BONUS ACQUISTO O ASSEGNAZIONE DI IMMOBILI GIA' RISTRUTTURATI 2020
Introduzione
Anche questa detrazione, come abbiamo già visto per il Bonus Ristrutturazioni, è prevista nel TUIR (Testo Unico delle Imposte sui Redditi) all'art. 16 bis ed è concessa per acquirenti o assegnatari di unita' immobiliari in fabbricati interamente ristrutturati da imprese o cooperative edilizie. L'importo detraibile è pari al 36% ed il limite di spesa è di 48.000 €, ma dal 26 giungo 2012 fino al 31 dicembre 2020 la percentuale è innalzata al 50% ed il tetto massimo a 96.000 € per ogni unità immobiliare.
Che cos'é
Come nel caso delle altre agevolazioni in edilizia si tratta non di un contributo ma di un beneficio fiscale, cioè di una detrazione Irpef nella misura del 50% calcolato su un valore forfettario e con un limite massimo di 96.000 € per ogni unità immobiliare, quindi 48.000 €. Viene riconosciuto per l’acquisto o l’assegnazione di unità ad uso abitativo appartenenti a fabbricati interamente ristrutturati da imprese di costruzione/ristrutturazione immobiliare o da cooperative edilizie, che li alienino entro 18 mesi dalla data di ultimazione dei lavori.
Il valore forfettario viene determinato indipendentemente dalle spese realmente sostenute per gli interventi di recupero ed è pari al 25% del prezzo di vendita o assegnazione, comprensivo anche di IVA, risultante dall'atto di acquisto o di assegnazione.
Il bonus viene ripartito in 10 rate annuali di uguale importo, a partire dall'anno in cui si è effettuata la spesa.
Il bonus è valido solo per l'acquisto dell'abitazione direttamente dall'impresa o cooperativa edilizia che ha eseguito i lavori, quindi non sono compresi né la cessione da parte di un privato né da parte di un'impresa diversa.
Beneficiario
Possono usufruirne tutti i soggetti Irpef residenti o no nel territorio italiano, che possiedano o siano titolari di un diritto reale di godimento sull'immobile:
1-proprietario, nudo proprietario
2-titolari di diritto reale di godimento (usufrutto, uso, abitazione, superficie)
In caso di acquisto della nuda proprietà e contemporanea costituzione del diritto di usufrutto la detrazione è ripartita proporzionalmente al valore dei due diritti.
Limite di spesa
Il limite di spesa è riferito ad ogni singola unità immobiliare, indipendentemente dalla vendita o assegnazione delle altre all'interno dello stesso fabbricato.
Tale limite, inoltre, essendo relativo all'unità e non al soggetto beneficiario, non varia in base al numero di soggetti beneficiari, quindi, in caso di più comproprietari il bonus viene ripartito tra di essi.
Condizioni indispensabili
1 - l’unità immobiliare deve essere ceduta direttamente dall'impresa di costruzione/ristrutturazione immobiliare o dalla cooperativa edilizia che ha realizzato i lavori
2 - l’acquisto o l’assegnazione deve avvenire entro 18 mesi dalla data di ultimazione dei lavori
3 - gli interventi devono aver riguardato l’intero fabbricato
4 - interventi indicati all'art. 3 del D.P.R.380/2001, lettere c) e d) (Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia):
restauro e risanamento conservativo
Limite alla detrazione
Come per le altre agevolazioni, la capienza Irpef di un soggetto costituisce il limite al Bonus: non si può detrarre più dell'Irpef dovuta, quindi, se l'importo superasse tale soglia non ci sarebbe né un rimborso né si potrebbe utilizzare la differenza negli anni successivi.
Se in uno o più anni non si è potuto usufruire del bonus per incapienza o perché l'Irpef non era dovuta, è possibile, comunque, richiedere la detrazione negli anni successivi indicando il numero della rata.
Pagamenti
Non è obbligatorio pagare tramite bonifico bancario o postale.
La detrazione è applicabile anche ai pagamenti effettuati prima dell'atto notarile o del preliminare d'acquisto registrato, purché uno di questi atti venga registrato prima della presentazione della dichiarazione dei redditi.
Documenti necessari
E' necessario possedere e conservare una serie di documenti da intestare ai soggetti destinatari del beneficio, che possono essere richiesti dagli uffici finanziari che controllano le dichiarazioni dei redditi:
1 - atto di acquisto, di assegnazione o preliminare di vendita registrato dal quale risulti la data di ultimazione dei lavori e che l'unità immobiliare appartiene ad un fabbricato interamente oggetto di interventi di restauro e risanamento conservativo o ristrutturazione edilizia sull'intero fabbricato
2 - dichiarazione dell'impresa o cooperativa edilizia attestante la data di ultimazione dei lavori e che l'unità immobiliare appartiene a fabbricato interamente ristrutturato, se tali dati sono assenti nel contratto di vendita o preliminare
Agevolazione IVA
Nel caso di acquisto o assegnazione di unità immobiliare residenziale da parte di soggetto "prima casa" si applica l’IVA del 4%.
In assenza di tali requisiti l’IVA è del 10%.
Infine, nel caso di unità immobiliari appartenenti alle categorie catastali A/1, A/8 e A/9 si ha l’IVA ordinaria del 22%.
Arch. Michela Antonini - Dott. ing. Emanuele Santini