CONFORMITA' URBANISTICA ED EDILIZIA NELLE COMPRAVENDITE IMMOBILIARI
Introduzione
La documentazione urbanistica ed edilizia di un immobile consiste negli atti amministrativi che ne hanno consentito la costruzione e le eventuali successive modifiche, detti titoli abilitativi. L'indagine di questi documenti è importante poiché serve a dimostrare la conformità urbanistica ed edilizia, cioè la corrispondenza tra lo stato di fatto e le opere autorizzate sull'edificio, a partire dalla sua realizzazione.
La legittimità di un edificio
Innanzitutto, l'immobile deve essere stato costruito legittimamente: questo dato è legato all'epoca ed alla localizzazione. Tutti gli edifici antecedenti al 1942 sono legittimi se esiste apposita documentazione che ne provi l'esistenza e se si trovano in città all'epoca prive di regolamento edilizio; di solito, si utilizza la planimetria catastale d'impianto del 1939-1941. Tra il 1942 ed il 1967 è necessaria la licenza edilizia rilasciata dal Comune, ma solo nei centri urbani dotati di strumento urbanistico. Dopo il 1967 per tutto il territorio italiano è sempre richiesta l'autorizzazione, che nel corso degli anni è stata licenza edilizia (1942-1977), concessione edilizia (1977-2003) e permesso di costruire (dal 2003).
La presenza del titolo che autorizza la costruzione incide sulla compravendita, poiché gli atti notarili tra vivi sono nulli e non possono essere stipulati se in essi non risultano gli estremi della licenza o concessione edilizia o permesso di costruire, dichiarati dal venditore, per gli edifici realizzati dopo il 1 settembre 1967. Per quelli risalenti a periodi precedenti può essere inserita direttamente la dichiarazione dal parte del venditore di opere precedenti a tale data. Quest'ultima dichiarazione non garantisce la legittimità di un edificio, ma solo la sua commerciabilità.
La conformità urbanistica ed edilizia
La legislazione nazionale, invece, non parla espressamente di conformità urbanistica ed edilizia, sebbene la sua mancanza abbia delle importanti conseguenze nell'acquisto di un immobile. Possiamo definirla come la coerenza tra la consistenza attuale ed i vari passaggi che si sono susseguiti dal punto di vista edilizio, ciascuno dei quali deve essere avvenuto in modo regolare. In caso contrario, ci si trova di fronte a fenomeni di abuso: la gravità delle difformità varia a seconda dei casi e possiamo schematizzarla in tre diverse possibilità. In primo luogo, un edificio è totalmente abusivo se è stato realizzato in assenza di apposita autorizzazione, come abbiamo già visto, ma anche, in difformità da essa o con varianti essenziali. In secondo luogo, ci sono gli abusi sostanziali che si verificano quando in assenza o difformità si eseguono mutamento di destinazione d'uso, aumento di cubatura o superficie, modifica rilevante di alcuni parametri, violazione della normativa antisismica. Infine, sono abusi minori le modifiche di lieve entità, quali quelle interne.
Dopo la costruzione, nel corso della sua vita un edificio può aver subito delle modifiche successive, per le quali è necessario comprendere se siano stato compiute in modo legittimo oppure no. Alcune attività rientrano nella cosiddetta edilizia libera, ovvero non richiedono alcuna autorizzazione o comunicazione, mentre altre prevedono procedure più semplici rispetto a quelle citate prima. Anche in questo caso si sono avvicendati vari titoli: autorizzazione edilizia (1978-2001), DIA (1985-2011), SCIA (dal 2011), CILA (dal 2010). Generalmente, l'esecuzione di questi lavori in assenza di questi ultimi titoli configura degli abusi minori. Sottolineiamo che in questi casi non viene rilasciato un provvedimento di autorizzazione, ma vige il cosiddetto "silenzio-assenso", cioè trascorso un certo termine la domanda si intende accolta. Perché le opere siano legittime non è sufficiente l'esistenza del titolo, ma deve esserci corrispondenza tra quanto autorizzato e quanto effettivamente eseguito.
