RELAZIONE TECNICA DI COMPRAVENDITA
Introduzione
Nota anche come relazione tecnica integrata o relazione di conformità, è il documento redatto da un tecnico (architetto, ingegnere, geometra) con cui viene attestata la conformità urbanistica, edilizia e catastale di un immobile oggetto di compravendita. Si tratta di una perizia assolutamente non obbligatoria, che tuttavia può assumere un ruolo importante nella trattativa perché serve a mettere in luce da parte di un occhio esperto tutte le questioni di regolarità relative ad un edificio o unità immobiliare.
Questo documento, infatti, può tutelare gli interessi sia del venditore sia dell'acquirente: da una parte chi vende può proteggersi da futuri contenziosi e richieste di risarcimento per irregolarità e dall'altra chi compra può evitare di acquisire insieme all'immobile anche problemi di cui non era a conoscenza.
La conformità catastale e la conformità urbanistica ed edilizia
La relazione tecnica di compravendita è basata, dal punto di vista normativo, sul D.L. 78/2010, convertito con L. 122/2010, in cui viene stabilito che nell'atto di compravendita devono essere inserita, a pena di nullità, oltre agli estremi catastali ed il riferimento alla planimetria catastale, anche la dichiarazione della conformità allo stato di fatto di dati e planimetrie, sulla base delle norme vigenti in materia, da parte degli intestatari. Questa dichiarazione può essere sostituita da un'attestazione di conformità rilasciata da un tecnico abilitato, cioè la relazione tecnica. Notiamo, quindi, che la legge stessa la pone come una possibilità e non come un obbligo, mentre la dichiarazione da parte del venditore è necessaria ed è una sua responsabilità.
La conformità di cui si parla è quella catastale che deve accompagnarsi a quella urbanistica ed edilizia: si tratta di due concetti differenti. La conformità catastale è la coerenza dello stato di fatto dell'immobile al momento della compravendita ai dati ed alla planimetria catastale. La conformità urbanistica ed edilizia, invece, è la corrispondenza tra lo stato di fatto e le opere autorizzate sull'edificio, a partire dalla sua realizzazione e comprendendo le eventuali successive modifiche.
I due tipi di conformità non necessariamente coincidono, sebbene, la situazione corretta sia che stato attuale, documentazione catastale ed urbanistica corrispondano. La conformità urbanistica ed edilizia non è citata espressamente nella normativa, ma è richiamata dalla Legge 47/1985, che prevede l'obbligo di dichiarazione da parte del proprietario-venditore degli estremi dei titoli abilitativi che hanno autorizzato la costruzione e/o modifica dell'immobile. L'assenza di questa dichiarazione rende nullo l'atto.
Abusi edilizi e dichiarazioni del venditore
Le dichiarazioni rese obbligatoriamente dal venditore coinvolgono tutti gli aspetti tecnici collegati con la conformità dell'edificio o unità immobiliare e, in caso di irregolarità, si possono avere varie conseguenze. Innanzitutto, la mancanza di corrispondenza rispetto al catasto comporta la nullità dell'atto, come previsto esplicitamente dalla normativa. Se, invece, manca la regolarità urbanistica ed edilizia vuol dire che è stato compiuto un abuso edilizio, che costituisce sempre un illecito amministrativo e a volte pure un reato penale.
Il reato penale si ha nei casi più gravi, è soggetto a prescrizione e rimane una responsabilità di chi lo ha commesso, anche in seguito alla vendita. L'illecito amministrativo edilizio non si prescrive mai e può essere punito, a seconda della gravità, con sanzione pecuniaria o demolizione e ripristino dei luoghi. Può essere regolarizzato con una sanatoria, ma non tutte le situazioni nella realtà sono sanabili. La responsabilità in questo caso si trasferisce con la compravendita all'acquirente.
