CONFORMITA' DEGLI IMPIANTI NELLE COMPRAVENDITE IMMOBILIARI
Introduzione
Con conformità degli impianti si intende che essi devono essere stati eseguiti nel rispetto della normativa in vigore al tempo della loro realizzazione. Non esiste uno specifico obbligo di legge relativo agli impianti nei rogiti notarili né per l'adeguamento di quelli meno recenti, salvo una piccola eccezione che vedremo più avanti.
Gli impianti tecnologici sono gli apparati il cui funzionamento caratterizza un edificio moderno, rendendolo confortevole per gli attuali standard di vita. L'elenco degli impianti tecnologici di un edificio, indipendentemente dalla destinazione d'uso, è fornito nel D.M. Sviluppo Economico 37/2008 e consta di 7 elementi:
1 - impianti di produzione, trasformazione, trasporto, distribuzione, utilizzazione dell'energia elettrica, protezione contro le scariche atmosferiche ed automazione di porte, cancelli e barriere
2 - impianti radiotelevisivi, antenne ed impianti elettronici
3 - impianti di riscaldamento, climatizzazione, condizionamento e refrigerazione di qualsiasi tipo, comprese opere di evacuazione dei prodotti della combustione e delle condense e di ventilazione ed aerazione dei locali
4 - impianti idrici e sanitari di qualsiasi tipo
5 - impianti di distribuzione ed utilizzazione di gas di qualsiasi tipo, comprese opere di evacuazione dei prodotti della combustione e ventilazione ed aerazione dei locali
6 - impianti di sollevamento di persone o di cose attraverso ascensori, montacarichi, scale mobili e simili
7 - impianti di protezione antincendio
La normativa in vigore
il D.M. 37/2008 è la normativa attualmente in vigore, a partire dal 27 marzo 2008, e prevede che l'installazione, la trasformazione o l'ampliamento degli impianti siano eseguiti da imprese qualificate grazie a specifici requisiti, rispettando le leggi e le norme UNI (Ente italiano di normazione), CEI (Comitato Elettrotecnico Italiano) ed enti simili. Al termine dei lavori l'impresa esecutrice di un certo impianto deve rilasciare la dichiarazione di conformità. cioè il documento in cui si attesta che l'esecuzione è avvenuta a regola d'arte. In essa devono sono presenti degli allegati obbligatori:
- PROGETTO DELL'IMPIANTO, esclusi impianti di sollevamento (redatto dall'installatore o da un professionista per quelli di maggiore entità)
- RELAZIONE CON TIPOLOGIA DEI MATERIALI UTILIZZATI
- SCHEMA DELL'IMPIANTO
- RIFERIMENTO A DICHIARAZIONI PRECEDENTI (solo se esistenti)
- COPIA DEL CERTIFICATO DI RICONOSCIMENTO DEI REQUISITI RICHIESTI
La dichiarazione è richiesta obbligatoriamente per alcune situazioni:
- allaccio di nuove forniture di elettricità, gas, acqua
- segnalazione certificata di agibilità
Inoltre, la presenza di impianti a norma ha particolare importanza negli immobili sede di attività lavorative, produttive o aperti al pubblico, poiché per il datore di lavoro sono previsti obblighi in materia di sicurezza strettamente collegati con questo tema. Inoltre, sono previsti specifici adempimenti e verifiche per impianti di messa a terra, dispositivi di protezione contro le scariche atmosferiche ed impianti elettrici in luoghi pericolosi.
La dichiarazione di conformità non ha una scadenza, a differenza di quanto abbiamo visto per l'attestato di prestazione energetica, ed è sempre valida finché l'impianto interessato non subisce delle modifiche, anche solo parziali: in tal caso è necessario un nuovo documento. Quando il rifacimento riguarda una sola parte la dichiarazione viene rilasciata solo per essa, però, si tiene conto della sicurezza e funzionalità dell'intero impianto.
La normativa attuale si applica agli impianti collocati all'interno degli edifici e delle loro pertinenze, cioè quelle unità immobiliari che non hanno un'esistenza autonoma ma sono al servizio di una principale, indipendentemente dalla destinazione d'uso.
