo di impianto, di alimentazione e di potenza termica. Se i controlli non sono stati compiuti in modo regolare l'attestato decade il 31 dicembre del'anno successivo a quello della scadenza non rispettata.
Il professionista che redige l'APE deve inserire in copia o originale il libretto di impianto, obbligatorio per tutti gli impianti termici. In sua assenza l'attestato non può essere compilato, perché in caso contrario significherebbe dichiarare che il proprietario usa l'impianto violando le norme e rendendosi soggetto alla sanzione da 500 a 3000 €. Quindi, è necessario prima dotarsi di libretto e far eseguire il controllo. Inoltre, deve essere indicato anche il codice del catasto regionale, se questo esiste. L'assenza del libretto o l'irregolarità dei controlli sono consentiti in caso di mancanza di impianti per la climatizzazione invernale e produzione di acqua calda sanitaria, distacco, dismissione o disattivazione dell'impianto; in queste ipotesi l'APE ha validità di 10 anni.
APE ed ACE
L'obbligo dell'attestato in una compravendita è stato reso obbligatorio per tutti gli immobili, tranne quelli esclusi, dal 1 gennaio 2012. In precedenza, a partire dal 8 ottobre 2005, esso era previsto solo per nuove costruzioni ed alcuni casi di ristrutturazione. Fino al 3 agosto 2013 il documento utilizzato è l'ACE (attestato di certificazione energetica), che si differenzia dal più recente APE per un minore grado di complessità. Invece, il 1 ottobre 2015 sono entrati in vigore nuovi modelli e regole per l'APE. Per capire se i documenti più vecchi sono ancora validi teniamo presente che:
1 - ACE redatti prima del 1 ottobre 2015= validi fino a 10 anni dal rilascio
2 - APE redatti prima del 1 ottobre 2015= validi fino a 10 anni dal rilascio
3 - APE redatti dopo il 1 ottobre 2015 ma secondo i vecchi modelli= non validi e non utilizzabili
Anche a questi documenti si applicano le due condizioni per la validità di cui abbiamo detto prima (assenza di ristrutturazioni e controllo degli impianti).
I soggetti autorizzati a redigere l'attestato sono:
1 - tecnici abilitati liberi professionisti, associati o dipendenti, con le seguenti caratteristiche:
a - tecnici iscritti ad un ordine o collegio professionale, abilitati alla progettazione di impianti ed edifici, in possesso di laurea specialistica, laurea triennale o diploma nei settori stabiliti (architetto, ingegnere, geometra, perito industriale, perito agrario,...)
b - tecnici non abilitati alla progettazione di impianti ed edifici, in possesso di laurea specialistica, laurea triennale o diploma nei settori stabiliti, che abbiano superato uno specifico corso abilitante (architetto, ingegnere, geometra, perito industriale, perito agrario, ... privi di abilitazione con corso abilitante)
c - tecnici in possesso di laurea specialistica, laurea triennale o diploma nei settori stabiliti, che abbiano superato uno specifico corso abilitante (fisico, matematico, chimico,...con corso abilitante)
2 - enti pubblici del settore energia ed edilizia, con tecnici abilitati nell'organico
3 - organismi pubblici e privati qualificati per l'ispezione in edilizia, ingegneria civile ed impiantistica, italiani o equivalenti europei, con tecnici abilitati nell'organico
4 - società di servizi energetici (ESCO) con tecnici abilitati nell'organico
Per garantire l'imparzialità dell'attestazione il soggetto non deve avere coinvolgimenti diretti o indiretti negli interessi in gioco né vincoli di parentela stretta con il proprietario.
Sottolineiamo che il professionista certificatore deve effettuare obbligatoriamente almeno un sopralluogo presso l'edificio o l'unità immobiliare, allo scopo di raccogliere e verificare i dati necessari. Ha anche il dovere di informare il cliente relativamente a questo obbligo, pertanto è un diritto del committente pretenderlo.
Arch. Michela Antonini - Dott. Ing. Emanuele Santini
L'attestato di prestazione energetica, noto come APE, è un documento imprescindibile in una compravendita immobiliare. Si tratta di un documento redatto da un tecnico abilitato (di solito architetto, ingegnere, geometra, ma sono previsti anche altri professionisti) che fornisce informazioni relative all'efficienza energetica di un intero edificio o di una singola unità immobiliare.
La prestazione energetica è legata alla quantità di energia consumata in un anno da un immobile per mantenere delle condizioni medie di confort al suo interno. In base a questo consumo esso viene classificato in una delle 10 classi dell'apposita scala, che va dalla G alla A4: alla G corrisponde la prestazione peggiore con li massimo consumo ed alla A4 la migliore con il minor consumo.
