GLI INTERVENTI EDILIZI
Introduzione
Nel descrivere le agevolazioni fiscali abbiamo più volte parlato di varie categorie di intervento in edilizia, dalla manutenzione ordinaria fino alla ristrutturazione edilizia. Ora analizziamo a grandi linee quante e quali sono queste tipologie e le loro caratteristiche, per poi procedere, nei post successivi, ad approfondirle una ad una.
Riferimenti
Il nostro punto di riferimento fondamentale è il Testo Unico dell'Edilizia D.P.R. 380/2001 (Decreto del Presidente della Repubblica). Si tratta di una raccolta di testi normativi precedenti, relativi al tema dell'edilizia, attraverso la quale si sono fissati i principi fondamentali e generali e le disposizioni. Inoltre, sono anche state introdotte delle novità rispetto alle norme precedenti.
Il Testo Unico contiene all'articolo 3, comma 1, le 6 definizioni degli interventi edilizi, elencati in ordine crescente rispetto al loro impatto:
1 - manutenzione ordinaria
2 - manutenzione straordinaria
3 - restauro e risanamento conservativo
4 - ristrutturazione edilizia
5 - nuova costruzione
6 - ristrutturazione urbanistica
Tali definizioni prevalgono e costituiscono la cornice delle leggi urbanistiche regionali, degli strumenti urbanistici locali e dei regolamenti edilizi.
Sottolineiamo la differenza tra i primi 4 tipi di interventi e gli ultimi 2: quelli del primo gruppo sono interventi che comportano opere di modifica di edifici esistenti. Quelli del secondo, invece, comportano trasformazioni urbanistiche ed edilizie, cioè implicano profondi cambiamenti sia nel complesso degli edifici sia nelle caratteristiche del territorio.
Parlando dei Bonus fiscali in edilizia abbiamo già notato come un intervento definibile in una certa categoria possa essere collegato ad altri di categoria inferiore ad esso necessari. Nell'identificare il tipo di lavori prevale sempre quello di categorie superiore, cioè quello più ampio.
1 - MANUTENZIONE ORDINARIA
Definizione
Consiste in opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e in opere necessarie ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti.
Questo intervento è definito ordinario in quanto comporta la cura dell'edificio rispetto alla normale e prevedibile usura del tempo. Tali operazioni sono dirette a due tipologie di componenti di un immobile: finiture ed impianti tecnologici.
Finiture
Le finiture di un edificio sono gli elementi che ne completano la struttura rustica, rendendolo utilizzabile, e sono interne ed esterne.
La manutenzione ordinaria delle finiture, quindi, è rappresentata dai lavori di riparazione, sostituzione o rifacimento di esse. Quando si opera sulle finiture esterne si deve agire mantenendone inalterate le caratteristiche principali, quali posizione, forma, colore.
Impianti tecnologici
Gli impianti tecnologici sono gli apparati il cui funzionamento caratterizza un edificio moderno, rendendolo confortevole per gli attuali standard di vita.
Si tratta degli impianti elettrici, radiotelevisivi ed elettronici, di riscaldamento e climatizzazione, idrici e sanitari, gas, sollevamento di cose e persone, antincendio.
La loro manutenzione ordinaria consiste negli interventi necessari per mantenerli funzionanti ed adeguati, anche con l'aggiunta di componenti tecnologiche.
2 - MANUTENZIONE STRAORDINARIA
Definizione
Sono le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici e per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, purché non si alteri la volumetria complessiva e non si modifichino le destinazioni d'uso. Sono compresi anche frazionamento ed accorpamento di unità immobiliari.
Questo intervento è definito straordinario in quanto comporta sempre la cura dell'edificio per mantenerlo in efficienza, ma implica lavori più incisivi che escono fuori dal consueto. In questo caso, infatti, essi sono indirizzati sia ai componenti di un immobile, andando oltre le semplici finiture, sia agli impianti tecnologici.
Parti anche strutturali
I lavori possono coinvolgere nuovamente le finiture ma in questo caso si tratta di modifiche vere e proprie e non di semplice rifacimento nel rispetto dell'esistente. Si può intervenire su tramezzi e su parti della struttura portante.
Impianti igienico-sanitari e tecnologici
In questo caso gli interventi impiantistici riguardano la realizzazione ex novo di impianti non esistenti, di servizi quali cucine o bagni, modifiche tali da innovare i vari impianti tecnologici.
Frazionamento ed accorpamento di unità immobiliari
Il Testo Unico dell'Edilizia include espressamente nella fattispecie della manutenzione straordinaria i lavori per frazionare un unico immobile in più unità immobiliari o, viceversa, la fusione di più unità in una unica. Sono consentiti sia la variazione delle superfici sia la variazione del carico urbanistico.
