BONUS RISTRUTTURAZIONI 2019 - regole ed adempimenti
Introduzione
Abbiamo già illustrato le caratteristiche del Bonus Ristrutturazioni, gli interventi agevolabili ed i soggetti che possono usufruirne; ora passiamo ad analizzare le regole da rispettare ed i documenti necessari.
Limite di spesa
Il limite di spesa di 96.000 € è annuale, ma se uno stesso intervento prosegue negli anni successivi tale limite va considerato complessivamente. Nel caso in cui si sia già fruito del bonus negli anni precedenti, questo spetterà solo per la differenza.
Se, invece, si esegue un intervento di ristrutturazione distinto su un immobile che abbia già subito dei lavori si potrà utilizzare l'agevolazione di nuovo.
Il limite di spesa è valido per una singola unità immobiliare unitamente alle sue pertinenze, cioè quelle unità immobiliari che non hanno un'esistenza autonoma ma sono al servizio dell'abitazione. Questo principio vige anche nel caso in cui le pertinenze siano accatastate autonomamente.
In caso di possesso di più unità immobiliari ad uso abitativo da parte di un unico proprietario il limite è riferito ad un singolo immobile.
Quando il recupero determina la fusione di più unità o, viceversa, il frazionamento di un'unica unità il limite è riferito al numero di immobili censito in catasto prima dell'intervento.
Se il contribuente sostiene contemporaneamente le spese per la ristrutturazione di parti comuni del condominio e dell'unità immobiliare di sua proprietà all'interno dello stesso condominio, ogni intervento ha il proprio tetto di spesa indipendente dall'altro e le due agevolazioni sono distinte.
Negli edifici condominiali a destinazione mista (residenza e non) la detrazione per i lavori sulle parti comuni spetta, in base alla tabella millesimale, sia alle unità immobiliari abitative sia alle altre, solo quando la destinazione residenziale è prevalente (superiore al 50%). Se prevale la destinazione non abitativa il beneficio compete ai millesimi di proprietà delle parti comuni riferite alle abitazioni.
Le unita' immobiliari residenziali adibite promiscuamente all'esercizio dell'arte, della professione o del''attività commerciale godono della detrazione ridotta al 50%.
Limite alla detrazione
Come già sottolineato precedentemente, la capienza Irpef di un soggetto costituisce il limite al Bonus: non si può detrarre più dell'Irpef dovuta, quindi, se l'importo superasse tale soglia non ci sarebbe né un rimborso né si potrebbe utilizzare la differenza negli anni successivi.
Se in uno o più anni non si è potuto usufruire del bonus per incapienza o perché l'Irpef non era dovuta, è possibile, comunque, richiedere la detrazione negli anni successivi indicando il numero della rata.
Cumulabilità delle agevolazioni
Abbiamo già detto che le varie agevolazioni (Bonus Ristrutturazioni, Ecobonus, SismaBonus) su uno stesso immobile non sono cumulabili, nel caso in cui si tratti di un unico intervento. Il contribuente ha, però, facoltà di scegliere la detrazione per lui più conveniente, laddove sia possibile optare per diverse categorie. Se si eseguono interventi distinti per tipologie di detrazione diverse si potrà allora utilizzare il Bonus specifico ed applicare i relativi tetto di spesa e percentuale di detrazione.
Nel caso ci siano interventi di categoria inferiore oltre a quello principale di categoria superiore, cui sono collegati e necessari, ricadranno tutti nell'agevolazione valida per quello superiore, secondo la gerarchia (dal maggiore al minore):
- ristrutturazione edilizia
- restauro e risanamento conservativo
- manutenzione straordinaria
- manutenzione ordinaria
Il Bonus Ristrutturazioni è cumulabile con i benefici previsti dal D. Lgs. 42/2004 (Codice dei Beni Culturali e del Paesaggio) per gli immobili vincolati con la riduzione al 50%.