Il problema per l'acquirente è essere consapevole o meno della presenza di irregolarità. Se egli viene a conoscenza dell'abuso solo dopo il rogito potrà ricorrere all'azione legale per ottenere sia la risoluzione del contratto sia il risarcimento danni, insieme o separatamente, entro un termine di 10 anni dal momento della scoperta dell'illecito. Se questo accade in fase di preliminare, il compratore può, comunque, chiedere la risoluzione per inadempimento contrattuale, che può essere evitata solo se il venditore provvede alla sanatoria prima della data del rogito. Quando, invece, viene informato della presenza di un eventuale abuso durante la trattativa può tutelarsi richiedendo la sanatoria da parte del venditore prima di comprare o decidere di acquistare assumendosi l'onere in prima persona, ma in cambio di una riduzione di prezzo.
La difficoltà consiste, però, nel fatto che spesso lo stesso venditore, pur in buona fede, non è a conoscenza della reale situazione edilizia ed urbanistica dell'immobile, perché ha compiuto l'illecito senza rendersene conto o perché, a sua volta, lo ha acquistato o ereditato ignorandone le problematiche. Sottolineiamo che la nullità dell'atto in assenza di conformità catastale non riguarda le successioni, quindi, può accadere facilmente che si ignori la reale condizione di quanto ereditato.
Ulteriori questioni tecniche
La situazione viene complicata dalla presenza di altri aspetti che riguardano l'ambito edilizio ed urbanistico, oltre all'esistenza o meno della conformità. Le questioni principali sono:
- DOMANDA DI CONDONO
Se l'immobile ha ottenuto il titolo edilizio in sanatoria a seguito di uno dei tre condoni (1985-1994-2003) è equiparabile ad uno eseguito regolarmente. Al contrario, quando la procedura non si è conclusa con un provvedimento espresso positivo, l'acquisto può presentare dei rischi. L'immobile può essere lecitamente acquistato se sono presenti alcuni dati richiesti, ma questo non garantisce il buon esito della domanda di condono.
- AGIBILITA' (o ABITABILITA')
E' il documento che certifica che un fabbricato è idoneo a svolgere le funzioni per le quali è stato costruito o modificato con dei lavori. La sua mancanza non invalida la compravendita, ma comporta un deprezzamento. Anche in questo caso, la questione principale è l'informazione data con chiarezza all'acquirente: se viene tenuto all'oscuro della reale situazione del bene acquistato, a seconda dei casi, si può arrivare alla risoluzione del contratto, risarcimento per danno, eccezione di inadempimento.
- CONFORMITA' DEGLI IMPIANTI
Con questo termine si intende che gli impianti devono essere stati eseguiti nel rispetto della normativa in vigore al tempo della loro realizzazione. Anche in questo caso non esiste una norma che impedisce la compravendita di un immobile con impianti non a norma, ma bisogna ricordare che la loro esecuzione a regola d'arte deve essere attestata dalla dichiarazione di conformità o di rispondenza, a seconda dei casi. Soltanto gli impianti meno recenti, se non sono mai stati modificati, ne sono esenti, ma devono rispettare alcuni requisiti specifici. L'a chiarezza delle informazioni fornite all'acquirente è come sempre fondamentale, poiché se egli scopre dei vizi in seguito al rogito, entro un anno dalla consegna dell'immobile, può ottenere per via legale la risoluzione del contratto o la riduzione del prezzo ed il risarcimento per danni in entrambi i casi.
Esistono poi ulteriori problematiche, meno note ai non tecnici, ma altrettanto delicate come:
- PRESENZA DI VINCOLI
Il vincolo è un regime speciale con particolari limitazioni di utilizzo, che può avere varia origine. Ad esempio, può essere relativo a beni e immobili di interesse artistico, storico, archeologico o etnoantropologico; beni paesaggistici; aree tutelate da leggi statali e regionali e strumenti urbanistici per interesse idrogeologico, idrico, parchi nazionali e regionali,... I vincoli vengono imposti per tutelare determinati interessi della collettività e comportano precise regole da rispettare in tema di opere edilizie.
- NORMATIVA SISMICA
L'Italia è un paese ad alto rischio sismico e nel corso del tempo si sono succedute numerose norme con lo scopo di disciplinare in modo sempre più puntuale la materia. Il rispetto delle varie leggi non è una questione puramente burocratica, ma è strettamente collegato con la sicurezza delle strutture e di chi le utilizza
Osservazioni
Data la complessità della tematica, può essere difficile per il venditore non addetto ai lavori essere consapevole di tutti questi aspetti, ma la legge gli attribuisce la piena responsabilità nei confronti del venditore di quanto dichiarato nell'atto notarile. Tra l'altro, la falsa attestazione della conformità urbanistica ed edilizia al notaio in sede di rogito costituisce reato penale di falso ideologico in atto pubblico.
