AGIBILITA' ED ABITABILITA' NELLE COMPRAVENDITE IMMOBILIARI
Introduzione
Il certificato di agibilità o abitabilità è un altro documento tecnico importante nella compravendita di un immobile. Nella legislazione attuale (Testo Unico dell'Edilizia-D.P.R. 380/2001) per agibilità si intende l'insieme delle condizioni di sicurezza, salubrità, igiene, risparmio energetico di edifici ed impianti e conformità al progetto. In sintesi, questo documento certifica che un fabbricato è idoneo a svolgere le funzioni per le quali è stato costruito o modificato con dei lavori.
L'agibilità
Consiste in una segnalazione rivolta agli uffici tecnici comunali da parte del titolare di un permesso di costruire o SCIA, entro 15 giorni dal completamento dei lavori di finitura. Essa deve essere accompagnata dai seguenti documenti:
1 - attestazione del direttore dei lavori o di un professionista abilitato (architetto, geometra, ingegnere) della presenza delle condizioni richieste
2 - certificato di collaudo statico (o di dichiarazione di regolare esecuzione del direttore dei lavori per alcuni casi)
3 - dichiarazione di conformità delle opere alla normativa su accessibilità e superamento delle barriere archìtettoniche
4 - estremi dell'accatastamento o variazione catastale
5 - dichiarazione di conformità degli impianti della ditta installatrice (o collaudo se previsto)
L'agibilità è richiesta per 3 categorie di intervento:
1 - nuove costruzioni
2 - ricostruzioni o sopraelevazioni, totali o parziali
3 - interventi su edifici esistenti che modificano le condizioni di cui si è detto prima (cambio di destinazione d'uso, modifiche strutturali, ristrutturazione totale,...)
La mancata presentazione della segnalazione nei tempi prescritti comporta il pagamento di una sanzione. Ogni Regione disciplina autonomamente i controlli.
Esiste anche la cosiddetta "agibilità parziale" prevista per 2 casi:
1 - singole parti di un edificio o singoli edifici di un complesso immobiliare, se sono autonomi e se sono stati completati e collaudati le opere di urbanizzazione primaria e le strutture e collaudati e certificati gli impianti delle parti comuni
2 - singole unità immobiliari se sono state completate e collaudate le strutture, certificati gli impianti, completate le parti comuni e le opere di urbanizzazione primaria
L'agibilità e l'abitabilità prima del 2003
Spesso si crede erroneamente che l'agibilità sia una certificazione introdotta solo da poco tempo e che perciò sia ovvio che gli edifici meno recenti ne siano sprovvisti. Già a fine Ottocento è presente in alcune normative, tuttavia il punto di partenza è il Testo Unico delle leggi sanitarie Regio Decreto 1265/1934. Dopo il 1934 si sono succedute altre leggi sull'argomento fino al Testo Unico del 2001 con la definizione attuale, che ricalca nella sostanza quella originaria. Fino al 30 giugno 2003 si distingue tra agibilità per immobili non residenziali ed abitabilità per le abitazioni, ma si tratta di procedure equivalenti. Inoltre, fino al 30 giugno 2017 l'agibilità (o l'abitabilità fino al 2001) non era una segnalazione ma veniva rilasciata dal Comune (dal podestà fino al 1945, dal sindaco fino al 2003) dietro apposita richiesta. Tra il 1994 ed il 2001 se non si otteneva il rilascio si configurava il silenzio-assenso dopo 45 giorni.
L'agibilità nella compravendita immobiliare
La normativa italiana non vieta la compravendita di un immobile privo del certificato di agibilità e non prevede la nullità dell'atto in questo caso, come accade, invece, per la documentazione catastale. Tuttavia, la sua assenza rappresenta una questione importante da affrontare perché pone vari problemi. L'agibilità, infatti, non costituisce un semplice passaggio burocratico ma è il documento che certifica che un edificio è stato realizzato in modo da rispettare tutte le caratteristiche che gli vengono richieste ed è in grado di svolgere la funzione per cui è stato realizzato. La questione ha anche un risvolto economico: un immobile ha un certo valore perché risponde ai requisiti attestati nell'agibilità, in mancanza di questi subisce un deprezzamento.