La prestazione energetica
In base alla normativa più recente in vigore, l'energia viene utilizzata per dei precisi SERVIZI in un edificio o unità immobiliare:
- climatizzazione invernale= impianti di riscaldamento
- climatizzazione estiva= impianti di raffrescamento
- produzione di acqua calda sanitaria= acqua calda usata per lavare e lavarsi
- ventilazione meccanica= impianto per il ricambio di aria
- illuminazione= illuminazione artificiale per immobili non residenziali
- trasporto di persone o cose= ascensori, montascale, piattaforme elevatrici, montacarichi, montauto, scale mobili, marciapiedi mobili, per immobili non residenziali
Si fa riferimento soltanto ai servizi effettivamente presenti, tranne che climatizzazione invernale e, nel caso di residenze, acqua calda sanitaria; in questi casi si utilizza un modello virtuale.
Il consumo di energia da parte di un immobile non dipende soltanto dai servizi utilizzati ma anche da alcune caratteristiche come:
- condizioni climatiche del luogo
- esposizione
- collocazione (edificio isolato o unità immobiliare confinante con altre)
- dimensioni e geometria
- proprietà termiche e materiali di murature, solai, coperture
- proprietà termiche e materiali degli infissi esterni ed interni
- presenza di elementi quali i balconi che creano ombra
- ponti termici (discontinuità nella costruzione che comportano un maggiore scambio di calore)
Oltre a queste PROPRIETA' COSTRUTTIVE dell'edificio o unità immobiliare la prestazione energetica è determinata anche dalle CARATTERISTICHE DEGLI IMPIANTI TERMICI presenti, sia che si tratti di uno unico sia che ce ne siano contemporaneamente più di uno. Queste caratteristiche sono:
- fonte di energia (elettricità, gas, GPL, gasolio, carbone, biomasse,...)
- tipo di generatore (caldaia, pompa di calore, macchina frigorifera, teleriscaldamento,
generatore elettrico,...)
- tipo e potenza della rete di distribuzione (termosifoni, ventilconvettori,riscaldamento a pavimento...)
- tipo di impianto (autonomo o condominiale)
Il consumo annuo di energia da parte dell'immobile viene compensato dall'energia proveniente da fonte rinnovabile (fotovoltaico, solare termico,...) o da cogenerazione (produzione combinata di elettricità e calore) eventualmente presente. Questa compensazione vale solo per la stessa fonte di energia (elettricità con elettricità, energia termica con energia termica,...) e solo fino al pareggio, cioè non si considera la quantità in eccesso.
L'Attestato di Prestazione Energetica
Tutti questi dati, analizzati ed elaborati dal professionista, vengono riassunti nell' APE, costituito da 2 pagine introduttive comprensibili a tutti e le pagine successive dedicate ai tecnici con dati più approfonditi. Le informazioni generali sono:
- dati dell'immobile
- servizi energetici presenti
- classe energetica dell'immobile da G ad A4
- indice di prestazione energetica globale non rinnovabile e rinnovabile
- indice di prestazione energetica invernale ed estiva del''immobile indipendentemente dagli impianti presenti
- valori di riferimento di legge
- emissioni annue di anidride carbonica
- indici di prestazione energetica degli impianti presenti
- interventi raccomandati per il miglioramento energetico dell'immobile con il risultato raggiungibile ed il tempo di ritorno dell'investimento
L'attestato, redatto secondo linee guida nazionali, ha lo scopo di informare l'acquirente rispetto alla convenienza economica di comprare l'immobile in base alla sua prestazione energetica ed alla necessità o meno di migliorarla, sia per le residenze sia per altri tipi di edifici.
L'APE nella compravendita immobiliare
La Legge 90/2013 prevede che In una compravendita il proprietario-venditore è tenuto a dotare l'immobile dell'APE, se ne è privo, e deve renderlo disponibile all'acquirente durante le trattative. Nei contratti di vendita deve essere inserita una clausola apposita con la quale il compratore dichiara di aver ricevuto le informazioni e la documentazione, APE compreso, relativa alla prestazione energetica. L'attestato deve essere allegato all'atto notarile ed in sua assenza l'atto è nullo. Anche in caso di contratto preliminare il venditore è tenuto a procurarsi e consegnare l'attestato all'acquirente, mentre non sono obbligatori né la sua allegazione né l'inserimento della clausola con la dichiarazione, sebbene a volte questa sia presente. La legge prevede pure l'obbligo di inserire negli annunci di vendita, effettuati con qualsiasi mezzo di comunicazione, gli indici di prestazione energetica dell’involucro, di prestazione energetica globale rinnovabile e non e la classe energetica. La violazione dell'obbligo di dotazione dell'APE nella compravendita comporta per il proprietario una sanzione dai 3000 ai 18000 €, mentre quella per la pubblicità immobiliare va dai 500 ai 3000 € per il responsabile dell'annuncio.
Esistono degli edifici che sono esclusi dall'obbligo dell'APE:
- fabbricati isolati con superficie utile totale inferiore a 50 mq
- edifici industriali e artigianali non riscaldati e/o non raffrescati se non per esigenze di produzione
- edifici rurali non residenziali, privi di impianti di climatizzazione
- fabbricati in cui non è prevista la climatizzazione (box, cantine, autorimesse, parcheggi multipiano, depositi, strutture stagionali a protezione degli impianti sportivi, locali tecnici, locali caldaia, stalle, depositi, ...)