Va sottolineato che né l'agenzia immobiliare, incaricata della mediazione, né il notaio, cui compete solo il controllo formale dei documenti, hanno l'obbligo di indagare e certificare le varie questioni tecniche riguardanti l'immobile oggetto di compravendita. Entrambe le figure, infatti, svolgono un ruolo differente da quello di attestare lo stato dell'immobile dal punto di vista catastale, edilizio, urbanistico e non possiedono nemmeno le competenze per poterlo fare: è il tecnico che, attraverso la relazione tecnica di compravendita, esegue questo tipo di accertamento.
Gli immobili "ante 1967"
Infine, chiariamo sinteticamente la questione della dicitura "ante 1967" nei rogiti immobiliari. Si tratta della possibilità, prevista dalla Legge 47/1985, di inserire negli atti di compravendita la dichiarazione sostitutiva di atto notorio da parte del proprietario-venditore che l'immobile è stato realizzato prima del 1 settembre 1967; questo consente di derogare all'obbligo di inserire gli estremi dei titoli abilitativi. Bisogna, però, notare che questa dicitura garantisce la commerciabilità e non la regolarità dell'edificio o unità immobiliare. In altre parole, un fabbricato può essere vendibile ma abusivo, poiché la prima legge urbanistica nazionale risale al 1942. Tra quella data ed il 1967 è necessaria la licenza edilizia rilasciata dal Comune, ma solo nei centri urbani dotati di strumento urbanistico.
In conclusione, pur non essendo prescritta dalla normativa, la relazione tecnica di compravendita può rivelarsi uno strumento efficace per la tutela del venditore e dell'acquirente nell'evitare rischi che spesso rimangono nascosti nel corso della trattativa.
Arch. Michela Anotnini - Dott.Ing. Emanuele Santini
Nota anche come relazione tecnica integrata o relazione di conformità, è il documento redatto da un tecnico (architetto, ingegnere, geometra) con cui viene attestata la conformità urbanistica, edilizia e catastale di un immobile oggetto di compravendita. Si tratta di una perizia assolutamente non obbligatoria, che tuttavia può assumere un ruolo importante nella trattativa perché serve a mettere in luce da parte di un occhio esperto tutte le questioni di regolarità relative ad un edificio o unità immobiliare.
Questo documento, infatti, può tutelare gli interessi sia del venditore sia dell'acquirente: da una parte chi vende può proteggersi da futuri contenziosi e richieste di risarcimento per irregolarità e dall'altra chi compra può evitare di acquisire insieme all'immobile anche problemi di cui non era a conoscenza.
La conformità catastale e la conformità urbanistica ed edilizia
La relazione tecnica di compravendita è basata, dal punto di vista normativo, sul D.L. 78/2010, convertito con L. 122/2010, in cui viene stabilito che nell'atto di compravendita devono essere inserita, a pena di nullità, oltre agli estremi catastali ed il riferimento alla planimetria catastale, anche la dichiarazione della conformità allo stato di fatto di dati e planimetrie, sulla base delle norme vigenti in materia, da parte degli intestatari. Questa dichiarazione può essere sostituita da un'attestazione di conformità rilasciata da un tecnico abilitato, cioè la relazione tecnica. Notiamo, quindi, che la legge stessa la pone come una possibilità e non come un obbligo, mentre la dichiarazione da parte del venditore è necessaria ed è una sua responsabilità.
La conformità di cui si parla è quella catastale che deve accompagnarsi a quella urbanistica ed edilizia: si tratta di due concetti differenti. La conformità catastale è la coerenza dello stato di fatto dell'immobile al momento della compravendita ai dati ed alla planimetria catastale. La conformità urbanistica ed edilizia, invece, è la corrispondenza tra lo stato di fatto e le opere autorizzate sull'edificio, a partire dalla sua realizzazione e comprendendo le eventuali successive modifiche.