Impianti realizzati tra il 13 marzo 1990 ed il 27 marzo 2008
Per gli immobili anteriori al 2008 si fa, invece, riferimento alla Legge 46/1990, "Norme per la sicurezza degli impianti", la prima normativa nel settore. Più precisamente, essa si applica agli impianti realizzati tra il 13 marzo 1990 ed il 27 marzo 2008. Questa Legge non è estesa a tutti gli edifici ed unità immobiliari, ma soltanto a quelli ad uso civile, cioè uso abitativo, studio professionale, sede di persone giuridiche private, associazione, circoli o conventi e simili. Fanno eccezione gli impianti elettrici, che devono essere conformi e certificati anche in edifici per attività industriale, commerciale, agricola, produzione o intermediazione di beni o servizi, culto, uffici, scuole, luoghi di cura, magazzini, depositi, statali, edifici pubblici, istituzionali, economici, sedi di società. Inoltre, per i luoghi di lavoro erano già in vigore adempimenti e verifiche per impianti di messa a terra, dispositivi di protezione contro le scariche atmosferiche ed impianti elettrici in luoghi pericolosi.
Gli impianti tecnologici coinvolti sono sostanzialmente gli stessi della normativa del 2008, tranne che sia per gli impianti termici che per quelli a gas non si considerano le opere di evacuazione di fumi e condense e di ventilazione ed aerazione dei locali. Allo stesso modo si richiedeva che l'installazione, la trasformazione o l'ampliamento degli impianti fossero eseguiti da imprese qualificate grazie a specifici requisiti e che al termine dei lavori esse rilasciassero la dichiarazione di conformità. Essa doveva contenere la relazione con tipologia dei materiali utilizzati ed il progetto; quest'ultimo era escluso per impianti idrosanitari e di sollevamento.
La dichiarazione di conformità era richiesta per il rilascio del certificato di agibilità.
Gli impianti eseguiti in questo periodo sono a norma se sono stai realizzati secondo la normativa in vigore al momento della loro realizzazione. Se la dichiarazione di conformità non è mai stata prodotta o è andata persa o è priva dei requisiti essenziali, questo documento può essere sostituito dalla dichiarazione di rispondenza, redatta in base a sopralluogo ed accertamenti. Questa dichiarazione, a differenza di quella di conformità, viene prodotta da un professionista (architetto, ingegnere, geometra) che abbia svolto la professione nel settore impiantistico interessato per almeno 5 anni. Per gli impianti di minore entità può essere rilasciata anche dal responsabile tecnico (da almeno 5 anni) di un'impresa qualificata che lavori nel settore impiantistico interessato. I requisiti richiesti agli impianti eseguiti in questo periodo sono quelli previsti nelle normative dell'epoca di realizzazione.
La dichiarazione di rispondenza, rispetto a quella di conformità, non va compilata secondo un modello preciso e costituisce una sorta di semplificazione, pertanto può essere redatta esclusivamente per gli impianti antecedenti il 27 marzo 2008.
Impianti realizzati prima del 13 marzo 1990
Esistono anche molti edifici i cui impianti sono stati eseguiti prima del 1990 e che non sono mai stati modificati: per loro non esiste alcun tipo di certificazione poiché la Legge 46/1990 è stata la prima a regolare in modo specifico ed ampio la materia.
Tuttavia, già a partire dal 1 gennaio 1956 si applicavano alcune norme relative agli impianti elettrici (D.P.R. 547/1955 sulla sicurezza ed igiene sul lavoro). Queste valevano nei luoghi in cui si svolgevano attività sia private sia statali con lavoratori dipendenti o soci di società o cooperative e nelle scuole e relativi laboratori. La normativa prescriveva un adeguato isolamento dell'impianto, la messa a terra, misure per la protezione da sovratensioni, sovraccarichi di corrente e scariche atmosferiche, misure specifiche per i luoghi pericolosi. Essa, inoltre, è stata la prima ad introdurre le verifiche periodiche per messa a terra, protezione dai fulmini e luoghi e pericolosi. Anche i condominii dovevano rispettare questi obblighi se vi era un lavoratore dipendente, come, ad esempio, il portiere.
Nel 1968 è stato, invece, introdotto il principio della regola d'arte, cioè l'utilizzo delle tecniche e regole migliori esistenti al momento della realizzazione di un'opera, in modo da garantire un livello adeguato di qualità. La Legge 186/1968 specifica che gli impianti elettrici ed elettronici si intendono eseguiti a regola d'arte se rispettano le norme CEI.
