DOCUMENTI TECNICI NELLE COMPRAVENDITE IMMOBILIARI
Introduzione
Le compravendite immobiliari sono un tema sempre attuale e spesso coinvolgono anche noi tecnici relativamente ai documenti indispensabili per procedere al rogito notarile. Analizziamo in cosa consistono ed introduciamo alcuni concetti chiave, che approfondiremo ulteriormente nei prossimi articoli.
Elenco generale dei documenti in una compravendita immobiliare
I documenti necessari in una compravendita immobiliare sono numerosi e divisibili in categorie, ne forniamo il seguente elenco non esaustivo, evidenziando quelli di natura tecnica oggetto di analisi:
1 - DATI ANAGRAFICI
1a- PERSONE FISICHE
- documenti di identità e codici fiscali di acquirente e venditore
- certificati relativi allo stato civile ed alle convenzioni patrimoniali di acquirente e venditore
- permesso di soggiorno o visto di ingresso di acquirente e/o venditore se cittadini extra UE
1b- PERSONE GIURIDICHE (società)
- documento di identità del legale rappresentante
- statuto o patti sociali
- denominazione legale, sede e codice fiscale attraverso visura camerale di acquirente e/o venditore
- delega o procura per l'attribuzione di poteri
2 - DIRITTO DI PROPRIETA'
- atto di provenienza dell'immobile= atto notarile di acquisto, donazione o divisione; sentenza giudiziale; dichiarazione di successione con relativi documenti (testamento, accettazione di eredità, ...)
3 - DOCUMENTI TECNICI
- documentazione urbanistica ed edilizia= titoli abilitativi (licenza edilizia, concessione edilizia, permesso di costruire, autorizzazione edilizia, DIA, SCIA, CILA) e/o titoli abilitativi in sanatoria
- eventuale domanda di condono protocollata in Comune, versamenti delle oblazioni e del contributo concessorio, richiesta alle competenti autorità per edifici vincolati
- documentazione catastale= visura catastale, planimetria catastale, estratto di mappa, elaborato planimetrico
- certificato di agibilità o abitabilità
- eventuale certificato di destinazione urbanistica (CDU)
- attestato di prestazione energetica (APE o ACE)
- certificato di conformità degli impianti
- libretto di impianto
- eventuale relazione tecnica di compravendita
4 - DOCUMENTI AMMINISTRATIVI
- visura ipotecaria
- eventuale contratto preliminare di compravendita (compromesso)
- mezzi di pagamento di acconto e/o caparra confirmatoria
- eventuale denuncia di alienazione per immobile vincolato
- eventuale procura speciale per vendita/acquisto di immobile
5 - CONDOMINIO
- regolamento di condominio
- dichiarazione redatta dall'amministratore di condominio di regolare pagamento delle spese condominiali
- ultimi verbali di assemblea con relative delibere
- indicazione di eventuali liti in corso
- delibere di eventuali spese straordinarie
6 - LOCAZIONE
- contratto di locazione
- ricevute di registrazione
- attestazione pagamento canoni dovuti
7 - EDILIZIA CONVENZIONATA
- convenzione con vincoli per la vendita successiva dell'immobile relativamente a limiti temporali, prezzo di rivendita, caratteristiche dell'acquirente,...
8 - MUTUI
- contratto e ricevuta dell’ultimo pagamento in caso di accollo del mutuo esistente da parte dell'acquirente
- indicazione di banca, filiale e contatto in caso di richiesta di mutuo da parte dell'acquirente
9 - DIRITTO DI PRELAZIONE
- documentazione relativa all'eventuale diritto di prelazione= prelazione del locatario di immobile ad uso abitativo, prelazione del locatario di immobile ad uso commerciale, prelazione del coerede di immobile ereditato, prelazione del Comune o della cooperativa per immobile di edilizia convenzionata, prelazione agraria dell’affittuario coltivatore diretto o del coltivatore diretto di terreni confinanti per l'acquisto di terreni agricoli
10 - AGEVOLAZIONI PRIMA CASA
- eventuale atto di acquisto della precedente abitazione con requisiti prima casa con impegno alla vendita entro 12 mesi dal nuovo acquisto
- eventuali atti di acquisto e vendita della precedente abitazione con requisiti prima casa
- eventuale richiesta del credito d'imposta per riacquisto di abitazione prima casa
11 - MEDIAZIONE IMMOBILIARE
- dati del mediatore immobiliare
- indicazione della provvigione concordata
- mezzi di pagamento per l'intermediazione
Documentazione urbanistica ed edilizia
Consiste negli atti amministrativi che hanno consentito la costruzione e le eventuali successive modifiche di un immobile, detti titoli abilitativi. Questi servono a dimostrare la conformità urbanistica ed edilizia, cioè la corrispondenza tra lo stato di fatto e le opere autorizzate sull'edificio.
Esiste l'obbligo di legge, a pena di nullità, di indicare nell'atto notarile gli estremi della licenza o concessione edilizia o permesso di costruire (a seconda dell'epoca), dichiarati dal venditore, per gli edifici realizzati dopo il 1 settembre 1967. Per quelli precedenti si può inserire direttamente la dichiarazione di esistenza a tale data, ma ciò non garantisce la legittimità di un edificio: la licenza edilizia esiste dal 1942 nei centri urbani dotati di strumento urbanistico. Quelli ancora più datati sono legittimi se esistono documenti che ne provino l'esistenza; di solito, si utilizza la planimetria catastale d'impianto del 1939-1941.Sono equiparati a quelli autorizzati con titolo abilitativo gli edifici che abbiano beneficiato di uno dei tre condoni edilizi (1985-1994-2003), concessi per sanare gli abusi più gravi.
Dopo la costruzione, nel corso della sua vita un edificio può aver subito delle modifiche successive, che devono essere altrettanto legittime. Esclusi i casi di edilizia libera, le opere devono essere state autorizzate (autorizzazione edilizia, DIA, SCIA, CILA) ed eseguite in modo coerente con quanto progettato. Generalmente, l'esecuzione di lavori in assenza di questi titoli configura degli abusi minori, a cui si può rimediare con una sanatoria dietro il pagamento di una sanzione. Non tutti gli abusi, tuttavia, risultano sanabili nella realtà.