Il carico urbanistico è il fabbisogno di reti di servizi (scuole, asili, ospedali, strutture sanitarie, strutture amministrative, edifici religiosi, strutture sociali, parchi, aree verdi, centri sportivi, poste parcheggi, strade, illuminazione pubblica...) necessari per un insediamento costituito da residenze, uffici, esercizi commerciali, attività industriali, manifatturiere, terziarie, agricole,...
Condizioni
Perché un intervento rientri in questa categoria si devono rispettare due condizioni fondamentali:
1 - non deve esserci un aumento della volumetria dell'immobile oggetto di lavori
2 - non devono avvenire modifiche delle destinazioni d'uso
Il cambio di destinazione d'uso è definito nello stesso Testo Unico dell'Edilizia come ogni rilevante modifica dell'utilizzo di un immobile rispetto a quella originaria. Le categorie principali di uso sono:
a - residenziale
a/bis - turistico-ricettiva
b - produttiva e direzionale
c - commerciale
d - rurale
3 - RESTAURO E RISANAMENTO CONSERVATIVO
Definizione
Consiste in interventi edilizi con i quali si conserva l'organismo edilizio e se ne garantisce la funzionalità, nel rispetto degli elementi tipologici, formali e strutturali dello stesso, attraverso destinazioni d'uso con essi compatibili. Vi rientrano il consolidamento, il ripristino e il rinnovo degli elementi costitutivi dell'edificio, l'inserimento di elementi accessori e di impianti necessari al tipo di uso, l'eliminazione degli elementi estranei.
In questo caso si configura una categoria più complessa di lavori rispetto alle semplici manutenzioni ordinaria e straordinaria, introducendo un concetto nuovo, quello di organismo edilizio. Si considera un fabbricato come un'entità strutturata, caratterizzata dalla struttura portante, dalla tipologia che lo rende riconoscibile, dalla volumetria, dall'organizzazione interna degli spazi, dalle finiture interne ed esterne, dall'uso o dagli usi che se ne possono fare.
Per questi interventi si ragiona, pertanto, non su singole parti o elementi ma sull'insieme e si rende necessaria l'analisi globale delle peculiarità per riconoscere ed esaltare i valori dell'edificio ed eliminare tutto ciò che, invece, è inadeguato.
Nella definizione fatta dal Testo Unico convivono due tipi di operazioni, il restauro ed il risanamento conservativo.
Restauro
E' applicabile ad immobili di particolare valore architettonico e storico - artistico ed è l'insieme di opere con cui li si riconduce ad una configurazione conforme ai valori che si vogliono tutelare.
Risanamento conservativo
Può essere riferito a qualsiasi immobile esistente che venga adeguato ad una sua migliore utilizzazione attuale intervenendo sugli aspetti tipologici, formali, strutturali e funzionali.
Opere
Le opere edilizie per conseguire le finalità sopra descritte sono molteplici, in generale, esse consisteranno in consolidamenti degli elementi strutturali, rifacimenti di elementi strutturali danneggiati, ripristino o rinnovamento di finiture esterne ed interne, eliminazione di qualunque elemento incongruo, realizzazione o adeguamento dei servizi igienico-sanitari e degli impianti tecnologici.
4 - RISTRUTTURAZIONE EDILIZIA
Definizione
Consiste in un insieme sistematico di opere di trasformazione che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente. Sono compresi il ripristino o la sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell'edificio, l'eliminazione, la modifica e l'inserimento di nuovi elementi ed impianti. Vi rientrano anche la demolizione e ricostruzione dell'edificio con la stessa volumetria di quello preesistente, ad eccezione delle sole innovazioni necessarie per l'adeguamento alla normativa sismica, ed il ripristino di edifici, o parti di essi, crollati o demoliti, purché sia possibile accertarne la consistenza originaria. Nel caso di immobili vincolati ai sensi del D. Lgs. 42/2004, gli interventi di demolizione e ricostruzione o ripristino devono rispettare anche la sagoma dell'edificio preesistente.
Come abbiamo già visto per restauro e risanamento conservativo, si parla nuovamente di un insieme di opere e non di singoli, piccoli interventi, da applicare sull'intero organismo edilizio. Stavolta, però, l'obiettivo non è quello di conservare l'edificio valorizzandolo, ma quello di modificarlo profondamente rendendolo completamente o parzialmente nuovo.
Il D. Lgs. 42/2004, Codice dei Beni Culturali e del Paesaggio, definisce due tipi di vincoli:
- su beni e immobili di interesse artistico, storico, archeologico o etnoantropologico
- su beni paesaggistici (immobili ed aree di notevole interesse pubblico, aree tutelate per legge ed immobili ed aree individuati nei piani paesaggistici)
Opere
Le opere edilizie che possono definirsi come ristrutturazione edilizia sono varie, possono consistere in cambi di destinazione d'uso, modifiche nei prospetti, trasformazione di superfici accessorie in superfici utili, modifiche significative nella distribuzione interna, modifiche della distribuzione dei volumi, inserimento di nuovi elementi.