La conformità urbanistica ed edilizia nelle compravendite immobiliari
Di solito nel rogito immobiliare vengono inserite dichiarazioni rese dalla parte venditrice che attestano la conformità urbanistica ed edilizia. Infatti, la responsabilità degli eventuali abusi, più o meno gravi, appartiene al venditore, indipendentemente dalla sua buona o mala fede. Contrariamente a quanto spesso si pensa, il notaio che effettua il rogito e l'eventuale agente immobiliare che cura la mediazione non hanno responsabilità in proposito.
L'abuso edilizio è sempre un illecito amministrativo ed in alcuni casi anche un reato penale. Le sanzioni penali puniscono solo gli atti di maggiore gravità e vanno dal pagamento di un'ammenda fino all'arresto. Esse cadono in prescrizione dopo 4 anni dal compimento del reato in assenza di atti interruttivi (decreto di citazione a giudizio, interrogatorio davanti al PM,...) o 5 anni in loro presenza. L'illecito amministrativo edilizio non si prescrive mai e può essere punito, a seconda della gravità, con sanzione pecuniaria o demolizione e ripristino dei luoghi. L'abuso edilizio può essere regolarizzato attraverso una sanatoria, cioè un provvedimento amministrativo accompagnato dal pagamento di una sanzione. Non tutti le situazioni sono sanabili, poiché per poter procedere con una sanatoria si devono soddisfare determinati requisiti, il che non è sempre possibile.
Per quanto riguarda la questione delle responsabilità, quella penale resta al venditore e non si trasferisce attraverso la vendita, purché il compratore possa dimostrare la sua estraneità. Diverso è il discorso per l'illecito amministrativo: acquistando l'immobile si acquisisce anche l'abuso e si diventa soggetti alle relative sanzioni.
Abusi edilizi e compravendite immobiliari
A questo punto diventa fondamentale l'informazione che viene trasmessa al futuro acquirente, se, cioè, gli venga comunicata in modo chiaro la presenza di irregolarità. Se il futuro compratore è stato portato a conoscenza dello stato di non conformità, si può procedere in modi differenti. Una prima possibilità è che nel preliminare si pattuisca di procedere alla relativa sanatoria a cura e spese del venditore prima del rogito. Se i termini della procedura dovessero prolungarsi oltre la data fissata, si può concludere lo stesso la vendita, depositando al notaio una certa cifra a garanzia della conclusione della regolarizzazione. Una seconda ipotesi è che il compratore, in caso di abusi minori, decida di procedere lo stesso all'acquisto, assumendosi l'onere della sanatoria, in cambio di una congrua riduzione del prezzo.
Se, invece, l'acquirente è stato tenuto all'oscuro delle irregolarità presenti si aprono differenti scenari. Il primo è che la non conformità emerga prima del rogito. Ricordiamo, innanzitutto, che il preliminare resta sempre valido, indipendentemente dalla presenza o meno di abusi. A questo punto si può richiedere la risoluzione per inadempimento contrattuale; il venditore potrà impedirla solo procedendo alla sanatoria entro la data del rogito. In caso si superasse tale termine, si può concordare il deposito del prezzo presso il notaio, come visto in precedenza.
La seconda ipotesi è che l'acquirente scopra gli abusi in seguito al rogito notarile. In tal caso, si configura un inadempimento contrattuale del venditore, il quale ha dichiarato, anche in buona fede, la conformità urbanistica che nella realtà non sussiste. L'acquirente ha diritto sia alla risoluzione del contratto sia al risarcimento danni (danno da sanatoria) e le due azioni legali possono svolgersi contemporaneamente o separatamente. Tale diritto può essere esercitato entro il termine di 10 anni a partire dal momento in cui si viene a conoscenza dell'irregolarità. E' da notare che se in caso di giudizio emergano le condizioni di cui abbiamo parlato inizialmente si può arrivare anche alla nullità della compravendita. Infine, ricordiamo che il venditore che attesta falsamente la conformità urbanistica ed edilizia al notaio in sede di rogito commette il reato penale di falso ideologico in atto pubblico.