Secondo la normativa attuale, per le sole unità immobiliari ad uso abitativo l'impianto elettrico si considera adeguato se è dotato di sezionamento e protezione contro le
sovracorrenti posti all'origine dell'impianto, di protezione contro i contatti diretti, di
protezione contro i contatti indiretti o protezione con interruttore differenziale avente
corrente differenziale nominale non superiore a 30 mA.
- SEZIONAMENTO= l'impianto deve essere diviso in circuiti, almeno due, cioè luce e forza motrice (prese)
- PROTEZIONE CONTRO LE SOVRACORRENTI ALL'ORIGINE DELL'IMPIANTO= interruttore automatico magnetotermico installato nel quadro elettrico all'origine dell’impianto. E' un dispositivo di sicurezza che interrompe il flusso di corrente in un circuito in caso di sovracorrente, causata da sovraccarico o corto circuito.
- PROTEZIONE CONTRO I CONTATTI DIRETTI= il contatto diretto avviene quando la persona entra in contatto con una parte normalmente in tensione nell'impianto. Esempi di protezioni sono l'isolamento dei conduttori nei cavi elettrici, le placche per le prese,....
- PROTEZIONE CONTRO I CONTATTI INDIRETTI= il contatto indiretto avviene quando la persona entra in contatto con una parte normalmente non in tensione nell'impianto. ma che può diventarlo in caso di guasto o difetto di isolamento. La protezione di solito avviene con la messa a terra.
- PROTEZIONE CON INTERRUTTORE DIFFERENZIALE AVENTE CORRENTE DIFFERENZIALE NOMINALE NON SUPERIORE A 30 mA= la legge prevede, in caso di assenza dell'impianto di terra, come può accadere negli edifici più datati, almeno l'interruttore differenziale, il cosiddetto salvavita. Questo dispositivo di sicurezza, basandosi sulla rilevazione dell'eventuale differenza di correnti elettriche in ingresso e in uscita, interrompe il flusso di corrente a valle del contatore o quadro elettrico su cui è installato. Se l'interruttore è solo differenziale è detto puro e si differenzia dal magnetotermico perché non ha il compito di proteggere contro sovraccarico e corto circuito, per cui devono essere accoppiati. Invece, l'interruttore magnetotermico differenziale svolge tutte le funzioni insieme, come già accadeva in modelli esistenti a partire dagli anni '60.
Ricordiamo che la soluzione con il differenziale senza impianto di terra è stata introdotta per garantire un livello sufficiente di sicurezza anche negli impianti più obsoleti, tuttavia è, comunque, consigliabile che siano presenti entrambi.
Per tutti gli impianti antecedenti il 13 marzo 1990 non può essere prodotta né richiesta alcuna certificazione, si può solo dichiarare la loro esistenza prima di questa data e l'adeguamento dell'impianto elettrico ai requisiti richiesti.
Conformità degli impianti nella compravendita immobiliare
Nelle compravendite immobiliari non esiste una norma specifica relativa alla conformità degli impianti e non è prevista la nullità dell'atto in sua assenza né che la relativa documentazione venga allegata, se esistente. Tuttavia, in base agli obblighi generali stabiliti dal codice civile, il venditore ha l'obbligo di garantire che l'immobile sia privo di vizi e deve rispondere di eventuali danni causati dagli impianti non a norma. La presenza o meno della conformità degli impianti incide sul valore economico dell'immobile, poiché la sua assenza delle problematiche.
L'elemento fondamentale in una trattativa è la corretta informazione dell'acquirente relativamente a questo argomento.
Vediamo i casi possibili:
1 - GLI IMPIANTI SONO CONFORMI ALLA NORMATIVA DELL'EPOCA DELLA LORO REALIZZAZIONE.
Il venditore è tenuto a consegnare all'acquirente la relativa documentazione, cioè il certificato di conformità per quelli realizzati dopo il 27 marzo 2008 ed il certificato di conformità o la dichiarazione di rispondenza per quelli tra il 13 marzo 1990 ed il 27 marzo 2008. Per quelli precedenti al 13 marzo 1990, se hanno i requisiti di cui abbiamo parlato, non può essere pretesa alcuna certificazione ed il venditore rilascia la sua dichiarazione.
2 - GLI IMPIANTI NON SONO CONFORMI ALLA NORMATIVA DELL'EPOCA DELLA LORO REALIZZAZIONE.