Pagamenti
Le spese devono essere pagate tramite bonifico bancario o postale, anche on line, "parlante" cioè devono essere indicati:
- causale del versamento con riferimento alla norma (articolo 16-bis del Dpr 917/1986)
- codice fiscale del beneficiario o dei beneficiari della detrazione, se partecipano più persone
- codice fiscale o numero di partita Iva del beneficiario del pagamento
Alcune spese non possono essere saldate tramite bonifico (oneri di urbanizzazione, diritti per concessioni, diritti di segreteria, ritenute fiscali sugli onorari dei professionisti, imposte di bollo, etc.) e vengono pagate con altre modalità; si ricorda, pertanto, di conservare le relative ricevute.
Al momento del pagamento le banche o le poste applicano una ritenuta del 8% a titolo di acconto dell’imposta sul reddito dovuta dall'impresa.
Se si pagano le spese in favore dei Comuni tramite bonifico lo si deve indicare come soggetto beneficiario e come causale la motivazione del pagamento.
Se per errore si utilizza un tipo di bonifico diverso da quello dedicato o si sbaglia nel compilarlo ci si deve far rilasciare una dichiarazione sostitutiva di atto notorio in cui il beneficiario attesti di aver ricevuto le somme e di averle incluse nella propria contabilità d’impresa.
Documenti necessari
E' necessario possedere e conservare una serie di documenti da intestare ai soggetti destinatari del beneficio, che possono essere richiesti dagli uffici finanziari che controllano le dichiarazioni dei redditi.
A- SINGOLE UNITA' IMMOBILIARI
1- titoli abilitativi relativi ai lavori, se richiesti dalla normativa urbanistico-edilizia
2- dichiarazione sostitutiva dell’atto di notorietà (autocertificazione) in cui si dichiarano la data di inizio lavori e la loro ammissibilità all'agevolazione, se l'intervento ricade nell'edilizia libera
3- ricevute dei bonifici bancari o postali, anche on line, con apposita causale, per il pagamento di beni e servizi
4- ricevute fiscali delle spese non bonificabili
5- ricevute dei bonifici effettuati dalla società finanziaria, se ci si è avvalsi di un finanziamento
6- domanda di accatastamento, se l’immobile non è ancora censito
7- ricevute di pagamento dell’imposta comunale (Imu), se dovuta
8- dichiarazione di consenso all'esecuzione dei lavori del possessore dell’immobile, se l'intervento è eseguito dal detentore che non sia un familiare convivente
B- PARTI COMUNI DI EDIFICI CONDOMINIALI
Si distinguono tre casi diversi, a seconda del tipo di condominio:
B1- condominio con amministratore (più di 8 condòmini)
Documenti spettanti all'amministratore
1- titoli abilitativi relativi ai lavori, se richiesti dalla normativa urbanistico-edilizia
2- dichiarazione sostitutiva dell’atto di notorietà (autocertificazione) in cui si dichiarano la data di inizio lavori e la loro ammissibilità all'agevolazione, se l'intervento ricade nell'edilizia libera
3- ricevute dei bonifici bancari o postali, anche on line, con apposita causale, per il pagamento di beni e servizi, con il codice fiscale del condominio e dell'amministratore
4- ricevute fiscali delle spese non bonificabili
5- certificazione catastale dell'edificio
Documenti spettanti al condòmino
1- delibera assembleare di approvazione dell’esecuzione dei lavori e tabella millesimale di ripartizione delle spese
2- certificazione rilasciata dall'amministratore solo in caso di effettivo pagamento delle spese, con generalità e codice fiscale di chi la rilascia, dati identificativi del condominio, ammontare delle spese nell'anno di riferimento e quota millesimale imputabile al condòmino; in caso di sostenimento delle spese da parte del familiare convivente o convivente more uxorio devono essere indicati i suoi dati e l'attestazione di spesa