I due tipi di conformità non necessariamente coincidono, sebbene, la situazione corretta sia che stato attuale, documentazione catastale ed urbanistica corrispondano. La conformità urbanistica ed edilizia non è citata espressamente nella normativa, ma è richiamata dalla Legge 47/1985, che prevede l'obbligo di dichiarazione da parte del proprietario-venditore degli estremi dei titoli abilitativi che hanno autorizzato la costruzione e/o modifica dell'immobile. L'assenza di questa dichiarazione rende nullo l'atto.
Abusi edilizi e dichiarazioni del venditore
Le dichiarazioni rese obbligatoriamente dal venditore coinvolgono tutti gli aspetti tecnici collegati con la conformità dell'edificio o unità immobiliare e, in caso di irregolarità, si possono avere varie conseguenze. Innanzitutto, la mancanza di corrispondenza rispetto al catasto comporta la nullità dell'atto, come previsto esplicitamente dalla normativa. Se, invece, manca la regolarità urbanistica ed edilizia vuol dire che è stato compiuto un abuso edilizio, che costituisce sempre un illecito amministrativo e a volte pure un reato penale.
Il reato penale si ha nei casi più gravi, è soggetto a prescrizione e rimane una responsabilità di chi lo ha commesso, anche in seguito alla vendita. L'illecito amministrativo edilizio non si prescrive mai e può essere punito, a seconda della gravità, con sanzione pecuniaria o demolizione e ripristino dei luoghi. Può essere regolarizzato con una sanatoria, ma non tutte le situazioni nella realtà sono sanabili. La responsabilità in questo caso si trasferisce con la compravendita all'acquirente.
Il problema per l'acquirente è essere consapevole o meno della presenza di irregolarità. Se egli viene a conoscenza dell'abuso solo dopo il rogito potrà ricorrere all'azione legale per ottenere sia la risoluzione del contratto sia il risarcimento danni, insieme o separatamente, entro un termine di 10 anni dal momento della scoperta dell'illecito. Se questo accade in fase di preliminare, il compratore può, comunque, chiedere la risoluzione per inadempimento contrattuale, che può essere evitata solo se il venditore provvede alla sanatoria prima della data del rogito. Quando, invece, viene informato della presenza di un eventuale abuso durante la trattativa può tutelarsi richiedendo la sanatoria da parte del venditore prima di comprare o decidere di acquistare assumendosi l'onere in prima persona, ma in cambio di una riduzione di prezzo.
La difficoltà consiste, però, nel fatto che spesso lo stesso venditore, pur in buona fede, non è a conoscenza della reale situazione edilizia ed urbanistica dell'immobile, perché ha compiuto l'illecito senza rendersene conto o perché, a sua volta, lo ha acquistato o ereditato ignorandone le problematiche. Sottolineiamo che la nullità dell'atto in assenza di conformità catastale non riguarda le successioni, quindi, può accadere facilmente che si ignori la reale condizione di quanto ereditato.
Ulteriori questioni tecniche
La situazione viene complicata dalla presenza di altri aspetti che riguardano l'ambito edilizio ed urbanistico, oltre all'esistenza o meno della conformità. Le questioni principali sono:
- DOMANDA DI CONDONO
Se l'immobile ha ottenuto il titolo edilizio in sanatoria a seguito di uno dei tre condoni (1985-1994-2003) è equiparabile ad uno eseguito regolarmente. Al contrario, quando la procedura non si è conclusa con un provvedimento espresso positivo, l'acquisto può presentare dei rischi. L'immobile può essere lecitamente acquistato se sono presenti alcuni dati richiesti, ma questo non garantisce il buon esito della domanda di condono.
- AGIBILITA' (o ABITABILITA')
E' il documento che certifica che un fabbricato è idoneo a svolgere le funzioni per le quali è stato costruito o modificato con dei lavori. La sua mancanza non invalida la compravendita, ma comporta un deprezzamento. Anche in questo caso, la questione principale è l'informazione data con chiarezza all'acquirente: se viene tenuto all'oscuro della reale situazione del bene acquistato, a seconda dei casi, si può arrivare alla risoluzione del contratto, risarcimento per danno, eccezione di inadempimento.