L'abuso edilizio se scoperto in fase di trattativa può complicare l'affare, mentre, se emerso successivamente al rogito, comporta conseguenze gravi, quali la risoluzione del contratto, il risarcimento danni e, in caso estremo, la nullità dell'atto. Infatti, comprando un immobile con irregolarità l'acquirente ne diventa il responsabile dal punto di vista amministrativo, con le relative sanzioni, e potrà agire solo per vie legali.
Domanda di condono
Un edificio può essere oggetto di compravendita anche se è ancora in corso la domanda di condono, poiché esistono ancora richieste inevase. Il rogito è valido purché siano indicati i seguenti dati:
- ESTREMI DELLA DOMANDA DI CONDONO
- ESTREMI DELL'INTERA SOMMA DOVUTA PER OBLAZIONE E CONTRIBUTO CONCESSORIO= somma dovuta allo Stato per estinguere il reato penale e contributo versato al Comune per interventi di trasformazione urbanistica ed edilizia
- EVENTUALE ATTESTAZIONE DI PRESENTAZIONE DELLA RICHIESTA DI PARERE ALLE AUTORITA' COMPETENTI PER I FABBRICATI SOGGETTI A VINCOLI= il vincolo è un regime speciale con particolari limitazioni di utilizzo, che può avere varia origine a seconda dell'interesse collettivo tutelato (interesse artistico, storico, archeologico o etnoantropologico; paesaggistico; idrogeologico,...)
- EVENTUALE PARERE POSITIVO DELLE AUTORITA' COMPETENTI PER I FABBRICATI SOGGETTI A VINCOLI
Tutti e tre i condoni prevedono termini per il silenzio-assenso, ma solo se sono stati soddisfatti tutti i requisiti previsti dalla relativa legge e sono state compiute le eventuali richieste di integrazione della documentazione da parte del Comune.
L'acquisto di un fabbricato per cui la domanda di condono non si sia conclusa con il titolo in sanatoria comporta alcune incognite, che possono consistere in:
- incompletezza, infondatezza, irregolarità, infedeltà della domanda
- mancanza dei requisiti richiesti per le opere (tempi, consistenza, collocazione, tipologia,...)
- pagamento dolosamente inesatto dell'oblazione
- assenza di risposta alle richieste di integrazione dei documenti
- vincolo imposto successivamente alla presentazione della domanda
- conguaglio dell'oblazione e/o del contributo concessorio
Documentazione catastale
Il D.L. 78/2010, convertito con L. 122/2010, stabilisce che per le unità immobiliari urbane già esistenti devono essere specificati gli estremi catastali, il riferimento alla planimetria catastale e la dichiarazione del proprietario della loro conformità allo stato di fatto, o, in alternativa, l'attestazione di un tecnico abilitato (architetto, ingegnere, geometra). In mancanza di questi requisiti l'atto è nullo.
L'unità immobiliare urbana è la porzione di fabbricato, l'intero fabbricato o un insieme di fabbricati in grado di produrre reddito, cioè agibile eD adatto ad essere utilizzato per lo scopo per cui è stato costruito.
I documenti catastali utili in una compravendita sono:
- VISURA CATASTALE= viene rilasciata dall'Agenzia delle Entrate su richiesta e contiene tutti i dati che identificano l'unità immobiliare al catasto
- PLANIMETRIA CATASTALE= disegno tecnico in pianta dell'unità immobiliare
- ESTRATTO DI MAPPA= rappresentazione grafica di una porzione di territorio in cui sono identificate le sagome di terreni e fabbricati, le strade pubbliche, i corsi d'acqua
- ELABORATO PLANIMETRICO= disegno in pianta della sagoma di un fabbricato con la rappresentazione delle unità immobiliari, delle parti comuni e delle aree scoperte per ogni piano
Se i dati della visura non corrispondono allo stato di fatto devono essere corretti prima della compravendita. Se, invece, la planimetria è inesatta si esegue la variazione catastale, cioè la procedura ufficiale con cui l'intestatario, attraverso un tecnico abilitato (architetto, ingegnere, geometra), comunica all'Agenzia delle Entrate le modifiche che incidono sulla rendita dell'immobile.
E' importante sottolineare che il catasto ha finalità solamente fiscali, cioè serve per determinare la base per pagare tasse e tributi, e non è probatorio né della titolarità giuridica di un immobile né della sua regolarità urbanistica ed edilizia. Semplificando, il catasto non dimostra né la proprietà o altri diritti reali su un bene immobile né la regolarità urbanistica ed edilizia. Per la prima è necessaria la conservatoria dei registri immobiliari, per la seconda i titoli abilitativi in Comune.
Certificato di agibilità o abitabilità
Nella legislazione attuale (Testo Unico dell'Edilizia-D.P.R. 380/2001) è l'insieme delle condizioni di sicurezza, salubrità, igiene, risparmio energetico di edifici ed impianti e conformità al progetto. In sintesi, questo documento certifica che un fabbricato è idoneo a svolgere le funzioni per le quali è stato costruito o modificato con dei lavori. Consiste in una segnalazione rivolta agli uffici tecnici comunali al termine dei lavori di nuova costruzione, ricostruzione o sopraelevazione ed interventi che modificano le condizioni di cui si è detto. Può essere chiesta anche per singole parti di edifici o complessi immobiliari a determinate condizioni (agibilità parziale).
L'agibilità esiste già da fine Ottocento, anche se la prima legge nazionale è del 1934. Fino al 30 giugno 2003 si distingue tra agibilità per immobili non residenziali ed abitabilità per le abitazioni, ma si tratta di procedure equivalenti. Inoltre, fino al 30 giugno 2017 l'agibilità (o l'abitabilità fino al 2001) non era una segnalazione ma veniva rilasciata dal Comune su apposita richiesta. Tra il 1994 ed il 2001 se non si otteneva il rilascio si configurava il silenzio-assenso dopo 45 giorni.
