CERTIFICATO DI DESTINAZIONE URBANISTICA NELLE COMPRAVENDITE IMMOBILIARI
Introduzione
Il Certificato di Destinazione Urbanistica (CDU) è un documento rilasciato dagli uffici tecnici del Comune che attesta le prescrizioni urbanistiche in vigore al momento del rilascio per una certa area.
Il Testo Unico dell'Edilizia-D.P.R. 380/2001 prevede che il CDU sia allegato al'atto notarile di compravendita per:
- aree censite al Catasto Terreni
- aree di pertinenza di edifici urbani censite al Catasto Fabbricati, con superficie uguale o superiore a 5000 mq
Gli atti stipulati in assenza di questo documento sono nulli e non possono essere né stipulati né trascritti sui registri immobiliari. Questo obbligo esiste per gli atti successivi al 17 marzo 1985.
Le prescrizioni urbanistiche
Sono le indicazioni riguardo all'utilizzo che si può fare di un certo terreno all'interno di un Comune, basate sugli strumenti urbanistici, cioè gli atti che governano il territorio, regolandone usi e trasformazioni sulla base di determinati obiettivi. Si tratta del Piano Regolatore Comunale (PRG) (o PUC, Piano Urbanistico Comunale) con le sue Norme Tecniche di Attuazione (NTA) e dei Piani Attuativi. Il Piano Regolatore è lo strumento urbanistico principale e regola all'interno del territorio di un Comune l'uso delle aree, la possibilità o meno di costruire, la destinazione di alcune aree, gli interventi consentiti sugli edifici esistenti, sulla base dell'analisi dello stato di fatto e di alcuni obiettivi che si pongono per il futuro. Esistono anche piani al di sopra di quello comunale (regionale, provinciale,...) che dettano linee più generali, che il PRG deve recepire. Il PRG è costituito da due elementi essenziali, tavole e NTA; queste ultime sono le regole che consentono di metterlo in pratica, specificando quali interventi edilizi siano consentiti e come si possa intervenire su aree ed edifici. Ad un livello inferiore del PRG ci sono i Piani Attuativi, cioè strumenti più specifici che approfondiscono in modo dettagliato le previsioni generali del Piano Regolatore per singole porzioni di territorio.
Contenuti del Certificato di Destinazione Urbanistica
Nel CDU sono contenute informazioni quali dati catastali (foglio e particella), destinazione urbanistica, parametri urbanistici, vincoli. I dati catastali sono quelli che permettono di identificare l'area al Catasto, che è il sistema nazionale di catalogazione dei beni immobili, diviso in Catasto Terreni e Catasto Edilizio Urbano. il foglio è la porzione del territorio comunale, rappresentata in mappa. La particella, invece, è la parte di foglio che rappresenta un terreno, un fabbricato, o un terreno con un fabbricato, di proprietà di uno stesso individuo o società.
La destinazione urbanistica rappresenta la funzione che il PRG assegna ad un'area. Attraverso un processo definito zonizzazione il territorio comunale viene suddiviso in zone dette territoriali omogenee. Ogni zona presenta caratteristiche uniformi e in ognuna vengono applicati degli specifici limiti e rapporti tra spazi di diverso tipo, allo scopo di garantire ad ogni parte del territorio comunale una dotazione urbanistica minima (cioè spazi pubblici come scuole, parcheggi, aree verdi, attrezzature religiose, sanitarie,... ). Ogni zona è caratterizzata da standard urbanistici, ovvero rapporti fra spazi per residenze o spazi produttivi e spazi pubblici di vario tipo, e standard edilizi, ovvero limiti di densità, altezza e distanze tra i fabbricati. Le zone omogenee in cui viene diviso il territorio di un Comune sono:
1 - ZONA A-centro storico= zone urbane di carattere storico, artistico e di particolare pregio ambientale
2 - ZONA B-di completamento= zone totalmente o parzialmente edificate, diverse dalle zone A
3 - ZONA C-di espansione= zone parzialmente edificate con limiti inferiori alle zone B, destinate a nuovi insediamenti
4 - ZONA D-industriale= zone destinate a nuovi insediamenti produttivi
5 - ZONA E-agricola= zone destinate ad uso agricolo
6 - ZONA F-servizi pubblici= zone destinate ad attrezzature ed impianti di interesse generale
Oltre a questa suddivisione generale, possono essere previste delle ulteriori sottozone più specifiche.