Questo può avere ripercussioni anche sull'agibilità del fabbricato: se esso ne è sprovvisto si deve prima procedere alla certificazione degli impianti per poterla ottenere. Le possibilità sono:
2a- l'acquirente ha diritto a pretendere dal venditore la messa a norma e la certificazione prima del rogito e subordinare la conclusione della trattativa a questo adempimento.
2b- l'acquirente accetta di comprare l'immobile con impianti non a norma, assumendo a proprio carico l'onere di adeguamento e certificazione e rinunciando alla garanzia del venditore, in cambio di una diminuzione di prezzo. E' bene per la tutela di entrambe le parti che tutto questo risulti nell'atto.
3 - IL VENDITORE IGNORA LA CONFORMITA' O MENO DEGLI IMPIANTI.
Gli scenari sono:
3a- l'acquirente ha diritto a pretendere la verifica degli impianti. Se essi sono conformi verrà rilasciata la relativa documentazione, in caso contrario si procederà come nell'ipotesi 2.
3b- l'acquirente accetta di comprare l'immobile senza conoscere la loro conformità o meno, assumendosene i rischi conseguenti e rinunciando alla garanzia del venditore, in cambio di una diminuzione di prezzo. E' bene per la tutela di entrambe le parti che tutto questo risulti nell'atto.
Se le informazioni relative allo stato degli impianti non sono state fornite in maniera corretta al compratore da parte del venditore, nascondendogli la presenza di impianti non a norma, il compratore può agire facendo valere la garanzia per vizi. L'acquirente dovrà procedere in tribunale scegliendo tra la risoluzione del contratto o la riduzione del prezzo (o il rimborso parziale se ha già pagato l'intera cifra). Inoltre, potrà ottenere in entrambi i casi il risarcimento del danno. La garanzia cade in prescrizione dopo un anno dal momento della consegna dell'immobile o dalla conclusione del contratto, se l'acquirente ne dispone prima.
Osservazioni
Evidenziamo che la dichiarazione di conformità o rispondenza degli impianti rilasciata in un secondo momento rispetto alla loro realizzazione, oltre a comportare dei costi per chi la richiede non viene automaticamente rilasciata dai tecnici o dai professionisti, poiché potrebbe non essere possibile attestare i requisiti richiesti dalle norme. Si corre, quindi, il rischio di dover prima rifare o adeguare gli impianti.
Arch. Michela Antonini - Dott. Ing. Emanuele Santini
Con conformità degli impianti si intende che essi devono essere stati eseguiti nel rispetto della normativa in vigore al tempo della loro realizzazione. Non esiste uno specifico obbligo di legge relativo agli impianti nei rogiti notarili né per l'adeguamento di quelli meno recenti, salvo una piccola eccezione che vedremo più avanti.
Gli impianti tecnologici sono gli apparati il cui funzionamento caratterizza un edificio moderno, rendendolo confortevole per gli attuali standard di vita. L'elenco degli impianti tecnologici di un edificio, indipendentemente dalla destinazione d'uso, è fornito nel D.M. Sviluppo Economico 37/2008 e consta di 7 elementi:
1 - impianti di produzione, trasformazione, trasporto, distribuzione, utilizzazione dell'energia elettrica, protezione contro le scariche atmosferiche ed automazione di porte, cancelli e barriere
2 - impianti radiotelevisivi, antenne ed impianti elettronici
3 - impianti di riscaldamento, climatizzazione, condizionamento e refrigerazione di qualsiasi tipo, comprese opere di evacuazione dei prodotti della combustione e delle condense e di ventilazione ed aerazione dei locali
4 - impianti idrici e sanitari di qualsiasi tipo
5 - impianti di distribuzione ed utilizzazione di gas di qualsiasi tipo, comprese opere di evacuazione dei prodotti della combustione e ventilazione ed aerazione dei locali
6 - impianti di sollevamento di persone o di cose attraverso ascensori, montacarichi, scale mobili e simili
7 - impianti di protezione antincendio
La normativa in vigore
il D.M. 37/2008 è la normativa attualmente in vigore, a partire dal 27 marzo 2008, e prevede che l'installazione, la trasformazione o l'ampliamento degli impianti siano eseguiti da imprese qualificate grazie a specifici requisiti, rispettando le leggi e le norme UNI (Ente italiano di normazione), CEI (Comitato Elettrotecnico Italiano) ed enti simili. Al termine dei lavori l'impresa esecutrice di un certo impianto deve rilasciare la dichiarazione di conformità. cioè il documento in cui si attesta che l'esecuzione è avvenuta a regola d'arte. In essa devono sono presenti degli allegati obbligatori:
- PROGETTO DELL'IMPIANTO, esclusi impianti di sollevamento (redatto dall'installatore o da un professionista per quelli di maggiore entità)
- RELAZIONE CON TIPOLOGIA DEI MATERIALI UTILIZZATI
- SCHEMA DELL'IMPIANTO
- RIFERIMENTO A DICHIARAZIONI PRECEDENTI (solo se esistenti)
- COPIA DEL CERTIFICATO DI RICONOSCIMENTO DEI REQUISITI RICHIESTI
La dichiarazione è richiesta obbligatoriamente per alcune situazioni:
- allaccio di nuove forniture di elettricità, gas, acqua
- segnalazione certificata di agibilità
Inoltre, la presenza di impianti a norma ha particolare importanza negli immobili sede di attività lavorative, produttive o aperti al pubblico, poiché per il datore di lavoro sono previsti obblighi in materia di sicurezza strettamente collegati con questo tema. Inoltre, sono previsti specifici adempimenti e verifiche per impianti di messa a terra, dispositivi di protezione contro le scariche atmosferiche ed impianti elettrici in luoghi pericolosi.
