LIBRETTO DI IMPIANTO NELLE COMPRAVENDITE IMMOBILIARI

LIBRETTO DI IMPIANTO NELLE COMPRAVENDITE IMMOBILIARI

Introduzione

Un altro documento importante nella compravendita di un immobile è il libretto per gli impianti termici. 
Nella normativa attuale esso è previsto nel D.P.R. 74/2013 e nel DM 10 febbraio 2014: gli impianti termici per la climatizzazione o produzione di acqua calda sanitaria devono esserne dotati a partire dal 15 ottobre 2014.

L'obbligo del libretto di impianto

Per impianto termico si intende un impianto tecnologico destinato alla climatizzazione invernale o estiva, con o senza produzione di acqua calda sanitaria, indipendentemente dal tipo di energia utilizzata (gas, gpl, elettricità, carbone, biomasse,...). L'acqua calda sanitaria è l'acqua calda usata per lavare e lavarsi. Un impianto termico è costituito da un generatore, una rete di distribuzione, i terminali ed il sistema di termoregolazione e contabilizzazione del calore. Facciamo qualche esempio:
- GENERATORE DI CALORE= macchina che produce il calore (caldaia, pompa di calore, stufa, motore termico, pannello solare termico...)
- RETE DI DISTRIBUZIONE= sistema con cui viene trasportato il fluido termovettore (ACQUA= tubazioni per circolazione naturale o forzata, verticale a colonne montanti o a zone, orizzontale ad anello monotubo o bitubo o a collettore; ARIA= canalizzazioni monocondotto o doppio condotto; ARIA/ACQUA= tubazioni per circolazione acqua e canalizzazioni per aria; FLUIDO REFRIGERANTE= tubazioni per condizionatori
- TERMINALI= elementi che emettono il calore o il freddo negli ambienti attraverso convezione (radiatori, termoconvettori, ventilconvettori), irraggiamento (pavimento radiante, pannelli radianti, soffitti radianti) e condizionamento dell'aria (bocchette per aria, monOsplit, multisplit)
- SISTEMA DI TERMOREGOLAZIONE E CONTABILIZZAZIONE DEL CALORE= insieme dei dispositivi che consentono di regolare la temperatura ambiente, rilasciando solo il calore necessario per il comfort termico, e di misurare il consumo reale (valvole e testine termostatiche, ripartitori di calore, termostato, cronotermostato per radiatori, termostato per ventilconvettori, regolatore climatico per pavimento radiante, termostato per condizionatori)

Sono esclusi dalla definizione e dall'obbligo di libretto stufe, caminetti ed apparecchi di riscaldamento localizzato ad energia radiante (moduli a tubi radianti, "funghi", termostrisce, cannoni radianti) fissi, tranne quando la somma delle potenze di tutti gli apparecchi di un immobile supera i 5 kW. Gli apparecchi per la climatizzazione invernale e/o estiva mobili sono tutti esclusi. e lo sono anche i sistemi usati unicamente per la produzione di acqua calda sanitaria di singole unità immobiliari residenziali e simili (sedi di attività professionale, commerciale o associativa). Ad esempio, sono esclusi i singoli boiler, scaldabagni ma non la produzione centralizzata di acqua calda sanitaria in un condominio o quella singola di attività come bar, ristoranti, palestre, parrucchieri,...

La compilazione del libretto

Il libretto è redatto secondo i modelli stabiliti dalla normativa nazionale, eventualmente aggiornati o modificati dalle Regioni, e costituisce una sorta di carta di identità dell'impianto termico di un certo immobile. Il libretto è unico per ogni unità immobiliare, nel senso che se sono presenti contemporaneamente più sistemi di riscaldamento o raffrescamento sono tutti raccolti in un unico documento, tranne quando si hanno due impianti distinti, uno per la climatizzazione invernale e uno per la climatizzazione estiva,. Il libretto viene compilato solo nelle schede di interesse e contiene informazioni su tipologia di impianto, combustibile impiegato, caratteristiche, installazione, interventi eseguiti, controlli.