I parametri urbanistici sono l'insieme delle grandezze variabili e dei rapporti tra di esse, detti indici, che si usano per definire le trasformazioni del territorio comunale. Le grandezze sono, ad esempio, superfici, volumi, distanze, tutti riferiti all'edificazione ed alle altre attività che modificano l'uso del suolo. L'indice più noto è quello di edificabilità (o fabbricabilità), cioè il rapporto tra il massimo volume realizzabile nel terreno considerato espresso in mc e la sua area misurata in mq.
Infine, i vincoli sono limitazioni all'uso libero di un'area di proprietà privata per tutelare un certo interesse pubblico. Quindi, essi possono essere dovuti a varie motivazioni (interesse paesaggistico, rischio idrogeologico, fascia di rispetto per i cimiteri,...) e possono essere imposti sia dal PRG per determinati scopi a livello comunale sia da altre autorità per scopi specifici. In tal caso, il PRG, pur non avendoli determinati, li recepisce. Alcuni vincoli detti conformativi, limitano in varia misura l'uso che si può fare di un'area, fino al caso estremo dell'inedificabilità assoluta. Altri, definiti espropriativi, sono finalizzati all’ espropriazione per pubblica utilità e prevedono un indennizzo al proprietario ed una durata di 5 anni, che può essere reiterata.
Caratteristiche del Certificato di Destinazione Urbanistica
Sottolineiamo che il CDU contiene le prescrizioni relative all'area interessata contenute negli strumenti urbanistici in vigore, tuttavia, possono coesistere con essi anche atti adottati non ancora vigenti. L'adozione, attraverso una delibera, è un passaggio del procedimento di approvazione di uno strumento urbanistico, che termina con la sua entrata in vigore. Quando sono presenti sia un atto vigente sia uno adottato si applicano le cosiddette misure di salvaguardia. Esse consistono nella sospensione delle domande di permesso di costruire che siano in contrasto con lo strumento adottato per un periodo di 3 anni (5 se, dopo un anno dalla pubblicazione, è stato sottoposto all'autorità che lo deve approvare).
Il CDU è valido per un anno dalla data di rilascio se il venditore dichiara che non si sono verificate modifiche negli strumenti urbanistici. Si deve verificare che, ad esempio, non siano state approvati varianti al PRG, piani attuativi,..., facendosi eventualmente assistere da un tecnico (architetto, ingegnere, geometra).
Il dirigente o responsabile ha 30 giorni di tempo dalla presentazione della domanda per emetterlo. Se trascorso questo termine il Comune non ha provveduto, si può sostituire il CDU con una dichiarazione del venditore in cui si specifica il mancato rilascio ed i dati urbanistici dell'area. Si tratta, appunto, di una possibilità e il proprietario può sollecitare l'ufficio competente a compiere il proprio dovere.
Certificato di Destinazione Urbanistica e compravendita immobiliare
Se un atto è stato stipulato in assenza del documento o della dichiarazione si può rimediare integrandolo o modificandolo con uno nuovo a cui si alleghi il CDU.
Lo scopo di questo certificato è doppio, poiché esso serve a tutelare sia un interesse pubblico sia uno privato. Il primo consiste nello sviluppo ordinato del territorio. Attraverso la richiesta di CDU l Comune viene informato della contrattazione relativa ai terreni, mettendolo nella condizione di controllare il rispetto degli strumenti urbanistici e di difendere le proprie decisioni. Infatti, in questo modo, il Comune cerca di prevenire il reato di lottizzazione abusiva. L'interesse privato, invece, si riferisce alla corretta e consapevole contrattazione tra le parti. Infatti, il CDU permette di informare l'acquirente sulle caratteristiche del terreno che sta per comprare, soprattutto riguardo alla possibilità di costruire o meno su di esso e a quali condizioni.