La normativa italiana non vieta la compravendita di un immobile privo del certificato di agibilità e non prevede la nullità dell'atto in questo caso, ma la sua assenza pone vari problemi e comporta un deprezzamento del fabbricato.
In una compravendita il venditore ha l'obbligo di fornire all'acquirente il certificato di agibilità e la sua mancanza costituisce un inadempimento del contratto. Se, quindi, questa situazione emerge dopo il rogito l'acquirente può ottenere per via legale la risoluzione del contratto, il risarcimento del danno subito e l'eccezione di inadempimento, a seconda della gravità dei casi. Si può , comunque, concordare la compravendita in assenza di agibilità, a cui il compratore provvederà a suo carico in cambio di una congrua riduzione di prezzo. Va ricordato, però, che per gli edifici meno recenti possono esserci difficoltà poiché rispetto all'epoca del fine lavori il fabbricato potrebbe non possedere tutte le caratteristiche richieste oggi, sebbene le avesse a suo tempo.
Certificato di Destinazione Urbanistica (CDU)
E' un documento rilasciato dagli uffici tecnici del Comune che attesta le prescrizioni urbanistiche in vigore nel momento del rilascio per una certa area.
Il Testo Unico dell'Edilizia-D.P.R. 380/2001 prevede che sia allegato al'atto di compravendita per:
- aree censite al Catasto Terreni
- aree di pertinenza di edifici urbani censite al Catasto Fabbricati, con superficie uguale o superiore a 5000 mq
Gli atti stipulati in assenza di questo documento sono nulli. Questo obbligo esiste per gli atti successivi al 17 marzo 1985.
Le prescrizioni urbanistiche sono le indicazioni sull'utilizzo che si può fare di un certo terreno all'interno di un Comune, in base agli strumenti urbanistici, cioè gli atti che governano il territorio, regolandone usi e trasformazioni sulla base di determinati obiettivi (PRG o PUC, NTA e Piani Attuativi).
Nel CDU sono contenute le seguenti informazioni:
- DATI CATASTALI= permettono di identificare l'area al Catasto
- DESTINAZIONE URBANISTICA= funzione che il PRG assegna ad un'area, in base a cui si applicano limiti e rapporti tra spazi di diverso tipo
- PARAMETRI URBANISTICI= insieme delle grandezze variabili e dei rapporti tra di esse, detti indici, che si usano per definire le trasformazioni del territorio comunale
- VINCOLI= limitazioni all'uso libero di un'area di proprietà privata per tutelare un certo interesse pubblico
Il CDU è valido per un anno dalla data di rilascio se il venditore dichiara che non si sono verificate modifiche negli strumenti urbanistici.
Attestato di prestazione energetica (APE o ACE)
E' un documento redatto da un tecnico abilitato (di solito architetto, ingegnere, geometra, ma sono previsti anche altri professionisti) che fornisce informazioni relative all'efficienza energetica di un intero edificio o di una singola unità immobiliare.
La prestazione energetica è legata alla quantità di energia consumata in un anno da un immobile per mantenere delle condizioni medie di confort al suo interno. In base a questo consumo esso viene classificato in una delle 10 classi dell'apposita scala, che va dalla G alla A4. L'energia viene
utilizzata per dei precisi servizi (climatizzazione invernale e/o estiva, produzione di acqua calda sanitaria, ventilazione meccanica, illuminazione, trasporto di persone o cose). Il suo consumo, dipende pure dalle proprietà costruttive dell'edificio o unità immobiliare e degli impianti termici presenti.
L'attestato ha lo scopo di informare l'acquirente rispetto alla convenienza economica di comprare l'immobile in base alla sua prestazione energetica ed alla necessità o meno di migliorarla e deve essere allegato all'atto notarile, a pena di nullità. L'APE è valido per 10 anni dal rilascio alle seguenti condizioni:
1 - non vengano eseguiti interventi di ristrutturazione o riqualificazione che agiscano sugli elementi edilizi e/o impianti modificando la classe energetica (in caso contrario deve essere prodotto di nuovo)
2 - venga eseguito regolarmente il controllo dell'efficienza energetica degli impianti (in caso contrario decade il 31 dicembre del'anno successivo a quello della scadenza non rispettata)
Il professionista che redige l'APE deve inserire in copia o originale il libretto di impianto, obbligatorio per tutti gli impianti termici: in sua assenza il'attestato non può essere compilato, a meno che l'impianto non sia inattivo.
L'obbligo dell'attestato in una compravendita esiste dal 1 gennaio 2012. Fino al 3 agosto 2013 il documento utilizzato è l'ACE (attestato di certificazione energetica); invece, il 1 ottobre 2015 sono entrati in vigore nuovi modelli e regole per l'APE. I vecchi ACE ed APE sono validi entro i 10 anni se compilati prima di quest'ultima data.
Sottolineiamo che il professionista certificatore deve effettuare obbligatoriamente almeno un sopralluogo presso l'edificio o l'unità immobiliare.
Conformità degli impianti
Si intende che gli impianti devono essere stati eseguiti nel rispetto della normativa in vigore al tempo della loro realizzazione. Gli impianti recenti, cioè quelli a partire dal 27 marzo 2008, devono essere installati, trasformati o ampliati da imprese qualificate rispettando le leggi. Al termine dei lavori l'impresa deve rilasciare la DICHIARAZIONE DI CONFORMITA', cioè il documento in cui si attesta che l'esecuzione è avvenuta a regola d'arte. Gli impianti interessati sono quelli interni agli edifici di qualunque destinazione d'uso e loro pertinenze, cioè le unità immobiliari al servizio di una principale.