La dichiarazione di conformità non ha una scadenza, a differenza di quanto abbiamo visto per l'attestato di prestazione energetica, ed è sempre valida finché l'impianto interessato non subisce delle modifiche, anche solo parziali: in tal caso è necessario un nuovo documento. Quando il rifacimento riguarda una sola parte la dichiarazione viene rilasciata solo per essa, però, si tiene conto della sicurezza e funzionalità dell'intero impianto.
La normativa attuale si applica agli impianti collocati all'interno degli edifici e delle loro pertinenze, cioè quelle unità immobiliari che non hanno un'esistenza autonoma ma sono al servizio di una principale, indipendentemente dalla destinazione d'uso.
Impianti realizzati tra il 13 marzo 1990 ed il 27 marzo 2008
Per gli immobili anteriori al 2008 si fa, invece, riferimento alla Legge 46/1990, "Norme per la sicurezza degli impianti", la prima normativa nel settore. Più precisamente, essa si applica agli impianti realizzati tra il 13 marzo 1990 ed il 27 marzo 2008. Questa Legge non è estesa a tutti gli edifici ed unità immobiliari, ma soltanto a quelli ad uso civile, cioè uso abitativo, studio professionale, sede di persone giuridiche private, associazione, circoli o conventi e simili. Fanno eccezione gli impianti elettrici, che devono essere conformi e certificati anche in edifici per attività industriale, commerciale, agricola, produzione o intermediazione di beni o servizi, culto, uffici, scuole, luoghi di cura, magazzini, depositi, statali, edifici pubblici, istituzionali, economici, sedi di società. Inoltre, per i luoghi di lavoro erano già in vigore adempimenti e verifiche per impianti di messa a terra, dispositivi di protezione contro le scariche atmosferiche ed impianti elettrici in luoghi pericolosi.
Gli impianti tecnologici coinvolti sono sostanzialmente gli stessi della normativa del 2008, tranne che sia per gli impianti termici che per quelli a gas non si considerano le opere di evacuazione di fumi e condense e di ventilazione ed aerazione dei locali. Allo stesso modo si richiedeva che l'installazione, la trasformazione o l'ampliamento degli impianti fossero eseguiti da imprese qualificate grazie a specifici requisiti e che al termine dei lavori esse rilasciassero la dichiarazione di conformità. Essa doveva contenere la relazione con tipologia dei materiali utilizzati ed il progetto; quest'ultimo era escluso per impianti idrosanitari e di sollevamento.
La dichiarazione di conformità era richiesta per il rilascio del certificato di agibilità.
Gli impianti eseguiti in questo periodo sono a norma se sono stai realizzati secondo la normativa in vigore al momento della loro realizzazione. Se la dichiarazione di conformità non è mai stata prodotta o è andata persa o è priva dei requisiti essenziali, questo documento può essere sostituito dalla dichiarazione di rispondenza, redatta in base a sopralluogo ed accertamenti. Questa dichiarazione, a differenza di quella di conformità, viene prodotta da un professionista (architetto, ingegnere, geometra) che abbia svolto la professione nel settore impiantistico interessato per almeno 5 anni. Per gli impianti di minore entità può essere rilasciata anche dal responsabile tecnico (da almeno 5 anni) di un'impresa qualificata che lavori nel settore impiantistico interessato. I requisiti richiesti agli impianti eseguiti in questo periodo sono quelli previsti nelle normative dell'epoca di realizzazione.