Arch. Michela Antonini - Dott. Ing. Santini Emanuele
Il Certificato di Destinazione Urbanistica (CDU) è un documento rilasciato dagli uffici tecnici del Comune che attesta le prescrizioni urbanistiche in vigore al momento del rilascio per una certa area.
Il Testo Unico dell'Edilizia-D.P.R. 380/2001 prevede che il CDU sia allegato al'atto notarile di compravendita per:
- aree censite al Catasto Terreni
- aree di pertinenza di edifici urbani censite al Catasto Fabbricati, con superficie uguale o superiore a 5000 mq
Gli atti stipulati in assenza di questo documento sono nulli e non possono essere né stipulati né trascritti sui registri immobiliari. Questo obbligo esiste per gli atti successivi al 17 marzo 1985.
Le prescrizioni urbanistiche
Sono le indicazioni riguardo all'utilizzo che si può fare di un certo terreno all'interno di un Comune, basate sugli strumenti urbanistici, cioè gli atti che governano il territorio, regolandone usi e trasformazioni sulla base di determinati obiettivi. Si tratta del Piano Regolatore Comunale (PRG) (o PUC, Piano Urbanistico Comunale) con le sue Norme Tecniche di Attuazione (NTA) e dei Piani Attuativi. Il Piano Regolatore è lo strumento urbanistico principale e regola all'interno del territorio di un Comune l'uso delle aree, la possibilità o meno di costruire, la destinazione di alcune aree, gli interventi consentiti sugli edifici esistenti, sulla base dell'analisi dello stato di fatto e di alcuni obiettivi che si pongono per il futuro. Esistono anche piani al di sopra di quello comunale (regionale, provinciale,...) che dettano linee più generali, che il PRG deve recepire. Il PRG è costituito da due elementi essenziali, tavole e NTA; queste ultime sono le regole che consentono di metterlo in pratica, specificando quali interventi edilizi siano consentiti e come si possa intervenire su aree ed edifici. Ad un livello inferiore del PRG ci sono i Piani Attuativi, cioè strumenti più specifici che approfondiscono in modo dettagliato le previsioni generali del Piano Regolatore per singole porzioni di territorio.
Contenuti del Certificato di Destinazione Urbanistica
Nel CDU sono contenute informazioni quali dati catastali (foglio e particella), destinazione urbanistica, parametri urbanistici, vincoli. I dati catastali sono quelli che permettono di identificare l'area al Catasto, che è il sistema nazionale di catalogazione dei beni immobili, diviso in Catasto Terreni e Catasto Edilizio Urbano. il foglio è la porzione del territorio comunale, rappresentata in mappa. La particella, invece, è la parte di foglio che rappresenta un terreno, un fabbricato, o un terreno con un fabbricato, di proprietà di uno stesso individuo o società.
La destinazione urbanistica rappresenta la funzione che il PRG assegna ad un'area. Attraverso un processo definito zonizzazione il territorio comunale viene suddiviso in zone dette territoriali omogenee. Ogni zona presenta caratteristiche uniformi e in ognuna vengono applicati degli specifici limiti e rapporti tra spazi di diverso tipo, allo scopo di garantire ad ogni parte del territorio comunale una dotazione urbanistica minima (cioè spazi pubblici come scuole, parcheggi, aree verdi, attrezzature religiose, sanitarie,... ). Ogni zona è caratterizzata da standard urbanistici, ovvero rapporti fra spazi per residenze o spazi produttivi e spazi pubblici di vario tipo, e standard edilizi, ovvero limiti di densità, altezza e distanze tra i fabbricati. Le zone omogenee in cui viene diviso il territorio di un Comune sono:
1 - ZONA A-centro storico= zone urbane di carattere storico, artistico e di particolare pregio ambientale
2 - ZONA B-di completamento= zone totalmente o parzialmente edificate, diverse dalle zone A
3 - ZONA C-di espansione= zone parzialmente edificate con limiti inferiori alle zone B, destinate a nuovi insediamenti
4 - ZONA D-industriale= zone destinate a nuovi insediamenti produttivi
5 - ZONA E-agricola= zone destinate ad uso agricolo
6 - ZONA F-servizi pubblici= zone destinate ad attrezzature ed impianti di interesse generale
Oltre a questa suddivisione generale, possono essere previste delle ulteriori sottozone più specifiche.