Per gli impianti realizzati tra il 13 marzo 1990 ed il 27 marzo 2008 sono previsti gli stessi obblighi solo per edifici ad uso civile (abitazione, studio professionale, sede di persone giuridiche private, associazione, circoli o conventi e simili), ad eccezione degli impianti elettrici, che devono essere conformi e certificati anche nelle altre categorie. Gli impianti di questo periodo, se mancano di dichiarazione di conformità, possono essere dotati di DICHIARAZIONE DI RISPONDENZA, redatta da un professionista (architetto, ingegnere, geometra) specializzato nel settore impiantistico o dal responsabile tecnico di un'impresa qualificata per quelli di minore entità.
Per gli edifici con impianti eseguiti prima del 1990 e mai modificati non esiste alcun tipo di certificazione, ma per le sole unità immobiliari ad uso abitativo l'impianto elettrico si considera adeguato se è dotato di sezionamento e protezione contro le sovracorrenti posti all'origine dell'impianto, di protezione contro i contatti diretti, di protezione contro i contatti indiretti o protezione con interruttore differenziale avente corrente differenziale nominale non superiore a 30 mA. Già a partire dal 1 gennaio 1956 si applicavano alcune norme relative agli impianti elettrici nei luoghi in cui si svolgevano attività.
Nelle compravendite immobiliari non esiste una norma specifica relativa alla conformità degli impianti e non è prevista la nullità dell'atto in sua assenza. Tuttavia, il venditore ha l'obbligo di garantire che l'immobile sia privo di vizi e deve rispondere di eventuali danni causati dagli impianti non a norma. La presenza o meno della conformità degli impianti incide sul valore economico dell'immobile. Se l'acquirente non è stato correttamente informato e scopre vizi degli impianti a seguito del rogito può ottenere per vie legali la risoluzione del contratto o la riduzione del prezzo, oltre al risarcimento.
Libretto di impianto per gli impianti termici
E' previsto a partire dal 15 ottobre 2014 per gli impianti termici per la climatizzazione invernale o estiva, con o senza produzione di acqua calda sanitaria, indipendentemente dal tipo di energia utilizzata (gas, gpl, elettricità, carbone, biomasse,...). L'acqua calda sanitaria è l'acqua calda usata per lavare e lavarsi.
Sono esclusi dall'obbligo di libretto stufe, caminetti ed apparecchi di riscaldamento localizzato ad energia radiante (moduli a tubi radianti, "funghi", termostrisce, cannoni radianti) fissi, se la somma di tutte le loro potenze in un immobile supera i 5 kW; gli apparecchi per la climatizzazione invernale e/o estiva mobili; i sistemi usati unicamente per la produzione di acqua calda sanitaria di singole unità immobiliari residenziali e simili (sedi di attività professionale, commerciale o associativa).
Il libretto costituisce una sorta di carta di identità dell'impianto termico di un certo immobile e contiene tutte le manutenzioni ed i controlli di efficienza energetica obbligatori. Viene compilato in occasione di nuova installazione, ristrutturazione e sostituzione del generatore, insieme ai risultati della prima verifica, mentre per gli impianti già esistenti in occasione del primo intervento utile di manutenzione. Il tecnico abilitato trasmette i dati al catasto regionale degli impianti termici, esistente in ogni Regione. Il vecchio libretto deve essere, comunque, conservato come documentazione precedente. In passato già il D.P.R. 412/1993 obbligava a dotare di libretto gli impianti termici di potenza inferiore a 35 kW e di libretto di centrale quelli di potenza uguale o superiore. A partire dal 1 settembre 2003, era subentrato un nuovo documento cui allegare quello vecchio. Valeva solo per la climatizzazione invernale, escludendo quella estiva.
L'assenza del libretto di impianto non rende nullo l'atto di compravendita, tuttavia, la normativa attuale prevede che in caso di trasferimento dell'immobile esso venga consegnato opportunamente aggiornato a chi subentra. E' bene, quindi, accertarsi dell'esistenza di questo documento e della regolarità delle verifiche già in sede di trattativa.
Relazione tecnica di compravendita
Nota anche come relazione tecnica integrata o relazione di conformità, è il documento redatto da un tecnico (architetto, ingegnere, geometra) con cui viene attestata la conformità urbanistica, edilizia e catastale di un immobile oggetto di compravendita. Si tratta di una perizia assolutamente non obbligatoria, che tuttavia può assumere un ruolo importante nella trattativa perché serve a mettere in luce da parte di un occhio esperto tutte le questioni di regolarità. Questo documento, infatti, può tutelare gli interessi sia del venditore sia dell'acquirente: da una parte chi vende può proteggersi da futuri contenziosi e richieste di risarcimento per irregolarità e dall'altra chi compra può evitare di acquisire insieme all'immobile anche problemi di cui non era a conoscenza.
Si basa, dal punto di vista normativo, sul D.L. 78/2010, convertito con L. 122/2010, in cui viene stabilito che nell'atto di compravendita la relazione tecnica può sostituire la dichiarazione da parte del venditore della conformità allo stato di fatto di dati e planimetrie catastali, di cui abbiamo parlato in precedenza.
L'utilità della relazione tecnica sta nel fatto che spesso il venditore, pur in buona fede, non è a conoscenza della reale situazione dell'immobile, perché ha compiuto un illecito senza rendersene conto o perché, a sua volta, lo ha acquistato o ereditato ignorandone le problematiche. Di conseguenza, l'acquirente può comprare un immobile senza conoscerne eventuali abusi, che diventeranno un suo onere dopo il rogito.
Va sottolineato che né l'agenzia immobiliare, incaricata della mediazione, né il notaio, cui compete solo il controllo formale dei documenti, hanno l'obbligo di indagare e certificare le questioni tecniche riguardanti l'immobile oggetto di compravendita. Entrambe le figure, infatti, svolgono un ruolo differente da quello di attestarne lo stato dal punto di vista urbanistico, edilizio, catastale e non possiedono nemmeno le competenze per poterlo fare: è il tecnico che, attraverso la relazione tecnica di compravendita, esegue questo tipo di accertamento.