Condono e sanatoria
Oltre ai titoli abilitativi di cui abbiamo parlato, l'immobile oggetto di compravendita risulta ugualmente regolare se a suo tempo ha ottenuto una delle autorizzazioni in sanatoria. Per quanto riguarda la costruzione, sono considerati legittimi gli edifici che abbiano beneficiato di uno dei tre condoni edilizi:
1 - L. 47/1985: per edifici abusivi o difformi ultimati entro il 01/10/1983
2 - L. 724/1994: per opere abusive ultimate entro il 31/12/1993 entro determinati limiti dimensionali
3 - L. 326/2003: per opere abusive ultimate entro il 31/03/2003 entro determinati limiti dimensionali
Il condono e la sanatoria non sono sinonimi e definiscono due istituti differenti. Il condono è la legittimazione straordinaria di una violazione urbanistica ed edilizia, concessa da un'apposita legge dello Stato per immobili con certe caratteristiche e in un preciso e limitato periodo di tempo. Attraverso il pagamento di oneri concessori e di un'oblazione si ottiene l'annullamento totale o parziale del reato penale. Nella storia italiana ci sono state tre leggi per condoni edilizi.
La sanatoria, come abbiamo già visto, è un provvedimento amministrativo accompagnato dal pagamento di una sanzione, che consente di regolarizzare un abuso edilizio,a fronte di determinati requisiti. La condizione necessaria per conseguirla è la doppia conformità, cioè l'intervento deve rispettare la disciplina urbanistica ed edilizia sia nel momento in cui è stato eseguito, sia in quello in cui si richiede la sanatoria.
In questo modo risultano regolari le opere abusive di minore entità per le quali siano opportunamente state presentate le relative domande in sanatoria (autorizzazione edilizia in sanatoria, DIA in sanatoria, SCIA in sanatoria, CILA tardiva).
Arch. Michela Antonini - Dott. Ing. Emanuele Santini
La documentazione urbanistica ed edilizia di un immobile consiste negli atti amministrativi che ne hanno consentito la costruzione e le eventuali successive modifiche, detti titoli abilitativi. L'indagine di questi documenti è importante poiché serve a dimostrare la conformità urbanistica ed edilizia, cioè la corrispondenza tra lo stato di fatto e le opere autorizzate sull'edificio, a partire dalla sua realizzazione.
La legittimità di un edificio
Innanzitutto, l'immobile deve essere stato costruito legittimamente: questo dato è legato all'epoca ed alla localizzazione. Tutti gli edifici antecedenti al 1942 sono legittimi se esiste apposita documentazione che ne provi l'esistenza e se si trovano in città all'epoca prive di regolamento edilizio; di solito, si utilizza la planimetria catastale d'impianto del 1939-1941. Tra il 1942 ed il 1967 è necessaria la licenza edilizia rilasciata dal Comune, ma solo nei centri urbani dotati di strumento urbanistico. Dopo il 1967 per tutto il territorio italiano è sempre richiesta l'autorizzazione, che nel corso degli anni è stata licenza edilizia (1942-1977), concessione edilizia (1977-2003) e permesso di costruire (dal 2003).
La presenza del titolo che autorizza la costruzione incide sulla compravendita, poiché gli atti notarili tra vivi sono nulli e non possono essere stipulati se in essi non risultano gli estremi della licenza o concessione edilizia o permesso di costruire, dichiarati dal venditore, per gli edifici realizzati dopo il 1 settembre 1967. Per quelli risalenti a periodi precedenti può essere inserita direttamente la dichiarazione dal parte del venditore di opere precedenti a tale data. Quest'ultima dichiarazione non garantisce la legittimità di un edificio, ma solo la sua commerciabilità.