Già a partire dagli anni Ottanta la giurisprudenza ha affrontato questa problematica ed esistono varie sentenze che la interpretano. In una compravendita il venditore ha l'obbligo di fornire all'acquirente il certificato di agibilità, poiché questo requisito è considerato implicito. La sua mancanza costituisce un inadempimento del contratto da parte del venditore.
Gli scenari possibili sono vari e ciascuno comporta diverse soluzioni applicabili:
1 - L'EDIFICIO HA IL CERTIFICATO/SEGNALAZIONE DI AGIBILITA'/ABITABILITA' MA IL VENDITORE NON NE E' IN POSSESSO
E' possibile recuperare il documento in Comune tramite accesso agli atti. I certificati meno recenti sono validi se nel corso della sua vita l'immobile non ha subito gli interventi che richiedono una nuova agibilità. Il documento attesta il rispetto dei requisiti richiesti dalla normativa in vigore all'epoca, che potrebbe non coincidere con quella attuale.
2 - ALL'EPOCA DEL FINE LAVORI (periodo 9 agosto 1934- 27 dicembre 1994) E' STATA PRESENTATA ISTANZA AL SINDACO (podestà fino al 1945) E NON E' MAI STATO EMESSO PROVVEDIMENTO DI RILASCIO, SOSPENSIONE O RIFIUTO
La mancanza di agibilità comporta diritto al risarcimento per inadempimento contrattuale, ma non alla risoluzione del contratto. E' opportuno verificare la completezza e coerenza della richiesta ed inserire la circostanza e gli estremi della domanda nel rogito. Se in sede di preliminare l'acquirente è stato tenuto all'oscuro della situazione ha diritto a rifiutare la conclusione della compravendita.
3 - ALL'EPOCA DEL FINE LAVORI (periodo 28 dicembre 1994- 30 giugno 2003) E' STATA PRESENTATA ISTANZA AL SINDACO E NON E' MAI STATO EMESSO PROVVEDIMENTO DI SOSPENSIONE O RIFIUTO
L'agibilità si intende acquisita per silenzio-assenso. E' opportuno che il venditore ed il Comune dichiarino la presentazione della richiesta ed il decorso del termine di legge e che si verifichino completezza e coerenza della documentazione.
4 - L'EDIFICIO ALL'EPOCA DEL FINE LAVORI POSSEDEVA TUTTI I REQUISITI PER L' AGIBILITA'/ABITABILITA' MA QUESTA NON E' STATA RICHIESTA/SEGNALATA
In tal caso l'immobile non ha ottenuto il certificato per inerzia del venditore e non per sue irregolarità. Se l'assenza emerge prima del rogito è opportuno verificare l'effettiva esistenza di tutti i requisiti necessari. Il venditore deve, quindi, garantire la presenza dei requisiti, assumendosene la responsabilità e dichiarando tutto ciò nell'atto notarile. Oppure il venditore può pretendere che il venditore provveda alla segnalazione prima del rogito. Altrimenti, si può anche rogitare prima e concordare che in seguito all'atto il venditore effettui la segnalazione. Un'altra possibilità è che sia l'acquirente a farsene carico, in cambio di uno sconto sul prezzo e specificando questa circostanza nell'atto. Infatti, in presenza dei requisiti, è sempre possibile procedere con la segnalazione, anche se oltre il termine di legge. La questione è più delicata per gli edifici meno recenti, poiché rispetto al tempo del fine lavori le normative potrebbero essere cambiate ed il fabbricato potrebbe non possedere tutte le caratteristiche richieste oggi, sebbene le avesse a suo tempo. Il compratore può anche rifiutarsi legittimamente di procedere con il rogito, anche in presenza di preliminare. In tutte queste ipotesi il fattore comune è la conoscenza dell'informazione, che non basta sia trasmessa all'acquirente ma deve risultare chiaramente nell'atto notarile. Se, invece, l'acquirente è stato tenuto all'oscuro dell'assenza del certificato e la scopre solo in seguito al rogito, ci sono altre possibilità. La prima è che richieda al venditore di provvedere, in quanto è un suo obbligo. In caso contrario ha titolo per richiedere un risarcimento ma non la risoluzione del contratto. Tale diritto cade in prescrizione dopo 10 anni dal momento della scoperta della mancanza.