Arch. Michela Antonini - Dott. Ing. Emanuele Santini
Le compravendite immobiliari sono un tema sempre attuale e spesso coinvolgono anche noi tecnici relativamente ai documenti indispensabili per procedere al rogito notarile. Analizziamo in cosa consistono ed introduciamo alcuni concetti chiave, che approfondiremo ulteriormente nei prossimi articoli.
Elenco generale dei documenti in una compravendita immobiliare
I documenti necessari in una compravendita immobiliare sono numerosi e divisibili in categorie, ne forniamo il seguente elenco non esaustivo, evidenziando quelli di natura tecnica oggetto di analisi:
1 - DATI ANAGRAFICI
1a- PERSONE FISICHE
- documenti di identità e codici fiscali di acquirente e venditore
- certificati relativi allo stato civile ed alle convenzioni patrimoniali di acquirente e venditore
- permesso di soggiorno o visto di ingresso di acquirente e/o venditore se cittadini extra UE
1b- PERSONE GIURIDICHE (società)
- documento di identità del legale rappresentante
- statuto o patti sociali
- denominazione legale, sede e codice fiscale attraverso visura camerale di acquirente e/o venditore
- delega o procura per l'attribuzione di poteri
2 - DIRITTO DI PROPRIETA'
- atto di provenienza dell'immobile= atto notarile di acquisto, donazione o divisione; sentenza giudiziale; dichiarazione di successione con relativi documenti (testamento, accettazione di eredità, ...)
3 - DOCUMENTI TECNICI
- documentazione urbanistica ed edilizia= titoli abilitativi (licenza edilizia, concessione edilizia, permesso di costruire, autorizzazione edilizia, DIA, SCIA, CILA) e/o titoli abilitativi in sanatoria
- eventuale domanda di condono protocollata in Comune, versamenti delle oblazioni e del contributo concessorio, richiesta alle competenti autorità per edifici vincolati
- documentazione catastale= visura catastale, planimetria catastale, estratto di mappa, elaborato planimetrico
- certificato di agibilità o abitabilità
- eventuale certificato di destinazione urbanistica (CDU)
- attestato di prestazione energetica (APE o ACE)
- certificato di conformità degli impianti
- libretto di impianto
- eventuale relazione tecnica di compravendita
4 - DOCUMENTI AMMINISTRATIVI
- visura ipotecaria
- eventuale contratto preliminare di compravendita (compromesso)
- mezzi di pagamento di acconto e/o caparra confirmatoria
- eventuale denuncia di alienazione per immobile vincolato
- eventuale procura speciale per vendita/acquisto di immobile
5 - CONDOMINIO
- regolamento di condominio
- dichiarazione redatta dall'amministratore di condominio di regolare pagamento delle spese condominiali
- ultimi verbali di assemblea con relative delibere
- indicazione di eventuali liti in corso
- delibere di eventuali spese straordinarie
6 - LOCAZIONE
- contratto di locazione
- ricevute di registrazione
- attestazione pagamento canoni dovuti
7 - EDILIZIA CONVENZIONATA
- convenzione con vincoli per la vendita successiva dell'immobile relativamente a limiti temporali, prezzo di rivendita, caratteristiche dell'acquirente,...
8 - MUTUI
- contratto e ricevuta dell’ultimo pagamento in caso di accollo del mutuo esistente da parte dell'acquirente
- indicazione di banca, filiale e contatto in caso di richiesta di mutuo da parte dell'acquirente
9 - DIRITTO DI PRELAZIONE
- documentazione relativa all'eventuale diritto di prelazione= prelazione del locatario di immobile ad uso abitativo, prelazione del locatario di immobile ad uso commerciale, prelazione del coerede di immobile ereditato, prelazione del Comune o della cooperativa per immobile di edilizia convenzionata, prelazione agraria dell’affittuario coltivatore diretto o del coltivatore diretto di terreni confinanti per l'acquisto di terreni agricoli
10 - AGEVOLAZIONI PRIMA CASA
- eventuale atto di acquisto della precedente abitazione con requisiti prima casa con impegno alla vendita entro 12 mesi dal nuovo acquisto
- eventuali atti di acquisto e vendita della precedente abitazione con requisiti prima casa
- eventuale richiesta del credito d'imposta per riacquisto di abitazione prima casa
11 - MEDIAZIONE IMMOBILIARE
- dati del mediatore immobiliare
- indicazione della provvigione concordata
- mezzi di pagamento per l'intermediazione
Documentazione urbanistica ed edilizia
Consiste negli atti amministrativi che hanno consentito la costruzione e le eventuali successive modifiche di un immobile, detti titoli abilitativi. Questi servono a dimostrare la conformità urbanistica ed edilizia, cioè la corrispondenza tra lo stato di fatto e le opere autorizzate sull'edificio.
Esiste l'obbligo di legge, a pena di nullità, di indicare nell'atto notarile gli estremi della licenza o concessione edilizia o permesso di costruire (a seconda dell'epoca), dichiarati dal venditore, per gli edifici realizzati dopo il 1 settembre 1967. Per quelli precedenti si può inserire direttamente la dichiarazione di esistenza a tale data, ma ciò non garantisce la legittimità di un edificio: la licenza edilizia esiste dal 1942 nei centri urbani dotati di strumento urbanistico. Quelli ancora più datati sono legittimi se esistono documenti che ne provino l'esistenza; di solito, si utilizza la planimetria catastale d'impianto del 1939-1941.Sono equiparati a quelli autorizzati con titolo abilitativo gli edifici che abbiano beneficiato di uno dei tre condoni edilizi (1985-1994-2003), concessi per sanare gli abusi più gravi.
Dopo la costruzione, nel corso della sua vita un edificio può aver subito delle modifiche successive, che devono essere altrettanto legittime. Esclusi i casi di edilizia libera, le opere devono essere state autorizzate (autorizzazione edilizia, DIA, SCIA, CILA) ed eseguite in modo coerente con quanto progettato. Generalmente, l'esecuzione di lavori in assenza di questi titoli configura degli abusi minori, a cui si può rimediare con una sanatoria dietro il pagamento di una sanzione. Non tutti gli abusi, tuttavia, risultano sanabili nella realtà.