La dichiarazione di rispondenza, rispetto a quella di conformità, non va compilata secondo un modello preciso e costituisce una sorta di semplificazione, pertanto può essere redatta esclusivamente per gli impianti antecedenti il 27 marzo 2008.
Impianti realizzati prima del 13 marzo 1990
Esistono anche molti edifici i cui impianti sono stati eseguiti prima del 1990 e che non sono mai stati modificati: per loro non esiste alcun tipo di certificazione poiché la Legge 46/1990 è stata la prima a regolare in modo specifico ed ampio la materia.
Tuttavia, già a partire dal 1 gennaio 1956 si applicavano alcune norme relative agli impianti elettrici (D.P.R. 547/1955 sulla sicurezza ed igiene sul lavoro). Queste valevano nei luoghi in cui si svolgevano attività sia private sia statali con lavoratori dipendenti o soci di società o cooperative e nelle scuole e relativi laboratori. La normativa prescriveva un adeguato isolamento dell'impianto, la messa a terra, misure per la protezione da sovratensioni, sovraccarichi di corrente e scariche atmosferiche, misure specifiche per i luoghi pericolosi. Essa, inoltre, è stata la prima ad introdurre le verifiche periodiche per messa a terra, protezione dai fulmini e luoghi e pericolosi. Anche i condominii dovevano rispettare questi obblighi se vi era un lavoratore dipendente, come, ad esempio, il portiere.
Nel 1968 è stato, invece, introdotto il principio della regola d'arte, cioè l'utilizzo delle tecniche e regole migliori esistenti al momento della realizzazione di un'opera, in modo da garantire un livello adeguato di qualità. La Legge 186/1968 specifica che gli impianti elettrici ed elettronici si intendono eseguiti a regola d'arte se rispettano le norme CEI.
Secondo la normativa attuale, per le sole unità immobiliari ad uso abitativo l'impianto elettrico si considera adeguato se è dotato di sezionamento e protezione contro le
sovracorrenti posti all'origine dell'impianto, di protezione contro i contatti diretti, di
protezione contro i contatti indiretti o protezione con interruttore differenziale avente
corrente differenziale nominale non superiore a 30 mA.
- SEZIONAMENTO= l'impianto deve essere diviso in circuiti, almeno due, cioè luce e forza motrice (prese)
- PROTEZIONE CONTRO LE SOVRACORRENTI ALL'ORIGINE DELL'IMPIANTO= interruttore automatico magnetotermico installato nel quadro elettrico all'origine dell’impianto. E' un dispositivo di sicurezza che interrompe il flusso di corrente in un circuito in caso di sovracorrente, causata da sovraccarico o corto circuito.
- PROTEZIONE CONTRO I CONTATTI DIRETTI= il contatto diretto avviene quando la persona entra in contatto con una parte normalmente in tensione nell'impianto. Esempi di protezioni sono l'isolamento dei conduttori nei cavi elettrici, le placche per le prese,....
- PROTEZIONE CONTRO I CONTATTI INDIRETTI= il contatto indiretto avviene quando la persona entra in contatto con una parte normalmente non in tensione nell'impianto. ma che può diventarlo in caso di guasto o difetto di isolamento. La protezione di solito avviene con la messa a terra.
- PROTEZIONE CON INTERRUTTORE DIFFERENZIALE AVENTE CORRENTE DIFFERENZIALE NOMINALE NON SUPERIORE A 30 mA= la legge prevede, in caso di assenza dell'impianto di terra, come può accadere negli edifici più datati, almeno l'interruttore differenziale, il cosiddetto salvavita. Questo dispositivo di sicurezza, basandosi sulla rilevazione dell'eventuale differenza di correnti elettriche in ingresso e in uscita, interrompe il flusso di corrente a valle del contatore o quadro elettrico su cui è installato. Se l'interruttore è solo differenziale è detto puro e si differenzia dal magnetotermico perché non ha il compito di proteggere contro sovraccarico e corto circuito, per cui devono essere accoppiati. Invece, l'interruttore magnetotermico differenziale svolge tutte le funzioni insieme, come già accadeva in modelli esistenti a partire dagli anni '60.
