CONFORMITA' CATASTALE NELLE COMPRAVENDITE IMMOBILIARI

CONFORMITA' CATASTALE NELLE COMPRAVENDITE IMMOBILIARI

Introduzione

A differenza della conformità urbanistica ed edilizia, la conformità catastale di un fabbricato è esplicitamente richiesta per gli atti di compravendita dalla legislazione nazionale. Il D.L. 78/2010, convertito con L. 122/2010, stabilisce che per le unità immobiliari urbane esistenti devono essere specificati l'identificazione catastale, il riferimento alla planimetria catastale e la dichiarazione del proprietario della loro conformità allo stato di fatto, o, in alternativa, l'attestazione di un tecnico abilitato (architetto, ingegnere, geometra). In mancanza di questi requisiti l'atto è nullo.

Il catasto italiano

Consiste nell'inventario di tutti i beni immobili (terreni e fabbricati) presenti sul territorio dello Stato, che appartengono a soggetti privati e pubblici. E' costituito da due archivi, il catasto edilizio urbano ed il catasto terreni. La catalogazione dei beni immobili avviene attraverso documenti, mappe ed atti, che in precedenza erano cartacei, mentre oggi sono digitali e sono gestiti dall'Agenzia delle Entrate.

Lo scopo del catasto è essenzialmente fiscale, cioè serve a determinare il valore fiscale degli immobili come base per imposte e tributi.

I dati catastali

Ogni bene censito è definito da alcuni identificativi catastali e da ulteriori dati, che nel caso del Catasto Edilizio Urbano sono:
IDENTIFICATIVI CATASTALI
- COMUNE CATASTALE= di solito coincide con il relativo comune amministrativo; è individuato anche da un codice di 4 cifre
- SEZIONE AMMINISTRATIVA= suddivisione del territorio comunale non sempre presente
- SEZIONE URBANA= altra suddivisione del territorio comunale, anche questa non sempre presente
- FOGLIO= porzione del territorio comunale, sempre rappresentata in mappa; dato obbligatorio
- PARTICELLA (mappale o numero di mappa)=porzione del foglio che rappresenta un fabbricato da solo o con l'eventuale area di pertinenza; dato obbligatorio
- DENOMINATORE= dato eventualmente presente solo per immobili del Catasto fondiario (province di Trieste e Gorizia e porzioni di quelle di Udine e Belluno)
- SUBALTERNO= singola unità immobiliare esistente su una particella: in caso di fabbricato costituito da più unità immobiliari ognuna corrisponde ad un subalterno, mentre se è unica il dato è assente

DATI
- INDIRIZZO= ubicazione dell'immobile (numero civico, scala, piano e interno dell’unità immobiliare)
- ZONA CENSUARIA= porzione di territorio con reddito dei fabbricati omogeneo; corrisponde ad un intero Comune o a sue parti a seconda della grandezza
- CATEGORIA= tipologia di unità immobiliare, a seconda della destinazione
- CLASSE= indica il grado di redditività delle unità immobiliari di categoria A, B e C
- CONSISTENZA= dimensione dell'unità immobiliare, espressa in vani, mq, mc, a seconda della categoria
- RENDITA= si ottiene moltiplicando la consistenza per l'unità corrispondente per le unità immobiliari di categoria A,B e C, con stima diretta per la categoria D ed E

ULTERIORI DATI
- VARIAZIONI TECNICHE= modifiche dello stato dell'immobile
- ANNOTAZIONI= eventuali puntualizzazioni dell'Agenzia delle Entrate
- INTESTATI= titolari di diritti sull'unità immobiliare (proprietà, usufrutto, nuda proprietà,...) con i relativi dati anagrafici, codice fiscale e quota del diritto
- DATI DERIVANTI DA= provenienza dei dati presenti nella visura (atto pubblico, atto giudiziario, denuncia di parte)

Documenti catastali nella compravendita immobiliare


Gli identificativi ed i vari dati che qualificano l'unità immobiliare sono contenuti nel documento detto visura catastale, rilasciata dall'Agenzia delle Entrate su apposita richiesta. Essa può essere rivolta in 3 modi differenti:
1 - visura per immobile= in base agli identificativi catastali
2 - visura per soggetto= in base all'intestatario dell'unità immobiliare
3 - visura per indirizzo= in base all'ubicazione

Gli altri documenti catastali necessari in una compravendita, oltre alla visura, sono planimetria catastale, estratto di mappa ed elaborato planimetrico. La planimetria catastale è il disegno tecnico in pianta dell'unità immobiliare nel quale sono rappresentate alcune caratteristiche. L'estratto di mappa è la rappresentazione grafica di una porzione di territorio in cui sono rappresentate le sagome di terreni e fabbricati, le strade pubbliche, i corsi d'acqua. L'elaborato planimetrico è il disegno in pianta della sagoma del fabbricato con la rappresentazione delle unità immobiliari, delle parti comuni e delle aree scoperte per ogni piano.

