NUOVA COSTRUZIONE
Introduzione
Dopo aver esaminato le quattro tipologie di intervento che riguardano l'esecuzione di opere su edifici esistenti (manutenzione ordinaria, manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia) affrontiamo la nuova costruzione, ovvero la realizzazione di nuovi manufatti.
Definizione
Si tratta degli interventi di trasformazione edilizia ed urbanistica del territorio che non rientrano nelle quattro categorie descritte in precedenza.
Il Testo Unico dell' Edilizia-D.P.R. 380/2001 chiarisce che la nuova costruzione costituisce un tipo di intervento diverso da quelli che operano su situazioni già esistenti, dal momento che si compie una trasformazione incisiva e definitiva sullo stato dei luoghi per soddisfare esigenze non temporanee. Vengono elencate in modo puntuale una serie di opere rientranti in questa fattispecie, diverse tra loro ma tutte connotate da due proprietà: la trasformazione urbanistica ed edilizia del territorio ed il carattere permanente delle opere.
La trasformazione urbanistica ed edilizia è la modifica dello stato e della conformazione del suolo per adattarlo ad un uso diverso da quello che gli è proprio. Può essere realizzata attraverso una costruzione edilizia o altre attività. Per costruzione si intende qualsiasi manufatto tridimensionale che occupi una parte ben precisa del terreno e dello spazio aereo. Può essere sia un edificio nuovo ed autonomo sia una modifica rilevante di uno esistente. La qualifica di costruzione edilizia prescinde sia dal materiale usato sia dal tipo di ancoraggio al suolo; pertanto si configura una nuova costruzione sia in presenza di opere non murarie (metallo, legno, plastiche,...), sia in assenza di elementi infissi al suolo. Le altre attività assimilate a quella edilizia sono tutte quelle che alterano il suolo in modo definitivo e rilevante, indipendentemente dal fatto che ci sia o meno un aumento di volumi. .
Il carattere permanente delle opere, a prescindere dalla loro natura, indica l'esigenza di soddisfare bisogni durevoli nel tempo.
Interventi di nuova costruzione
Il Testo Unico fornisce un elenco preciso di opere qualificabili come nuova costruzione:
1 - costruzione di manufatti edilizi fuori terra o interrati, o ampliamento di quelli esistenti al di fuori della sagoma esistente
2 - interventi di urbanizzazione primaria e secondaria eseguiti da soggetti diversi dal comune
3 - realizzazione di infrastrutture ed impianti, anche per pubblici servizi, che comporti la trasformazione permanente del suolo inedificato
4 - installazione di torri e tralicci per impianti radio-ricetrasmittenti e di ripetitori per i servizi di telecomunicazione
5 - installazione di manufatti leggeri, anche prefabbricati, e di strutture di qualunque genere, come roulottes, campers, case mobili, imbarcazioni, usati come abitazioni, luoghi di lavoro, depositi, magazzini, tranne quelli per esigenze temporanee e quelli appartenenti a strutture ricettive all'aperto, opportunamente autorizzati
6 - interventi pertinenziali identificati come nuova costruzione dalle norme tecniche degli strumenti urbanistici o che comportino la realizzazione di un volume superiore al 20% di quello dell'edificio principale
7 - realizzazione di depositi di merci o materiali o di impianti per attività produttive all'aperto che comportino la trasformazione permanente del suolo inedificato
Costruzione di manufatti ed ampliamento di quelli esistenti
La realizzazione di un nuovo fabbricato fuori terra è l'esempio più semplice ed immediato di nuova costruzione, poiché è proprio il caso in cui si occupa con la sua presenza una porzione ben definita di suolo e di spazio aereo. Tuttavia, vi rientra pure l'esecuzione di manufatti interrati, dal momento che costituiscono ugualmente una modifica permanente dello stato di luoghi. Viene poi accomunato alla stessa fattispecie l'ampliamento di un edificio esistente, se questo non è contenuto entro la sua sagoma. La sagoma è il perimetro orizzontale e verticale che delimita l'edificio. Quindi, rientrano in quest'ultima categoria anche le sopraelevazioni.
Interventi di urbanizzazione primaria e secondaria
Gli interventi di urbanizzazione primaria e secondaria rientrano nella categoria della nuova costruzione solo se realizzati da soggetti diversi dal comune. Le opere di urbanizzazione sono le infrastrutture necessarie per rendere una porzione di territorio idonea per scopi insediativi. Si dividono in opere di urbanizzazione primaria o tecnologica e di urbanizzazione secondaria o sociale; entrambe hanno la medesima importanza ed il loro nome suggerisce soltanto l'ordine temporale con cui vengono eseguite solitamente.