5 - L'EDIFICIO ALL'EPOCA EL FINE LAVORI NON POSSEDEVA I REQUISITI PER L' AGIBILITA'/ABITABILITA' E/O LA RICHIESTA DI AGIBILITA'/ABITABILITA' E' STATA RIFIUTATA
Anche in questo caso bisogna distinguere se la situazione sia resa nota all'acquirente prima della compravendita o se ne venga a conoscenza solo in seguito. Nel primo scenario, esistono varie soluzioni possibili. Il compratore può legittimamente rifiutare di concludere la compravendita, anche in presenza di contratto preliminare. Può perfino pretendere la risoluzione del contratto preliminare con la restituzione del doppio della caparra. L'ultima, e più improbabile, è che l'acquirente decida, comunque, di procedere al rogito, in cambio di una diminuzione del prezzo. Quando, invece, la mancanza di agibilità è stata nascosta all'acquirente il venditore ha compiuto un inadempimento contrattuale ed il compratore ha diritto alla risoluzione del contratto, al risarcimento del danno subito, all'eccezione di inadempimento (cioè a non pagare il prezzo pattuito), entro il termine di 10 anni dalla scoperta del problema. Tra l'altro, non basta semplicemente avvertire l'acquirente, ma nell'atto notarile deve risultare la sua espressa rinuncia al requisito dell'agibilità. Le stesse conseguenze si hanno pure nell'ipotesi in cui il venditore abbia garantito l'esistenza dei necessari requisiti e questi siano, invece, assenti.
Osservazioni
Sottolineiamo il fatto che l'agibilità ed il relativo certificato sono un obbligo ed una responsabilità del venditore, mentre il notaio e l'eventuale agenzia immobiliare non hanno doveri in tal senso. Non esiste nemmeno una norma specifica che preveda l'inserimento dei relativi estremi nell'atto notarile o una dichiarazione da parte del venditore; pertanto è consigliabile che l'acquirente si attivi per far rispettare questo suo diritto, coinvolgendo, eventualmente, un tecnico di sua fiducia.
Concludiamo, infine, che l'agibilità non coincide non la conformità urbanistica ed edilizia e viceversa, sebbene in condizioni di normalità si verifichi questa corrispondenza. Abbiamo già visto in articoli precedenti che la conformità urbanistico-edilizia è la coerenza tra i lavori di costruzione e/o modifica eseguiti su un immobile e le autorizzazioni presentate presso il Comune. L'agibilità, invece, garantisce che queste opere edilizie siano state eseguite in modo corretto rispettando tutte le normative. Il fatto che siano stati ottenuti tutti i titoli richiesti non comporta necessariamente che i lavori siano stati compiuti correttamente e il certificato di agibilità non può sanare eventuali irregolarità urbanistiche.
Questa possibile non corrispondenza tra agibilità e conformità urbanistica è ancora più evidente nel caso di immobili condonati o con domanda di condono ancora in corso perché per essi è previsto il rilascio di un certificato in deroga di regolamenti locali, ma nel pieno rispetto delle normative nazionali. Esiste il rischio che il fabbricato con abuso condonato o condonabile non sia, però, in regola per l'agibilità e non possa mai ottenerla.
Arch. Michela Antonini - Dott. Ing. Emanuele Santini
Il certificato di agibilità o abitabilità è un altro documento tecnico importante nella compravendita di un immobile. Nella legislazione attuale (Testo Unico dell'Edilizia-D.P.R. 380/2001) per agibilità si intende l'insieme delle condizioni di sicurezza, salubrità, igiene, risparmio energetico di edifici ed impianti e conformità al progetto. In sintesi, questo documento certifica che un fabbricato è idoneo a svolgere le funzioni per le quali è stato costruito o modificato con dei lavori.