La conformità urbanistica ed edilizia
La legislazione nazionale, invece, non parla espressamente di conformità urbanistica ed edilizia, sebbene la sua mancanza abbia delle importanti conseguenze nell'acquisto di un immobile. Possiamo definirla come la coerenza tra la consistenza attuale ed i vari passaggi che si sono susseguiti dal punto di vista edilizio, ciascuno dei quali deve essere avvenuto in modo regolare. In caso contrario, ci si trova di fronte a fenomeni di abuso: la gravità delle difformità varia a seconda dei casi e possiamo schematizzarla in tre diverse possibilità. In primo luogo, un edificio è totalmente abusivo se è stato realizzato in assenza di apposita autorizzazione, come abbiamo già visto, ma anche, in difformità da essa o con varianti essenziali. In secondo luogo, ci sono gli abusi sostanziali che si verificano quando in assenza o difformità si eseguono mutamento di destinazione d'uso, aumento di cubatura o superficie, modifica rilevante di alcuni parametri, violazione della normativa antisismica. Infine, sono abusi minori le modifiche di lieve entità, quali quelle interne.
Dopo la costruzione, nel corso della sua vita un edificio può aver subito delle modifiche successive, per le quali è necessario comprendere se siano stato compiute in modo legittimo oppure no. Alcune attività rientrano nella cosiddetta edilizia libera, ovvero non richiedono alcuna autorizzazione o comunicazione, mentre altre prevedono procedure più semplici rispetto a quelle citate prima. Anche in questo caso si sono avvicendati vari titoli: autorizzazione edilizia (1978-2001), DIA (1985-2011), SCIA (dal 2011), CILA (dal 2010). Generalmente, l'esecuzione di questi lavori in assenza di questi ultimi titoli configura degli abusi minori. Sottolineiamo che in questi casi non viene rilasciato un provvedimento di autorizzazione, ma vige il cosiddetto "silenzio-assenso", cioè trascorso un certo termine la domanda si intende accolta. Perché le opere siano legittime non è sufficiente l'esistenza del titolo, ma deve esserci corrispondenza tra quanto autorizzato e quanto effettivamente eseguito.
La conformità urbanistica ed edilizia nelle compravendite immobiliari
Di solito nel rogito immobiliare vengono inserite dichiarazioni rese dalla parte venditrice che attestano la conformità urbanistica ed edilizia. Infatti, la responsabilità degli eventuali abusi, più o meno gravi, appartiene al venditore, indipendentemente dalla sua buona o mala fede. Contrariamente a quanto spesso si pensa, il notaio che effettua il rogito e l'eventuale agente immobiliare che cura la mediazione non hanno responsabilità in proposito.
L'abuso edilizio è sempre un illecito amministrativo ed in alcuni casi anche un reato penale. Le sanzioni penali puniscono solo gli atti di maggiore gravità e vanno dal pagamento di un'ammenda fino all'arresto. Esse cadono in prescrizione dopo 4 anni dal compimento del reato in assenza di atti interruttivi (decreto di citazione a giudizio, interrogatorio davanti al PM,...) o 5 anni in loro presenza. L'illecito amministrativo edilizio non si prescrive mai e può essere punito, a seconda della gravità, con sanzione pecuniaria o demolizione e ripristino dei luoghi. L'abuso edilizio può essere regolarizzato attraverso una sanatoria, cioè un provvedimento amministrativo accompagnato dal pagamento di una sanzione. Non tutti le situazioni sono sanabili, poiché per poter procedere con una sanatoria si devono soddisfare determinati requisiti, il che non è sempre possibile.
Per quanto riguarda la questione delle responsabilità, quella penale resta al venditore e non si trasferisce attraverso la vendita, purché il compratore possa dimostrare la sua estraneità. Diverso è il discorso per l'illecito amministrativo: acquistando l'immobile si acquisisce anche l'abuso e si diventa soggetti alle relative sanzioni.