L'unità immobiliare urbana esistente, per cui si richiede la documentazione, è la porzione di fabbricato, l'intero fabbricato o un insieme di fabbricati in grado di produrre reddito., cioè agibile e adatto ad essere utilizzato per lo scopo per cui è stato costruito.

Conformità catastale

Abbiamo già sottolineato che per il rogito notarile è richiesta la conformità allo stato di fatto sia dei dati catastali sia della planimetria, pertanto, la non conformità, detta disallineamento, deve essere corretta prima dell'atto. Il caso più semplice è che siano presenti errori su intestatari e ubicazione o imprecisioni sulla consistenza, che possono essere facilmente corretti con il supporto degli atti di provenienza dell'unità immobiliare.

Nel caso sia la planimetria catastale a non rispecchiare lo stato attuale bisogna procedere con una variazione catastale. La variazione catastale è la procedura ufficiale con cui l'intestatario, attraverso un tecnico abilitato (architetto, ingegnere, geometra), comunica all'Agenzia delle Entrate le modifiche che incidono sulla rendita dell'immobile. Le opere edilizie per le quali è obbligatoria la variazione sono:
- divisione di un'unità immobiliare in due o più
- ampliamento con costruzione di nuova volumetria
- ampliamento per aumento di superficie (nuovi balconi, chiusura di balconi o portici, ...)
- frazionamento e fusione di unità immobiliari
- demolizione totale o parziale
- diversa distribuzione degli spazi interni all'unità immobiliare (spostamento di tramezzi, ampliamento di alcuni vani, demolizione di tramezzi, creazione di nuovi vani,....)
- ultimazione di fabbricato urbano (completamento di fabbricati F3 o F4)
- cambio di destinazione d'uso

Al contrario, le lievi modifiche che non sono catastalmente rilevanti non sono soggette a questo obbligo. Ricordiamo che il termine di presentazione della variazione catastale è di 30 giorni dall'ultimazione dei lavori. Se la variazione non viene presentata l'Agenzia delle Entrate invia una contestazione o una sanzione entro il 31 dicembre dei 5 anni successivi. Tuttavia, finché non viene contestata la violazione si può ricorrere al ravvedimento operoso con una sanzione significativamente ridotta.

Come abbiamo già visto, la conformità catastale viene dichiarata dal venditore sotto la sua responsabilità, a meno che non si avvalga di un tecnico che la attesti. Quindi, né il notaio né l'eventuale agenzia immobiliare ne sono responsabili.

Il notaio, secondo la L. 122/2010, è tenuto, prima del rogito, ad individuare gli intestatari al catasto e verificarne la corrispondenza con i registri Immobiliari.

La mancanza di conformità catastale è punita con la nullità dell'atto in caso di rogito notarile ma non in caso di contratto preliminare. E' consigliabile, per evitare problemi al momento del definitivo, verificare tale requisito già al momento del compromesso. In caso emergessero irregolarità catastali è consigliabile prevedere l'obbligo per il venditore di provvedere prima del rogito.

Osservazioni

E' importante sottolineare che il catasto ha finalità solamente fiscali e non è probatorio né della 

titolarità giuridica di un immobile né della sua regolarità urbanistica ed edilizia. Semplificando, in primo luogo il catasto non dimostra la proprietà o altri diritti reali su un bene immobile, anche se i passaggi devono essere aggiornati in esso. La prova della titolarità è fornita, invece, dalla conservatoria dei registri immobiliari.

In secondo luogo, il catasto non dimostra la regolarità urbanistica ed edilizia di un'unità immobiliare. Spesso, si crede erroneamente che sia sufficiente regolarizzare la planimetria catastale in caso di difformità. rispetto allo stato attuale, ma si deve, innanzitutto verificare la documentazione urbanistica, cioè le autorizzazioni presso il Comune. Semplificando, la situazione corretta è che stato attuale, documentazione catastale ed urbanistica corrispondano. In caso di abuso edilizio, la priorità è sanarlo, se possibile, con l'opportuno titolo abilitativo e, poi, procedere con la variazione catastale. Se, invece, le opere edilizie sono state eseguite in modo regolare ma non è stata effettuata la variazione, questa verrà presentata applicando le eventuali sanzioni.

Arch. Michela Antonini - Dott. Ing. Emanuele Santini