- luoghi di culto ed edifici per attività religiose
- ruderi (se dichiarati tali nell'atto notarile)
- fabbricati in costruzione privi di agibilità (se dichiarati tali nell'atto notarile)
- manufatti non classificabili come edifici (piscina all'aperto, serra, gazebo, capanno per gli attrezzi,...)
Validità dell'APE
L'APE è valido per 10 anni dal rilascio alle seguenti condizioni:
1 - non vengano eseguiti interventi di ristrutturazione o riqualificazione che agiscano sugli elementi edilizi e/o impianti modificando la classe energetica
2 - vengano rispettate le norme per il controllo dell'efficienza energetica degli impianti
I controlli vengono eseguiti con intervallo regolare variabile da 1 a 4 anni a seconda del tipo di impianto, di alimentazione e di potenza termica. Se i controlli non sono stati compiuti in modo regolare l'attestato decade il 31 dicembre del'anno successivo a quello della scadenza non rispettata.
Il professionista che redige l'APE deve inserire in copia o originale il libretto di impianto, obbligatorio per tutti gli impianti termici. In sua assenza l'attestato non può essere compilato, perché in caso contrario significherebbe dichiarare che il proprietario usa l'impianto violando le norme e rendendosi soggetto alla sanzione da 500 a 3000 €. Quindi, è necessario prima dotarsi di libretto e far eseguire il controllo. Inoltre, deve essere indicato anche il codice del catasto regionale, se questo esiste. L'assenza del libretto o l'irregolarità dei controlli sono consentiti in caso di mancanza di impianti per la climatizzazione invernale e produzione di acqua calda sanitaria, distacco, dismissione o disattivazione dell'impianto; in queste ipotesi l'APE ha validità di 10 anni.
APE ed ACE
L'obbligo dell'attestato in una compravendita è stato reso obbligatorio per tutti gli immobili, tranne quelli esclusi, dal 1 gennaio 2012. In precedenza, a partire dal 8 ottobre 2005, esso era previsto solo per nuove costruzioni ed alcuni casi di ristrutturazione. Fino al 3 agosto 2013 il documento utilizzato è l'ACE (attestato di certificazione energetica), che si differenzia dal più recente APE per un minore grado di complessità. Invece, il 1 ottobre 2015 sono entrati in vigore nuovi modelli e regole per l'APE. Per capire se i documenti più vecchi sono ancora validi teniamo presente che:
1 - ACE redatti prima del 1 ottobre 2015= validi fino a 10 anni dal rilascio
2 - APE redatti prima del 1 ottobre 2015= validi fino a 10 anni dal rilascio
3 - APE redatti dopo il 1 ottobre 2015 ma secondo i vecchi modelli= non validi e non utilizzabili
Anche a questi documenti si applicano le due condizioni per la validità di cui abbiamo detto prima (assenza di ristrutturazioni e controllo degli impianti).
I soggetti autorizzati a redigere l'attestato sono:
1 - tecnici abilitati liberi professionisti, associati o dipendenti, con le seguenti caratteristiche:
a - tecnici iscritti ad un ordine o collegio professionale, abilitati alla progettazione di impianti ed edifici, in possesso di laurea specialistica, laurea triennale o diploma nei settori stabiliti (architetto, ingegnere, geometra, perito industriale, perito agrario,...)
b - tecnici non abilitati alla progettazione di impianti ed edifici, in possesso di laurea specialistica, laurea triennale o diploma nei settori stabiliti, che abbiano superato uno specifico corso abilitante (architetto, ingegnere, geometra, perito industriale, perito agrario, ... privi di abilitazione con corso abilitante)
c - tecnici in possesso di laurea specialistica, laurea triennale o diploma nei settori stabiliti, che abbiano superato uno specifico corso abilitante (fisico, matematico, chimico,...con corso abilitante)
2 - enti pubblici del settore energia ed edilizia, con tecnici abilitati nell'organico
3 - organismi pubblici e privati qualificati per l'ispezione in edilizia, ingegneria civile ed impiantistica, italiani o equivalenti europei, con tecnici abilitati nell'organico
4 - società di servizi energetici (ESCO) con tecnici abilitati nell'organico
Per garantire l'imparzialità dell'attestazione il soggetto non deve avere coinvolgimenti diretti o indiretti negli interessi in gioco né vincoli di parentela stretta con il proprietario.
Sottolineiamo che il professionista certificatore deve effettuare obbligatoriamente almeno un sopralluogo presso l'edificio o l'unità immobiliare, allo scopo di raccogliere e verificare i dati necessari. Ha anche il dovere di informare il cliente relativamente a questo obbligo, pertanto è un diritto del committente pretenderlo.
Arch. Michela Antonini - Dott. Ing. Emanuele Santini