Le opere di urbanizzazione primaria sono le infrastrutture tecniche a supporto dell'edificato e consistono in:
- strade residenziali
- spazi di sosta o di parcheggio
- fognature
- rete idrica
- rete di distribuzione dell'energia elettrica e del gas
- pubblica illuminazione
- spazi di verde attrezzato
- cavedi multiservizi
- cavidotti per il passaggio di reti di telecomunicazioni
- impianti cimiteriali
- parcheggi realizzati nel sottosuolo o nei locali al piano terra di fabbricati esistenti
Le opere di urbanizzazione secondaria sono i servizi di cui usufruisce la popolazione in un insediamento:
- asili nido
- scuole materne
- scuole dell'obbligo
- strutture e complessi per l'istruzione superiore
- mercati di quartiere
- delegazioni comunali
- chiese ed altri edifici religiosi
- impianti sportivi di quartiere
- aree verdi di quartiere
- centri sociali
- attrezzature culturali
- attrezzature sanitarie
- opere, costruzioni ed impianti destinati allo smaltimento, al riciclaggio o alla distruzione dei rifiuti urbani, speciali, pericolosi, solidi e liquidi, alla bonifica di aree inquinate.
Realizzazione di infrastrutture ed impianti
Le infrastrutture sono gli insiemi di strutture ed impianti che consentono lo svolgimento di attività o servizi. Gli impianti sono gli insiemi di manufatti, attrezzature e macchinari necessari per una certa attività. Entrambe le categorie sono accomunate dall'interesse collettivo alla loro realizzazione, in quanto caratterizzano e sono propedeutici allo sviluppo del territorio, senza che la loro proprietà sia necessariamente pubblica. Si tratta, ad esempio, di reti stradali, ferroviarie, aeroportuali, oleodotti, gasdotti, acquedotti, carceri, stazioni di polizia, tribunali, uffici postali, stazioni di rifornimento carburanti,... Tutte queste opere comportano una trasformazione urbanistica ed edilizia permanente del territorio.
Installazione di torri, tralicci e ripetitori
Queste opere, relative ad impianti radio-ricetrasmittenti e servizi di telecomunicazione, come quelle della categoria precedente, configurano una trasformazione urbanistica ed edilizia permanente del territorio.
Installazione di manufatti leggeri non temporanei e non appartenenti a strutture ricettive
Come abbiamo sottolineato descrivendo le caratteristiche della costruzione edilizia, il tipo di materiale impiegato e di ancoraggio al suolo non influisce sulla sua qualifica. Il nodo fondamentale è l'uso che se ne fa, cioè la destinazione cui è adibito stabilmente nel tempo. Per questo rientrano in questa categoria, per esempio, pontili e strutture galleggianti permanenti, verande... Sono esplicitamente escluse le medesime opere solo quando soddisfano esigenze momentanee o appartengono a strutture ricettive all'aperto per la sosta ed il soggiorno di turisti. Nel primo caso devono essere rimosse al cessare delle esigenze che le hanno rese necessarie e, comunque, entro un termine non superiore ai 90 giorni; nel secondo le strutture ricettive devono essere state previamente autorizzate dal punto di vista urbanistico, edilizio ed, eventualmente, paesaggistico.
Interventi pertinenziali
Le pertinenze sono gli immobili al servizio di uno principale e, di conseguenza, non possiedono le caratteristiche di autonomia ed incisività proprie della nuova costruzione. Tuttavia, vengono inseriti nella categoria solo in due casi, cioè se possiedono proprietà che li identificano come tali in normative regionali, strumenti urbanistici, regolamenti comunali, o se il loro volume supera il 20% di quello dell'edificio da cui dipendono.
Realizzazione di opere per attività all'aperto
Viene assimilata alla nuova costruzione la realizzazione di depositi di materiali o merci all'aperto, se essa assume i caratteri di una trasformazione rilevante del territorio per esigenze non temporanee, pur in assenza di opere edilizie. Le medesime considerazioni valgono per gli impianti a servizio di attività produttive all'aperto.
Agevolazioni fiscali
Nell'ambito della nuova costruzione abbiamo una quantità ristretta di agevolazioni fiscali, una sola riguardante le opere edilizie e quattro relative all'acquisto:
A-OPERE EDILIZIE
- Bonus per costruzione di Box o posti auto del 50%
B-ACQUISTO
- Bonus per acquisto di Box o posti auto del 50%
- Bonus per acquisto o assegnazione di immobili già ristrutturati del 50% sul 25% del prezzo di vendita
- Bonus per acquisto di abitazioni antisismiche dal 75% al 85% del prezzo di acquisto in base al miglioramento sismico conseguito
- Bonus Mobili ed Elettrodomestici del 50%
Arch. Michela Antonini - Dott. Ing. Emanuele Santini