L'abuso edilizio se scoperto in fase di trattativa può complicare l'affare, mentre, se emerso successivamente al rogito, comporta conseguenze gravi, quali la risoluzione del contratto, il risarcimento danni e, in caso estremo, la nullità dell'atto. Infatti, comprando un immobile con irregolarità l'acquirente ne diventa il responsabile dal punto di vista amministrativo, con le relative sanzioni, e potrà agire solo per vie legali.
Domanda di condono
Un edificio può essere oggetto di compravendita anche se è ancora in corso la domanda di condono, poiché esistono ancora richieste inevase. Il rogito è valido purché siano indicati i seguenti dati:
- ESTREMI DELLA DOMANDA DI CONDONO
- ESTREMI DELL'INTERA SOMMA DOVUTA PER OBLAZIONE E CONTRIBUTO CONCESSORIO= somma dovuta allo Stato per estinguere il reato penale e contributo versato al Comune per interventi di trasformazione urbanistica ed edilizia
- EVENTUALE ATTESTAZIONE DI PRESENTAZIONE DELLA RICHIESTA DI PARERE ALLE AUTORITA' COMPETENTI PER I FABBRICATI SOGGETTI A VINCOLI= il vincolo è un regime speciale con particolari limitazioni di utilizzo, che può avere varia origine a seconda dell'interesse collettivo tutelato (interesse artistico, storico, archeologico o etnoantropologico; paesaggistico; idrogeologico,...)
- EVENTUALE PARERE POSITIVO DELLE AUTORITA' COMPETENTI PER I FABBRICATI SOGGETTI A VINCOLI
Tutti e tre i condoni prevedono termini per il silenzio-assenso, ma solo se sono stati soddisfatti tutti i requisiti previsti dalla relativa legge e sono state compiute le eventuali richieste di integrazione della documentazione da parte del Comune.
L'acquisto di un fabbricato per cui la domanda di condono non si sia conclusa con il titolo in sanatoria comporta alcune incognite, che possono consistere in:
- incompletezza, infondatezza, irregolarità, infedeltà della domanda
- mancanza dei requisiti richiesti per le opere (tempi, consistenza, collocazione, tipologia,...)
- pagamento dolosamente inesatto dell'oblazione
- assenza di risposta alle richieste di integrazione dei documenti
- vincolo imposto successivamente alla presentazione della domanda
- conguaglio dell'oblazione e/o del contributo concessorio
Documentazione catastale
Il D.L. 78/2010, convertito con L. 122/2010, stabilisce che per le unità immobiliari urbane già esistenti devono essere specificati gli estremi catastali, il riferimento alla planimetria catastale e la dichiarazione del proprietario della loro conformità allo stato di fatto, o, in alternativa, l'attestazione di un tecnico abilitato (architetto, ingegnere, geometra). In mancanza di questi requisiti l'atto è nullo.
L'unità immobiliare urbana è la porzione di fabbricato, l'intero fabbricato o un insieme di fabbricati in grado di produrre reddito, cioè agibile eD adatto ad essere utilizzato per lo scopo per cui è stato costruito.
I documenti catastali utili in una compravendita sono:
- VISURA CATASTALE= viene rilasciata dall'Agenzia delle Entrate su richiesta e contiene tutti i dati che identificano l'unità immobiliare al catasto
- PLANIMETRIA CATASTALE= disegno tecnico in pianta dell'unità immobiliare
- ESTRATTO DI MAPPA= rappresentazione grafica di una porzione di territorio in cui sono identificate le sagome di terreni e fabbricati, le strade pubbliche, i corsi d'acqua
- ELABORATO PLANIMETRICO= disegno in pianta della sagoma di un fabbricato con la rappresentazione delle unità immobiliari, delle parti comuni e delle aree scoperte per ogni piano
Se i dati della visura non corrispondono allo stato di fatto devono essere corretti prima della compravendita. Se, invece, la planimetria è inesatta si esegue la variazione catastale, cioè la procedura ufficiale con cui l'intestatario, attraverso un tecnico abilitato (architetto, ingegnere, geometra), comunica all'Agenzia delle Entrate le modifiche che incidono sulla rendita dell'immobile.
E' importante sottolineare che il catasto ha finalità solamente fiscali, cioè serve per determinare la base per pagare tasse e tributi, e non è probatorio né della titolarità giuridica di un immobile né della sua regolarità urbanistica ed edilizia. Semplificando, il catasto non dimostra né la proprietà o altri diritti reali su un bene immobile né la regolarità urbanistica ed edilizia. Per la prima è necessaria la conservatoria dei registri immobiliari, per la seconda i titoli abilitativi in Comune.
Certificato di agibilità o abitabilità
Nella legislazione attuale (Testo Unico dell'Edilizia-D.P.R. 380/2001) è l'insieme delle condizioni di sicurezza, salubrità, igiene, risparmio energetico di edifici ed impianti e conformità al progetto. In sintesi, questo documento certifica che un fabbricato è idoneo a svolgere le funzioni per le quali è stato costruito o modificato con dei lavori. Consiste in una segnalazione rivolta agli uffici tecnici comunali al termine dei lavori di nuova costruzione, ricostruzione o sopraelevazione ed interventi che modificano le condizioni di cui si è detto. Può essere chiesta anche per singole parti di edifici o complessi immobiliari a determinate condizioni (agibilità parziale).
L'agibilità esiste già da fine Ottocento, anche se la prima legge nazionale è del 1934. Fino al 30 giugno 2003 si distingue tra agibilità per immobili non residenziali ed abitabilità per le abitazioni, ma si tratta di procedure equivalenti. Inoltre, fino al 30 giugno 2017 l'agibilità (o l'abitabilità fino al 2001) non era una segnalazione ma veniva rilasciata dal Comune su apposita richiesta. Tra il 1994 ed il 2001 se non si otteneva il rilascio si configurava il silenzio-assenso dopo 45 giorni.
