ACQUISTO DI ABITAZIONI ANTISISMICHE 2020
Introduzione
Questa detrazione è stata introdotta dal DL 50/2017 ed è concessa per acquirenti di unita' immobiliari in fabbricati ricostruiti da imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare. L'importo detraibile è distinto in due aliquote diverse, mentre il tetto massimo di spesa è unico e pari a 96.000 € per ogni unità immobiliare. Il termine ultimo è il 31 dicembre 2021, come per gli interventi che ricadono sotto il SismaBonus.
Che cos'é
Come nel caso delle altre agevolazioni in edilizia si tratta non di un contributo ma di un beneficio fiscale, cioè di una detrazione Irpef calcolata su una spesa massima di 96.000 € per ogni unità immobiliare. Viene riconosciuto per l’acquisto o l’assegnazione di unità ad uso abitativo appartenenti a fabbricati interamente demoliti e ricostruiti da imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare, che li alienino entro 18 mesi dalla data di ultimazione dei lavori.
La detrazione è pari al:
- 75% del prezzo di acquisto, riportato nell'atto pubblico di compravendita e comprensivo di IVA, se gli interventi eseguiti portano alla riduzione di una classe di rischio (al massimo 72.000 €)
- 85% del prezzo di acquisto, riportato nell'atto pubblico di compravendita e comprensivo di IVA, se gli interventi eseguiti portano alla riduzione di due classi di rischio (al massimo 81.600 €)
L'edificio oggetto di intervento deve essere localizzato in zona 1, 2 o 3, ai sensi dell’ordinanza del
Presidente del Consiglio dei Ministri OPCM 3519/2006.
Il territorio italiano è stato classificato in 4 zone di rischio sismico dalle Regioni, secondo i criteri stabiliti con l'Ordinanza del Presidente del Consiglio dei Ministri OPCM 3274/2003. La pericolosità è basata sulla probabilità che in un certo intervallo di tempo si verifichi un terremoto di una certa entità.
La zona 4, esclusa dall'agevolazione, è quella di minore pericolosità ed attualmente interessa l'intera Sardegna e parti di Piemonte, Lombardia, Trentino-Alto-Adige e Puglia.
Il bonus viene ripartito in 5 rate annuali di uguale importo, a partire dall'anno in cui si è effettuata la spesa.
Il bonus è valido solo per l'acquisto dell'abitazione direttamente dall'impresa che ha eseguito i lavori, quindi non sono compresi né la cessione da parte di un privato né da parte di un'impresa diversa.
Contestualmente alla demolizione e ricostruzione dell'edificio è ammesso anche un aumento della volumetria preesistente, se è in accordo con le norme urbanistiche vigenti.
Beneficiario
Possono usufruirne tutti i soggetti Irpef residenti o no nel territorio italiano, che acquistino l'immobile.
Limite di spesa
Il limite di spesa è riferito ad ogni singola unità immobiliare, indipendentemente dalla vendita o assegnazione delle altre all'interno dello stesso fabbricato.
Tale limite, inoltre, essendo relativo all'unità e non al soggetto beneficiario, non varia in base al numero di soggetti beneficiari, quindi, in caso di più comproprietari il bonus viene ripartito tra di essi.
Condizioni indispensabili
1 - l’unità immobiliare deve essere ceduta direttamente dall'impresa di costruzione o ristrutturazione immobiliare che ha realizzato i lavori
2 - l’acquisto deve avvenire entro 18 mesi dalla data di ultimazione dei lavori
3 - gli interventi devono aver riguardato la demolizione e la ricostruzione dell’intero fabbricato, anche con variazione volumetrica rispetto a quello preesistente
4 - gli interventi devono aver portato alla riduzione di una o due classi di rischio sismico
5 - il fabbricato deve trovarsi nel territorio di un Comune classificato come zona sismica 1, 2 o 3
Limite alla detrazione
Come per le altre agevolazioni, la capienza Irpef di un soggetto costituisce il limite al Bonus: non si può detrarre più dell'Irpef dovuta, quindi, se l'importo superasse tale soglia non ci sarebbe né un rimborso né si potrebbe utilizzare la differenza negli anni successivi.
Se in uno o più anni non si è potuto usufruire del bonus per incapienza o perché l'Irpef non era dovuta, è possibile, comunque, richiedere la detrazione negli anni successivi indicando il numero della rata.
Pagamenti
Non è obbligatorio pagare tramite bonifico bancario o postale.
La detrazione è applicabile anche ai pagamenti effettuati prima dell'atto notarile o del preliminare d'acquisto registrato, purché uno di questi atti venga registrato prima della presentazione della dichiarazione dei redditi.
Documenti necessari
E' necessario possedere e conservare una serie di documenti da intestare ai soggetti destinatari del beneficio, che possono essere richiesti dagli uffici finanziari che controllano le dichiarazioni dei redditi:
1 - atto di acquisto dal quale risulti la data di ultimazione dei lavori e che l'unità immobiliare appartiene ad un fabbricato interamente oggetto di interventi di demolizione e ricostruzione dell’intero fabbricato, anche con variazione volumetrica rispetto a quello preesistente
2 - dichiarazione dell'impresa edilizia attestante la data di ultimazione dei lavori e che l'unità immobiliare appartiene a fabbricato interamente demolito e ricostruito, se tali dati sono assenti nel contratto di vendita
3 - attestazione relativa alla zona sismica in cui è collocato l'immobile
4 - copia dell’asseverazione della classe di rischio sismico dell’edificio prima e dopo l’intervento redatta dal tecnico progettista abilitato
5 - copia dell’attestazione della conformità degli interventi eseguiti al progetto depositato redatta dal direttore dei lavori o dal collaudatore statico
Agevolazione IVA
Nel caso di acquisto di unità immobiliare residenziale da parte di soggetto "prima casa" si applica l’IVA del 4%.
In assenza di tali requisiti l’IVA è del 10%.
Infine, nel caso di unità immobiliari appartenenti alle categorie catastali A/1, A/8 e A/9 si ha l’IVA ordinaria del 22%.
Cessione del credito
Nel prossimo articolo esamineremo la cedibilità del credito per questo Bonus ai soggetti interessati.
Arch. Michela Antonini - Dott. Ing. Emanuele Santini