Ricordiamo che la soluzione con il differenziale senza impianto di terra è stata introdotta per garantire un livello sufficiente di sicurezza anche negli impianti più obsoleti, tuttavia è, comunque, consigliabile che siano presenti entrambi.
Per tutti gli impianti antecedenti il 13 marzo 1990 non può essere prodotta né richiesta alcuna certificazione, si può solo dichiarare la loro esistenza prima di questa data e l'adeguamento dell'impianto elettrico ai requisiti richiesti.
Conformità degli impianti nella compravendita immobiliare
Nelle compravendite immobiliari non esiste una norma specifica relativa alla conformità degli impianti e non è prevista la nullità dell'atto in sua assenza né che la relativa documentazione venga allegata, se esistente. Tuttavia, in base agli obblighi generali stabiliti dal codice civile, il venditore ha l'obbligo di garantire che l'immobile sia privo di vizi e deve rispondere di eventuali danni causati dagli impianti non a norma. La presenza o meno della conformità degli impianti incide sul valore economico dell'immobile, poiché la sua assenza delle problematiche.
L'elemento fondamentale in una trattativa è la corretta informazione dell'acquirente relativamente a questo argomento.
Vediamo i casi possibili:
1 - GLI IMPIANTI SONO CONFORMI ALLA NORMATIVA DELL'EPOCA DELLA LORO REALIZZAZIONE.
Il venditore è tenuto a consegnare all'acquirente la relativa documentazione, cioè il certificato di conformità per quelli realizzati dopo il 27 marzo 2008 ed il certificato di conformità o la dichiarazione di rispondenza per quelli tra il 13 marzo 1990 ed il 27 marzo 2008. Per quelli precedenti al 13 marzo 1990, se hanno i requisiti di cui abbiamo parlato, non può essere pretesa alcuna certificazione ed il venditore rilascia la sua dichiarazione.
2 - GLI IMPIANTI NON SONO CONFORMI ALLA NORMATIVA DELL'EPOCA DELLA LORO REALIZZAZIONE.
Questo può avere ripercussioni anche sull'agibilità del fabbricato: se esso ne è sprovvisto si deve prima procedere alla certificazione degli impianti per poterla ottenere. Le possibilità sono:
2a- l'acquirente ha diritto a pretendere dal venditore la messa a norma e la certificazione prima del rogito e subordinare la conclusione della trattativa a questo adempimento.
2b- l'acquirente accetta di comprare l'immobile con impianti non a norma, assumendo a proprio carico l'onere di adeguamento e certificazione e rinunciando alla garanzia del venditore, in cambio di una diminuzione di prezzo. E' bene per la tutela di entrambe le parti che tutto questo risulti nell'atto.
3 - IL VENDITORE IGNORA LA CONFORMITA' O MENO DEGLI IMPIANTI.
Gli scenari sono:
3a- l'acquirente ha diritto a pretendere la verifica degli impianti. Se essi sono conformi verrà rilasciata la relativa documentazione, in caso contrario si procederà come nell'ipotesi 2.
3b- l'acquirente accetta di comprare l'immobile senza conoscere la loro conformità o meno, assumendosene i rischi conseguenti e rinunciando alla garanzia del venditore, in cambio di una diminuzione di prezzo. E' bene per la tutela di entrambe le parti che tutto questo risulti nell'atto.
Se le informazioni relative allo stato degli impianti non sono state fornite in maniera corretta al compratore da parte del venditore, nascondendogli la presenza di impianti non a norma, il compratore può agire facendo valere la garanzia per vizi. L'acquirente dovrà procedere in tribunale scegliendo tra la risoluzione del contratto o la riduzione del prezzo (o il rimborso parziale se ha già pagato l'intera cifra). Inoltre, potrà ottenere in entrambi i casi il risarcimento del danno. La garanzia cade in prescrizione dopo un anno dal momento della consegna dell'immobile o dalla conclusione del contratto, se l'acquirente ne dispone prima.
Osservazioni
Evidenziamo che la dichiarazione di conformità o rispondenza degli impianti rilasciata in un secondo momento rispetto alla loro realizzazione, oltre a comportare dei costi per chi la richiede non viene automaticamente rilasciata dai tecnici o dai professionisti, poiché potrebbe non essere possibile attestare i requisiti richiesti dalle norme. Si corre, quindi, il rischio di dover prima rifare o adeguare gli impianti.
Arch. Michela Antonini - Dott. Ing. Emanuele Santini