La prima compilazione viene eseguita in occasione di nuova installazione, ristrutturazione e sostituzione del generatore, insieme ai risultati della prima verifica, mentre per gli impianti già esistenti questa avviene in occasione del primo intervento utile di manutenzione, effettuato dai soggetti abilitati, a partire dal 15 ottobre 2014. Nel caso degli impianti esistenti è compito del responsabile o dell'eventuale terzo responsabile contattare il manutentore per dotarsi del libretto e firmarne la prima scheda. Il responsabile dell'impianto è la persona che si occupa di esercizio, conduzione, controllo, manutenzione e rispetto delle leggi sull'efficienza energetica per l'impianto termico. Generalmente, è il proprietario dell'unità immobiliare ma è:
- l'inquilino in caso di locazione
- l'amministratore in caso di condominio con impianto centralizzato
- l'amministratore delegato in caso di edifici di proprietà di aziende o società

Il terzo responsabile è la figura delegata appositamente dal responsabile per assumere i suoi compiti e le sue responsabilità. Deve avere dei requisiti fissati dalla normativa, con ulteriori caratteristiche per impianti di potenza maggiore di 232 kW e 350 kW. Non può essere nominato nel caso di una singola unità immobiliare residenziale in cui il generatore non sia collocato in un ambiente apposito ed esclusivo.

Al momento della prima compilazione il tecnico abilitato trasmette i dati al catasto regionale degli impianti termici, esistente in ogni Regione, ed ottiene il codice identificativo che deve essere conservato dal responsabile insieme alla copia cartacea del libretto.

Il vecchio libretto deve essere, comunque, conservato come documentazione precedente.

Manutenzioni e controlli dell'impianto

Nel libretto vengono annotati gli adempimenti obbligatori per gli impianti, cioè le manutenzioni ed i controlli di efficienza energetica; le MANUTENZIONI (o bollino verde) di solito vengono eseguite ogni 1 o 2 anni in base alle istruzioni fornite dall'installatore o dal produttore. Il CONTROLLO DI EFFICIENZA ENERGETICA (o prova fumi, prova combustione, bollino blu) viene eseguito sugli impianti di climatizzazione invernale di potenza maggiore di 10 kW e su impianti di climatizzazione estiva di potenza maggiore di 12 kW, secondo gli intervalli di tempo stabiliti dalla legge in base all'impianto ed alla potenza:
- 1 anno= generatori di calore a combustibile liquido o solido (gasolio, pellet, legno) da 100 kW in su
- 2 anni= generatori di calore a combustibile liquido o solido (gasolio, pellet, legno) sotto a 100 kW; generatori a gas/metano/GPL, macchine frigorifere/pompe di calore ad azionamento elettrico/assorbimento a fiamma diretta da 100 kW in su; pompe di calore ad assorbimento ad energia termica; unità cogenerative
- 4 anni= generatori a gas/metano/GPL, macchine frigorifere/pompe di calore ad azionamento elettrico/assorbimento a fiamma diretta sotto a 100 kW; pompe di calore a compressione con motore endotermico; impianti alimentati da teleriscaldamento; microcogenerazione.
Il controllo viene eseguito dai tecnici abilitati e consegnato sia al responsabile dell'impianto sia all'autorità competente. Sono esonerati dal controllo tutti gli impianti alimentati esclusivamente con fonti  rinnovabili (energia eolica, solare, aerotermica, geotermica, idrotermica, oceanica, idraulica, biomassa, gas di discarica, gas residui di depurazione, biogas).