La normativa italiana non vieta la compravendita di un immobile privo del certificato di agibilità e non prevede la nullità dell'atto in questo caso, ma la sua assenza pone vari problemi e comporta un deprezzamento del fabbricato.
In una compravendita il venditore ha l'obbligo di fornire all'acquirente il certificato di agibilità e la sua mancanza costituisce un inadempimento del contratto. Se, quindi, questa situazione emerge dopo il rogito l'acquirente può ottenere per via legale la risoluzione del contratto, il risarcimento del danno subito e l'eccezione di inadempimento, a seconda della gravità dei casi. Si può , comunque, concordare la compravendita in assenza di agibilità, a cui il compratore provvederà a suo carico in cambio di una congrua riduzione di prezzo. Va ricordato, però, che per gli edifici meno recenti possono esserci difficoltà poiché rispetto all'epoca del fine lavori il fabbricato potrebbe non possedere tutte le caratteristiche richieste oggi, sebbene le avesse a suo tempo.
Certificato di Destinazione Urbanistica (CDU)
E' un documento rilasciato dagli uffici tecnici del Comune che attesta le prescrizioni urbanistiche in vigore nel momento del rilascio per una certa area.
Il Testo Unico dell'Edilizia-D.P.R. 380/2001 prevede che sia allegato al'atto di compravendita per:
- aree censite al Catasto Terreni
- aree di pertinenza di edifici urbani censite al Catasto Fabbricati, con superficie uguale o superiore a 5000 mq
Gli atti stipulati in assenza di questo documento sono nulli. Questo obbligo esiste per gli atti successivi al 17 marzo 1985.
Le prescrizioni urbanistiche sono le indicazioni sull'utilizzo che si può fare di un certo terreno all'interno di un Comune, in base agli strumenti urbanistici, cioè gli atti che governano il territorio, regolandone usi e trasformazioni sulla base di determinati obiettivi (PRG o PUC, NTA e Piani Attuativi).
Nel CDU sono contenute le seguenti informazioni:
- DATI CATASTALI= permettono di identificare l'area al Catasto
- DESTINAZIONE URBANISTICA= funzione che il PRG assegna ad un'area, in base a cui si applicano limiti e rapporti tra spazi di diverso tipo
- PARAMETRI URBANISTICI= insieme delle grandezze variabili e dei rapporti tra di esse, detti indici, che si usano per definire le trasformazioni del territorio comunale
- VINCOLI= limitazioni all'uso libero di un'area di proprietà privata per tutelare un certo interesse pubblico
Il CDU è valido per un anno dalla data di rilascio se il venditore dichiara che non si sono verificate modifiche negli strumenti urbanistici.
Attestato di prestazione energetica (APE o ACE)
E' un documento redatto da un tecnico abilitato (di solito architetto, ingegnere, geometra, ma sono previsti anche altri professionisti) che fornisce informazioni relative all'efficienza energetica di un intero edificio o di una singola unità immobiliare.
La prestazione energetica è legata alla quantità di energia consumata in un anno da un immobile per mantenere delle condizioni medie di confort al suo interno. In base a questo consumo esso viene classificato in una delle 10 classi dell'apposita scala, che va dalla G alla A4. L'energia viene
utilizzata per dei precisi servizi (climatizzazione invernale e/o estiva, produzione di acqua calda sanitaria, ventilazione meccanica, illuminazione, trasporto di persone o cose). Il suo consumo, dipende pure dalle proprietà costruttive dell'edificio o unità immobiliare e degli impianti termici presenti.
L'attestato ha lo scopo di informare l'acquirente rispetto alla convenienza economica di comprare l'immobile in base alla sua prestazione energetica ed alla necessità o meno di migliorarla e deve essere allegato all'atto notarile, a pena di nullità. L'APE è valido per 10 anni dal rilascio alle seguenti condizioni:
1 - non vengano eseguiti interventi di ristrutturazione o riqualificazione che agiscano sugli elementi edilizi e/o impianti modificando la classe energetica (in caso contrario deve essere prodotto di nuovo)
2 - venga eseguito regolarmente il controllo dell'efficienza energetica degli impianti (in caso contrario decade il 31 dicembre del'anno successivo a quello della scadenza non rispettata)
Il professionista che redige l'APE deve inserire in copia o originale il libretto di impianto, obbligatorio per tutti gli impianti termici: in sua assenza il'attestato non può essere compilato, a meno che l'impianto non sia inattivo.
L'obbligo dell'attestato in una compravendita esiste dal 1 gennaio 2012. Fino al 3 agosto 2013 il documento utilizzato è l'ACE (attestato di certificazione energetica); invece, il 1 ottobre 2015 sono entrati in vigore nuovi modelli e regole per l'APE. I vecchi ACE ed APE sono validi entro i 10 anni se compilati prima di quest'ultima data.
Sottolineiamo che il professionista certificatore deve effettuare obbligatoriamente almeno un sopralluogo presso l'edificio o l'unità immobiliare.
Conformità degli impianti
Si intende che gli impianti devono essere stati eseguiti nel rispetto della normativa in vigore al tempo della loro realizzazione. Gli impianti recenti, cioè quelli a partire dal 27 marzo 2008, devono essere installati, trasformati o ampliati da imprese qualificate rispettando le leggi. Al termine dei lavori l'impresa deve rilasciare la DICHIARAZIONE DI CONFORMITA', cioè il documento in cui si attesta che l'esecuzione è avvenuta a regola d'arte. Gli impianti interessati sono quelli interni agli edifici di qualunque destinazione d'uso e loro pertinenze, cioè le unità immobiliari al servizio di una principale.