Abusi edilizi e compravendite immobiliari
A questo punto diventa fondamentale l'informazione che viene trasmessa al futuro acquirente, se, cioè, gli venga comunicata in modo chiaro la presenza di irregolarità. Se il futuro compratore è stato portato a conoscenza dello stato di non conformità, si può procedere in modi differenti. Una prima possibilità è che nel preliminare si pattuisca di procedere alla relativa sanatoria a cura e spese del venditore prima del rogito. Se i termini della procedura dovessero prolungarsi oltre la data fissata, si può concludere lo stesso la vendita, depositando al notaio una certa cifra a garanzia della conclusione della regolarizzazione. Una seconda ipotesi è che il compratore, in caso di abusi minori, decida di procedere lo stesso all'acquisto, assumendosi l'onere della sanatoria, in cambio di una congrua riduzione del prezzo.
Se, invece, l'acquirente è stato tenuto all'oscuro delle irregolarità presenti si aprono differenti scenari. Il primo è che la non conformità emerga prima del rogito. Ricordiamo, innanzitutto, che il preliminare resta sempre valido, indipendentemente dalla presenza o meno di abusi. A questo punto si può richiedere la risoluzione per inadempimento contrattuale; il venditore potrà impedirla solo procedendo alla sanatoria entro la data del rogito. In caso si superasse tale termine, si può concordare il deposito del prezzo presso il notaio, come visto in precedenza.
La seconda ipotesi è che l'acquirente scopra gli abusi in seguito al rogito notarile. In tal caso, si configura un inadempimento contrattuale del venditore, il quale ha dichiarato, anche in buona fede, la conformità urbanistica che nella realtà non sussiste. L'acquirente ha diritto sia alla risoluzione del contratto sia al risarcimento danni (danno da sanatoria) e le due azioni legali possono svolgersi contemporaneamente o separatamente. Tale diritto può essere esercitato entro il termine di 10 anni a partire dal momento in cui si viene a conoscenza dell'irregolarità. E' da notare che se in caso di giudizio emergano le condizioni di cui abbiamo parlato inizialmente si può arrivare anche alla nullità della compravendita. Infine, ricordiamo che il venditore che attesta falsamente la conformità urbanistica ed edilizia al notaio in sede di rogito commette il reato penale di falso ideologico in atto pubblico.
Condono e sanatoria
Oltre ai titoli abilitativi di cui abbiamo parlato, l'immobile oggetto di compravendita risulta ugualmente regolare se a suo tempo ha ottenuto una delle autorizzazioni in sanatoria. Per quanto riguarda la costruzione, sono considerati legittimi gli edifici che abbiano beneficiato di uno dei tre condoni edilizi:
1 - L. 47/1985: per edifici abusivi o difformi ultimati entro il 01/10/1983
2 - L. 724/1994: per opere abusive ultimate entro il 31/12/1993 entro determinati limiti dimensionali
3 - L. 326/2003: per opere abusive ultimate entro il 31/03/2003 entro determinati limiti dimensionali
Il condono e la sanatoria non sono sinonimi e definiscono due istituti differenti. Il condono è la legittimazione straordinaria di una violazione urbanistica ed edilizia, concessa da un'apposita legge dello Stato per immobili con certe caratteristiche e in un preciso e limitato periodo di tempo. Attraverso il pagamento di oneri concessori e di un'oblazione si ottiene l'annullamento totale o parziale del reato penale. Nella storia italiana ci sono state tre leggi per condoni edilizi.
La sanatoria, come abbiamo già visto, è un provvedimento amministrativo accompagnato dal pagamento di una sanzione, che consente di regolarizzare un abuso edilizio,a fronte di determinati requisiti. La condizione necessaria per conseguirla è la doppia conformità, cioè l'intervento deve rispettare la disciplina urbanistica ed edilizia sia nel momento in cui è stato eseguito, sia in quello in cui si richiede la sanatoria.
In questo modo risultano regolari le opere abusive di minore entità per le quali siano opportunamente state presentate le relative domande in sanatoria (autorizzazione edilizia in sanatoria, DIA in sanatoria, SCIA in sanatoria, CILA tardiva).
Arch. Michela Antonini - Dott. Ing. Emanuele Santini