Le manutenzioni ed i controlli non sono dovuti quando l'impianto è non funzionante o inattivo, cioè è stato disdetto il contratto di fornitura di energia, l'impianto è stato sigillato, è stata comunicata la disattivazione all'Autorità competente. Se, invece, l'impianto non viene utilizzato ma è collegato alla rete o a serbatoi di combustibili deve essere sottoposto a manutenzioni e controlli. L'impianto inattivo può essere riutilizzato dopo aver eseguito la manutenzione, il controllo dell'efficienza energetica e la comunicazione della riattivazione all'autorità.

La normativa precedente

La dotazione del libretto per gli impianti termici non è una novità del 2013 poiché esisteva anche in precedenza. Con il D.M. 17 marzo 2003 si era stabilito l'obbligo di dotare di libretto di impianto gli impianti termici di potenza inferiore a 35 kW e di libretto di centrale quelli di potenza uguale o superiore, secondo i modelli previsti dalla normativa, a partire dal 1 settembre 2003. Per gli impianti esistenti a quella data e già dotati di questi documenti, redatti secondo la normativa precedente, si dovevano allegare i vecchi libretti a quelli nuovi. Infatti, già il D.P.R. 412/1993 prevedeva lo stesso adempimento per le stesse categorie di impianti termici.

La definizione di impianto termico differiva da quella attuale perché prevedeva solo la climatizzazione invernale, escludendo quella estiva. Erano già esclusi boiler, scaldabagni, unifamiliari, ma non la produzione centralizzata di acqua calda sanitaria. Tra l'altro, gli impianti termici con pompe di calore, cogenerazione, telersicaldamento, sistemi solari attivi, dovevano avere il libretto di centrale. Proprio come ora erano eccettuati stufe, caminetti, radiatori individuali, senza però specificare la potenza limite.

Sin dal 1993 la prima compilazione del libretto doveva essere eseguita al momento di nuova installazione, ristrutturazione o sostituzione del generatore, insieme al rilevamento dei parametri di combustione. Per gli impianti già esistenti il libretto doveva essere redatto in occasione della rilevazione dei parametri di combustione e della verifica periodica. Veniva stabilito che la manutenzione venisse effettuata almeno ogni anno per tutti gli impianti e la verifica ogni anno per gli impianti di potenza maggiore o uguale a 35 kW (con una prova ulteriore per quelli con potenza uguale o superiore a 350 kW) e ogni due per quelli di potenza inferiore. La tempistica non è stata modificata fino alla nuova normativa del 2013.

Il libretto di impianto nella compravendita immobiliare

Il libretto di impianto è richiesto per la compilazione dell'APE: il professionista deve inserirlo in copia o originale, indicando anche il codice del catasto regionale, se questo esiste. In sua assenza l'attestato non può essere compilato, perché in caso contrario significherebbe dichiarare che il proprietario usa l'impianto violando le norme e rendendosi soggetto alla sanzione da 500 a 3000 €. La non regolarità delle verifiche sull'impianto, invece, riduce la durata dell'APE, che normalmente è di 10 anni, portandola al 31 dicembre del'anno successivo a quello della scadenza non rispettata. L'assenza del libretto o l'irregolarità dei controlli sono consentiti in caso di mancanza di impianti per la climatizzazione invernale e produzione di acqua calda sanitaria, distacco, dismissione o disattivazione dell'impianto; in queste ipotesi l'APE ha validità di 10 anni.

Come abbiamo già detto, di per sé l'assenza del libretto di impianto non rende nullo l'atto di compravendita, tuttavia, la normativa attuale prevede che in caso di trasferimento dell'immobile esso venga consegnato opportunamente aggiornato a chi subentra. E' bene, quindi, accertarsi dell'esistenza di questo documento e della regolarità delle verifiche già in sede di trattativa. In caso di acquisto di immobile con impianto inattivo bisogna considerare la necessità e la spesa della nuova messa in esercizio, dei controlli e dell'aggiornamento o dotazione del libretto, a seconda della durata del periodo di inattività. 

Arch. Michela Antonini - Dott. Ing. Emanuele Santini