Demolizione e ricostruzione
Il Testo Unico dell'Edilizia parla espressamente di interventi di demolizione e ricostruzione di edifici legittimamente esistenti, ponendo come unico limite quello del rispetto della volumetria. Questo comporta che si possano modificare sia la sagoma sia l'area di sedime dell'edificio, ammettendone lo spostamento di lieve entità.
L'area di sedime è l'impronta a terra del fabbricato, considerando il perimetro esterno.
Ripristino
E' inserito nel Testo Unico dell'Edilizia anche il caso ulteriore del ripristino tramite ricostruzione di edifici preesistenti crollati o demoliti, di cui si possa accertare l'esistenza. L'edificio originario, quindi, doveva esistere legittimamente e se ne deve determinare l'esatta consistenza, cioè tutte le caratteristiche essenziali quali volumetria, altezza, struttura complessiva, sulla base di dati certi, completi ed obiettivi (documentazione cartografica, cartografie,...). Anche in questo caso l'unica limitazione è il rispetto della volumetria originaria, ma sagoma e sedime sono modificabili.
5 - NUOVA COSTRUZIONE
Definizione
E' la trasformazione edilizia ed urbanistica del territorio che non rientra nelle quattro categorie categorie precedenti.
Si tratta, dunque, della realizzazione di nuovi manufatti che non rientrano negli interventi già analizzati e che comportano una modifica significativa e permanente dello stato dei luoghi, eseguita per soddisfare esigenze non temporanee, indipendentemente dal fatto che le opere siano murarie o in altro materiale.
Opere
Il Testo Unico dell'Edilizia elenca esplicitamente 7 tipi di opere classificate come nuova costruzione:
1 - costruzione di manufatti edilizi fuori terra o interrati o ampliamento di quelli esistenti all'esterno della loro sagoma
2 - interventi di urbanizzazione primaria e secondaria realizzati da soggetti diversi dal comune
Le opere di urbanizzazione primaria sono: strade residenziali, parcheggi, fognature, rete idrica, rete elettrica, rete del gas, rete telefonica, illuminazione pubblica, aree verdi, cimiteri.
Le opere di urbanizzazione secondaria sono: asili nido, scuole materne, scuole dell'obbligo, mercati di quartiere, delegazioni comunali, edifici di culto, impianti sportivi di quartiere, attrezzature sanitarie, sociali, culturali, aree verdi di quartiere.
3 - realizzazione di infrastrutture e di impianti, anche per pubblici servizi, che comporti la trasformazione permanente di suolo inedificato
4 - installazione di torri e tralicci per impianti radio-ricetrasmittenti e di ripetitori per i servizi di telecomunicazione
5 - installazione di manufatti leggeri, anche prefabbricati, e di strutture di qualsiasi tipo come roulottes, campers, case mobili, imbarcazioni, che siano utilizzati come abitazioni, ambienti di lavoro, depositi, magazzini e simili, tranne quelli temporanei o ricompresi in strutture ricettive all'aperto, preventivamente autorizzati sotto il profilo urbanistico, edilizio e, se necessario, paesaggistico
6 - realizzazione di pertinenze che siano qualificate dalle normative di settore come interventi di nuova costruzione, o che costituiscano un volume superiore al 20% di quello dell'edificio principale
Le pertinenze sono manufatti edilizi che non hanno un'esistenza autonoma ma sono al servizio dell'edificio principale
7 - realizzazione di depositi di merci o di materiali o di impianti per attività produttive all'aperto che trasformino in modo permanente il suolo inedificato
6 - RISTRUTTURAZIONE URBANISTICA
Definizione
E' un insieme sistematico di interventi che sostituiscono il tessuto urbanistico-edilizio esistente con altro diverso, anche modificando il disegno dei lotti, degli isolati e della rete stradale.
Anche questo intervento, come quello di nuova costruzione ed a differenza dei primi quattro, incide sulla configurazione del territorio trasformandolo in modo permanente. La dimensione è, però, maggiore perché non si parla di singoli manufatti ma di parti intere del costruito che viene rimodulato.
Tale tipo di intervento è consentito anche all'interno dei centri storici, purché il Comune sia provvisto di Piano Regolatore ed esclusivamente all'interno di piani di recupero. In assenza di Piano Regolatore non è ammesso a meno che non si sia in presenza di agglomerati, sprovvisti di carattere storico, artistico e ambientale, che di fatto non esistano più.
Arch. Michela Antonini - Dott. Ing. Emanuele Santini