I parametri urbanistici sono l'insieme delle grandezze variabili e dei rapporti tra di esse, detti indici, che si usano per definire le trasformazioni del territorio comunale. Le grandezze sono, ad esempio, superfici, volumi, distanze, tutti riferiti all'edificazione ed alle altre attività che modificano l'uso del suolo. L'indice più noto è quello di edificabilità (o fabbricabilità), cioè il rapporto tra il massimo volume realizzabile nel terreno considerato espresso in mc e la sua area misurata in mq.
Infine, i vincoli sono limitazioni all'uso libero di un'area di proprietà privata per tutelare un certo interesse pubblico. Quindi, essi possono essere dovuti a varie motivazioni (interesse paesaggistico, rischio idrogeologico, fascia di rispetto per i cimiteri,...) e possono essere imposti sia dal PRG per determinati scopi a livello comunale sia da altre autorità per scopi specifici. In tal caso, il PRG, pur non avendoli determinati, li recepisce. Alcuni vincoli detti conformativi, limitano in varia misura l'uso che si può fare di un'area, fino al caso estremo dell'inedificabilità assoluta. Altri, definiti espropriativi, sono finalizzati all’ espropriazione per pubblica utilità e prevedono un indennizzo al proprietario ed una durata di 5 anni, che può essere reiterata.
Caratteristiche del Certificato di Destinazione Urbanistica
Sottolineiamo che il CDU contiene le prescrizioni relative all'area interessata contenute negli strumenti urbanistici in vigore, tuttavia, possono coesistere con essi anche atti adottati non ancora vigenti. L'adozione, attraverso una delibera, è un passaggio del procedimento di approvazione di uno strumento urbanistico, che termina con la sua entrata in vigore. Quando sono presenti sia un atto vigente sia uno adottato si applicano le cosiddette misure di salvaguardia. Esse consistono nella sospensione delle domande di permesso di costruire che siano in contrasto con lo strumento adottato per un periodo di 3 anni (5 se, dopo un anno dalla pubblicazione, è stato sottoposto all'autorità che lo deve approvare).
Il CDU è valido per un anno dalla data di rilascio se il venditore dichiara che non si sono verificate modifiche negli strumenti urbanistici. Si deve verificare che, ad esempio, non siano state approvati varianti al PRG, piani attuativi,..., facendosi eventualmente assistere da un tecnico (architetto, ingegnere, geometra).
Il dirigente o responsabile ha 30 giorni di tempo dalla presentazione della domanda per emetterlo. Se trascorso questo termine il Comune non ha provveduto, si può sostituire il CDU con una dichiarazione del venditore in cui si specifica il mancato rilascio ed i dati urbanistici dell'area. Si tratta, appunto, di una possibilità e il proprietario può sollecitare l'ufficio competente a compiere il proprio dovere.
Certificato di Destinazione Urbanistica e compravendita immobiliare
Se un atto è stato stipulato in assenza del documento o della dichiarazione si può rimediare integrandolo o modificandolo con uno nuovo a cui si alleghi il CDU.
Lo scopo di questo certificato è doppio, poiché esso serve a tutelare sia un interesse pubblico sia uno privato. Il primo consiste nello sviluppo ordinato del territorio. Attraverso la richiesta di CDU l Comune viene informato della contrattazione relativa ai terreni, mettendolo nella condizione di controllare il rispetto degli strumenti urbanistici e di difendere le proprie decisioni. Infatti, in questo modo, il Comune cerca di prevenire il reato di lottizzazione abusiva. L'interesse privato, invece, si riferisce alla corretta e consapevole contrattazione tra le parti. Infatti, il CDU permette di informare l'acquirente sulle caratteristiche del terreno che sta per comprare, soprattutto riguardo alla possibilità di costruire o meno su di esso e a quali condizioni.
Arch. Michela Antonini - Dott. Ing. Santini Emanuele