- CONFORMITA' DEGLI IMPIANTI
Con questo termine si intende che gli impianti devono essere stati eseguiti nel rispetto della normativa in vigore al tempo della loro realizzazione. Anche in questo caso non esiste una norma che impedisce la compravendita di un immobile con impianti non a norma, ma bisogna ricordare che la loro esecuzione a regola d'arte deve essere attestata dalla dichiarazione di conformità o di rispondenza, a seconda dei casi. Soltanto gli impianti meno recenti, se non sono mai stati modificati, ne sono esenti, ma devono rispettare alcuni requisiti specifici. L'a chiarezza delle informazioni fornite all'acquirente è come sempre fondamentale, poiché se egli scopre dei vizi in seguito al rogito, entro un anno dalla consegna dell'immobile, può ottenere per via legale la risoluzione del contratto o la riduzione del prezzo ed il risarcimento per danni in entrambi i casi.
Esistono poi ulteriori problematiche, meno note ai non tecnici, ma altrettanto delicate come:
- PRESENZA DI VINCOLI
Il vincolo è un regime speciale con particolari limitazioni di utilizzo, che può avere varia origine. Ad esempio, può essere relativo a beni e immobili di interesse artistico, storico, archeologico o etnoantropologico; beni paesaggistici; aree tutelate da leggi statali e regionali e strumenti urbanistici per interesse idrogeologico, idrico, parchi nazionali e regionali,... I vincoli vengono imposti per tutelare determinati interessi della collettività e comportano precise regole da rispettare in tema di opere edilizie.
- NORMATIVA SISMICA
L'Italia è un paese ad alto rischio sismico e nel corso del tempo si sono succedute numerose norme con lo scopo di disciplinare in modo sempre più puntuale la materia. Il rispetto delle varie leggi non è una questione puramente burocratica, ma è strettamente collegato con la sicurezza delle strutture e di chi le utilizza
Osservazioni
Data la complessità della tematica, può essere difficile per il venditore non addetto ai lavori essere consapevole di tutti questi aspetti, ma la legge gli attribuisce la piena responsabilità nei confronti del venditore di quanto dichiarato nell'atto notarile. Tra l'altro, la falsa attestazione della conformità urbanistica ed edilizia al notaio in sede di rogito costituisce reato penale di falso ideologico in atto pubblico.
Va sottolineato che né l'agenzia immobiliare, incaricata della mediazione, né il notaio, cui compete solo il controllo formale dei documenti, hanno l'obbligo di indagare e certificare le varie questioni tecniche riguardanti l'immobile oggetto di compravendita. Entrambe le figure, infatti, svolgono un ruolo differente da quello di attestare lo stato dell'immobile dal punto di vista catastale, edilizio, urbanistico e non possiedono nemmeno le competenze per poterlo fare: è il tecnico che, attraverso la relazione tecnica di compravendita, esegue questo tipo di accertamento.
Gli immobili "ante 1967"
Infine, chiariamo sinteticamente la questione della dicitura "ante 1967" nei rogiti immobiliari. Si tratta della possibilità, prevista dalla Legge 47/1985, di inserire negli atti di compravendita la dichiarazione sostitutiva di atto notorio da parte del proprietario-venditore che l'immobile è stato realizzato prima del 1 settembre 1967; questo consente di derogare all'obbligo di inserire gli estremi dei titoli abilitativi. Bisogna, però, notare che questa dicitura garantisce la commerciabilità e non la regolarità dell'edificio o unità immobiliare. In altre parole, un fabbricato può essere vendibile ma abusivo, poiché la prima legge urbanistica nazionale risale al 1942. Tra quella data ed il 1967 è necessaria la licenza edilizia rilasciata dal Comune, ma solo nei centri urbani dotati di strumento urbanistico.
In conclusione, pur non essendo prescritta dalla normativa, la relazione tecnica di compravendita può rivelarsi uno strumento efficace per la tutela del venditore e dell'acquirente nell'evitare rischi che spesso rimangono nascosti nel corso della trattativa.
Arch. Michela Anotnini - Dott.Ing. Emanuele Santini