Per gli impianti realizzati tra il 13 marzo 1990 ed il 27 marzo 2008 sono previsti gli stessi obblighi solo per edifici ad uso civile (abitazione, studio professionale, sede di persone giuridiche private, associazione, circoli o conventi e simili), ad eccezione degli impianti elettrici, che devono essere conformi e certificati anche nelle altre categorie. Gli impianti di questo periodo, se mancano di dichiarazione di conformità, possono essere dotati di DICHIARAZIONE DI RISPONDENZA, redatta da un professionista (architetto, ingegnere, geometra) specializzato nel settore impiantistico o dal responsabile tecnico di un'impresa qualificata per quelli di minore entità.
Per gli edifici con impianti eseguiti prima del 1990 e mai modificati non esiste alcun tipo di certificazione, ma per le sole unità immobiliari ad uso abitativo l'impianto elettrico si considera adeguato se è dotato di sezionamento e protezione contro le sovracorrenti posti all'origine dell'impianto, di protezione contro i contatti diretti, di protezione contro i contatti indiretti o protezione con interruttore differenziale avente corrente differenziale nominale non superiore a 30 mA. Già a partire dal 1 gennaio 1956 si applicavano alcune norme relative agli impianti elettrici nei luoghi in cui si svolgevano attività.
Nelle compravendite immobiliari non esiste una norma specifica relativa alla conformità degli impianti e non è prevista la nullità dell'atto in sua assenza. Tuttavia, il venditore ha l'obbligo di garantire che l'immobile sia privo di vizi e deve rispondere di eventuali danni causati dagli impianti non a norma. La presenza o meno della conformità degli impianti incide sul valore economico dell'immobile. Se l'acquirente non è stato correttamente informato e scopre vizi degli impianti a seguito del rogito può ottenere per vie legali la risoluzione del contratto o la riduzione del prezzo, oltre al risarcimento.
Libretto di impianto per gli impianti termici
E' previsto a partire dal 15 ottobre 2014 per gli impianti termici per la climatizzazione invernale o estiva, con o senza produzione di acqua calda sanitaria, indipendentemente dal tipo di energia utilizzata (gas, gpl, elettricità, carbone, biomasse,...). L'acqua calda sanitaria è l'acqua calda usata per lavare e lavarsi.
Sono esclusi dall'obbligo di libretto stufe, caminetti ed apparecchi di riscaldamento localizzato ad energia radiante (moduli a tubi radianti, "funghi", termostrisce, cannoni radianti) fissi, se la somma di tutte le loro potenze in un immobile supera i 5 kW; gli apparecchi per la climatizzazione invernale e/o estiva mobili; i sistemi usati unicamente per la produzione di acqua calda sanitaria di singole unità immobiliari residenziali e simili (sedi di attività professionale, commerciale o associativa).
Il libretto costituisce una sorta di carta di identità dell'impianto termico di un certo immobile e contiene tutte le manutenzioni ed i controlli di efficienza energetica obbligatori. Viene compilato in occasione di nuova installazione, ristrutturazione e sostituzione del generatore, insieme ai risultati della prima verifica, mentre per gli impianti già esistenti in occasione del primo intervento utile di manutenzione. Il tecnico abilitato trasmette i dati al catasto regionale degli impianti termici, esistente in ogni Regione. Il vecchio libretto deve essere, comunque, conservato come documentazione precedente. In passato già il D.P.R. 412/1993 obbligava a dotare di libretto gli impianti termici di potenza inferiore a 35 kW e di libretto di centrale quelli di potenza uguale o superiore. A partire dal 1 settembre 2003, era subentrato un nuovo documento cui allegare quello vecchio. Valeva solo per la climatizzazione invernale, escludendo quella estiva.
L'assenza del libretto di impianto non rende nullo l'atto di compravendita, tuttavia, la normativa attuale prevede che in caso di trasferimento dell'immobile esso venga consegnato opportunamente aggiornato a chi subentra. E' bene, quindi, accertarsi dell'esistenza di questo documento e della regolarità delle verifiche già in sede di trattativa.
Relazione tecnica di compravendita
Nota anche come relazione tecnica integrata o relazione di conformità, è il documento redatto da un tecnico (architetto, ingegnere, geometra) con cui viene attestata la conformità urbanistica, edilizia e catastale di un immobile oggetto di compravendita. Si tratta di una perizia assolutamente non obbligatoria, che tuttavia può assumere un ruolo importante nella trattativa perché serve a mettere in luce da parte di un occhio esperto tutte le questioni di regolarità. Questo documento, infatti, può tutelare gli interessi sia del venditore sia dell'acquirente: da una parte chi vende può proteggersi da futuri contenziosi e richieste di risarcimento per irregolarità e dall'altra chi compra può evitare di acquisire insieme all'immobile anche problemi di cui non era a conoscenza.
Si basa, dal punto di vista normativo, sul D.L. 78/2010, convertito con L. 122/2010, in cui viene stabilito che nell'atto di compravendita la relazione tecnica può sostituire la dichiarazione da parte del venditore della conformità allo stato di fatto di dati e planimetrie catastali, di cui abbiamo parlato in precedenza.
L'utilità della relazione tecnica sta nel fatto che spesso il venditore, pur in buona fede, non è a conoscenza della reale situazione dell'immobile, perché ha compiuto un illecito senza rendersene conto o perché, a sua volta, lo ha acquistato o ereditato ignorandone le problematiche. Di conseguenza, l'acquirente può comprare un immobile senza conoscerne eventuali abusi, che diventeranno un suo onere dopo il rogito.
Va sottolineato che né l'agenzia immobiliare, incaricata della mediazione, né il notaio, cui compete solo il controllo formale dei documenti, hanno l'obbligo di indagare e certificare le questioni tecniche riguardanti l'immobile oggetto di compravendita. Entrambe le figure, infatti, svolgono un ruolo differente da quello di attestarne lo stato dal punto di vista urbanistico, edilizio, catastale e non possiedono nemmeno le competenze per poterlo fare: è il tecnico che, attraverso la relazione tecnica di compravendita, esegue questo tipo di accertamento.
Arch. Michela Antonini - Dott. Ing. Emanuele Santini