3- attestazione sulla certificazione rilasciata del sostenimento delle spese da parte del singolo condòmino e la relativa percentuale di ripartizione, in caso di dati relativi ad un solo proprietario sebbene i lavori siano stati pagati anche da altri
4- ricevute fiscali delle spese o dei bonifici che non necessitano di apposita causale
5- certificazione catastale
6- ricevute di pagamento dell’imposta comunale (Imu), se dovuta
B2- condominio senza amministratore (fino a 8 condòmini)
Documenti spettanti al condòmino
1- titoli abilitativi relativi ai lavori, se richiesti dalla normativa urbanistico-edilizia
2- dichiarazione sostitutiva dell’atto di notorietà (autocertificazione) in cui si dichiarano la data di inizio lavori e la loro ammissibilità all'agevolazione, se l'intervento ricade nell'edilizia libera
3- indicazione nei modelli di dichiarazione delle spese sostenute, riportando il codice fiscale del condòmino che ha pagato i lavori
4- indicazione nei modelli di dichiarazione delle spese sostenute, riportando il proprio codice fiscale se ogni condòmino ha pagato separatamente la propria quota
5- autocertificazione attestante i lavori eseguiti ed i dati catastali delle unità immobiliari del condominio
6- ricevute fiscali delle spese o dei bonifici che attestano il pagamento della propria quota di competenza, in base alla tabella millesimale o a diversi accordi
7- certificazione catastale
8- ricevute di pagamento dell’imposta comunale (Imu), se dovuta
B3- condominio con unico proprietario
E' equiparato al condominio l'edificio in possesso di un unico proprietario che sia costituito da due o più unità immobiliari accatastate separatamente e parti comuni. Per queste ultime spetterà la detrazione per lavori condominiali e sarà fruibile distintamente per le unità immobiliari.
Documenti spettanti al proprietario
1- titoli abilitativi relativi ai lavori, se richiesti dalla normativa urbanistico-edilizia
2- dichiarazione sostitutiva dell’atto di notorietà (autocertificazione) in cui si dichiarano la data di inizio lavori e la loro ammissibilità all'agevolazione, se l'intervento ricade nell'edilizia libera
3- ricevute dei bonifici bancari o postali, anche on line, con apposita causale, per il pagamento di beni e servizi
4- ricevute fiscali delle spese non bonificabili
5- ricevute dei bonifici effettuati dalla società finanziaria, se ci si è avvalsi di un finanziamento
6- domanda di accatastamento, se l’immobile non è ancora censito
7- ricevute di pagamento dell’imposta comunale (Imu), se dovuta
Ulteriori adempimenti
A- NOTIFICA PRELIMINARE ALL'ASL
Prima dell'inizio delle attività il committente o responsabile dei lavori deve trasmettere all'Azienda Sanitaria Locale competente per territorio la notifica preliminare, secondo le modalità stabilite dalla Regione. Ai sensi dell art. 99 del D. Lgs. 81/2008 (Testo Unico sulla salute e sicurezza sul lavoro) questo adempimento è previsto nei seguenti casi:
- cantieri in cui è prevista la presenza di più imprese esecutrici, anche non contemporanea (articolo 90, comma 3)
- cantieri che, inizialmente non soggetti all'obbligo di notifica, vi ricadono per effetto di varianti sopravvenute in corso d’opera
- cantieri in cui opera un’unica impresa la cui entità presunta di lavoro non sia inferiore a duecento uomini-giorno.
B- COMUNICAZIONE ALL'ENEA
La Legge di Bilancio 2018 ha istituito l'obbligo di trasmettere all'ENEA (Agenzia nazionale per le nuove tecnologie, l'energia e lo sviluppo economico sostenibile) le informazioni relative all'intervento di ristrutturazione eseguito, allo scopo di valutare il risparmio energetico conseguito. La documentazione deve essere inviata telematicamente al sito https://ristrutturazioni2018.enea.it dal beneficiario o da un intermediario entro 90 giorni dalla data di ultimazione dei lavori o del collaudo.
Gli interventi soggetti all'obbligo sono:
STRUTTURE EDILIZIE
- riduzione della trasmittanza delle pareti verticali che delimitano gli ambienti riscaldati dall'esterno, dai vani freddi e dal terreno
- riduzione delle trasmittanze delle strutture opache orizzontali e inclinate (coperture) che delimitano gli ambienti riscaldati dall'esterno e dai vani freddi
- riduzione della trasmittanza termica dei pavimenti che delimitano gli ambienti riscaldati dall'esterno, dai vani freddi e dal terreno
INFISSI
- riduzione della trasmittanza dei serramenti comprensivi di infissi che delimitano gli ambienti riscaldati dall'esterno e dai vani freddi
IMPIANTI TECNOLOGICI
- installazione di collettori solari (solare termico) per la produzione di acqua calda sanitaria e/o il riscaldamento degli ambienti
- sostituzione di generatori di calore con caldaie a condensazione per il riscaldamento degli ambienti (con o senza produzione di acqua calda sanitaria) o per la sola produzione di acqua calda per una pluralità di utenze ed eventuale adeguamento dell’impianto
- sostituzione di generatori con generatori di calore ad aria a condensazione ed eventuale adeguamento dell’impianto
- pompe di calore per climatizzazione degli ambienti ed eventuale adeguamento dell’impianto
- sistemi ibridi (caldaia a condensazione e pompa di calore) ed eventuale adeguamento dell’impianto
- microcogeneratori (Pe<50kWe)
- scaldacqua a pompa di calore
- generatori di calore a biomassa
- installazione di sistemi di contabilizzazione del calore negli impianti centralizzati per una pluralità di utenze
- installazione di sistemi di termoregolazione e building automation
- installazione di impianti fotovoltaici
ELETTRODOMESTICI
- frigoriferi, lavastoviglie, piani cottura elettrici, lavasciuga, lavatrici, di classe energetica minima prevista A+
- forni di classe energetica minima prevista A
Cambiamento di proprietà o possesso
A- VENDITA
In caso di vendita dell'immobile ristrutturato, prima che si sia terminato di fruire del Bonus, questo viene automaticamente trasferito all'acquirente, salvo diversi accordi nell'atto di compravendita. Lo stesso principio è valido per donazione e permuta. Ha diritto ad utilizzare la quota annuale spettante il possessore dell'unità immobiliare al 31 dicembre di quell'anno.
La conservazione del Bonus Ristrutturazioni da parte del venditore può essere formalizzata anche successivamente alla vendita in una scrittura privata autenticata dal notaio o altro pubblico ufficiale sottoscritto da entrambe le parti e specificando che l'accordo esisteva già ai tempi del rogito. In tale ipotesi le dichiarazioni dei redditi dovranno rispecchiare questo accordo successivo.
La cessione di una quota della proprietà non determina il trasferimento della detrazione, tranne quando questa comporta la proprietà esclusiva del bene.
B- COSTITUZIONE DI USUFRUTTO
Quando si costituisce il diritto di usufrutto a titolo oneroso o gratuito le quote residue della detrazione restano al nudo proprietario.
C- EREDITA'
Se sopravviene la morte del beneficiario le quote non fruite vengono trasmesse all'erede o agli eredi che mantengano la “detenzione materiale e diretta dell’immobile”, sia nell'anno di accettazione dell'eredità sia in quelli successivi in cui si vuole utilizzare il Bonus. In caso di cessione in comodato o locazione esso si perde, ma le quote residue possono essere ancora godute al momento della cessazione del contratto. In caso di vendita o donazione il beneficio non è più fruibile.
D- CESSAZIONE DI LOCAZIONE O COMODATO
in caso di cessazione di locazione o comodato il locatario o comodatario mantiene il diritto di utilizzare la detrazione per tutte le quote residue.
Perdita del Bonus
Il diritto di beneficiare del Bonus si perde e la parte eventualmente fruita viene recuperata nei seguenti casi:
- mancata notifica preliminare all'ASL
- pagamenti non effettuati tramite bonifico "parlante"
- mancanza delle fatture o delle ricevute dei bonifici
- intestazione del bonifico a persona diversa dal beneficiario
- violazione delle norme urbanistiche ed edilizie
- violazione delle norme sulla sicurezza nei luoghi di lavoro e di quelle relative agli obblighi contributivi.
Arch. Michela Antonini - Dott. Ing. Emanuele Santini