L'agibilità
Consiste in una segnalazione rivolta agli uffici tecnici comunali da parte del titolare di un permesso di costruire o SCIA, entro 15 giorni dal completamento dei lavori di finitura. Essa deve essere accompagnata dai seguenti documenti:
1 - attestazione del direttore dei lavori o di un professionista abilitato (architetto, geometra, ingegnere) della presenza delle condizioni richieste
2 - certificato di collaudo statico (o di dichiarazione di regolare esecuzione del direttore dei lavori per alcuni casi)
3 - dichiarazione di conformità delle opere alla normativa su accessibilità e superamento delle barriere archìtettoniche
4 - estremi dell'accatastamento o variazione catastale
5 - dichiarazione di conformità degli impianti della ditta installatrice (o collaudo se previsto)
L'agibilità è richiesta per 3 categorie di intervento:
1 - nuove costruzioni
2 - ricostruzioni o sopraelevazioni, totali o parziali
3 - interventi su edifici esistenti che modificano le condizioni di cui si è detto prima (cambio di destinazione d'uso, modifiche strutturali, ristrutturazione totale,...)
La mancata presentazione della segnalazione nei tempi prescritti comporta il pagamento di una sanzione. Ogni Regione disciplina autonomamente i controlli.
Esiste anche la cosiddetta "agibilità parziale" prevista per 2 casi:
1 - singole parti di un edificio o singoli edifici di un complesso immobiliare, se sono autonomi e se sono stati completati e collaudati le opere di urbanizzazione primaria e le strutture e collaudati e certificati gli impianti delle parti comuni
2 - singole unità immobiliari se sono state completate e collaudate le strutture, certificati gli impianti, completate le parti comuni e le opere di urbanizzazione primaria
L'agibilità e l'abitabilità prima del 2003
Spesso si crede erroneamente che l'agibilità sia una certificazione introdotta solo da poco tempo e che perciò sia ovvio che gli edifici meno recenti ne siano sprovvisti. Già a fine Ottocento è presente in alcune normative, tuttavia il punto di partenza è il Testo Unico delle leggi sanitarie Regio Decreto 1265/1934. Dopo il 1934 si sono succedute altre leggi sull'argomento fino al Testo Unico del 2001 con la definizione attuale, che ricalca nella sostanza quella originaria. Fino al 30 giugno 2003 si distingue tra agibilità per immobili non residenziali ed abitabilità per le abitazioni, ma si tratta di procedure equivalenti. Inoltre, fino al 30 giugno 2017 l'agibilità (o l'abitabilità fino al 2001) non era una segnalazione ma veniva rilasciata dal Comune (dal podestà fino al 1945, dal sindaco fino al 2003) dietro apposita richiesta. Tra il 1994 ed il 2001 se non si otteneva il rilascio si configurava il silenzio-assenso dopo 45 giorni.
L'agibilità nella compravendita immobiliare
La normativa italiana non vieta la compravendita di un immobile privo del certificato di agibilità e non prevede la nullità dell'atto in questo caso, come accade, invece, per la documentazione catastale. Tuttavia, la sua assenza rappresenta una questione importante da affrontare perché pone vari problemi. L'agibilità, infatti, non costituisce un semplice passaggio burocratico ma è il documento che certifica che un edificio è stato realizzato in modo da rispettare tutte le caratteristiche che gli vengono richieste ed è in grado di svolgere la funzione per cui è stato realizzato. La questione ha anche un risvolto economico: un immobile ha un certo valore perché risponde ai requisiti attestati nell'agibilità, in mancanza di questi subisce un deprezzamento.
Già a partire dagli anni Ottanta la giurisprudenza ha affrontato questa problematica ed esistono varie sentenze che la interpretano. In una compravendita il venditore ha l'obbligo di fornire all'acquirente il certificato di agibilità, poiché questo requisito è considerato implicito. La sua mancanza costituisce un inadempimento del contratto da parte del venditore.
Gli scenari possibili sono vari e ciascuno comporta diverse soluzioni applicabili:
1 - L'EDIFICIO HA IL CERTIFICATO/SEGNALAZIONE DI AGIBILITA'/ABITABILITA' MA IL VENDITORE NON NE E' IN POSSESSO
E' possibile recuperare il documento in Comune tramite accesso agli atti. I certificati meno recenti sono validi se nel corso della sua vita l'immobile non ha subito gli interventi che richiedono una nuova agibilità. Il documento attesta il rispetto dei requisiti richiesti dalla normativa in vigore all'epoca, che potrebbe non coincidere con quella attuale.
2 - ALL'EPOCA DEL FINE LAVORI (periodo 9 agosto 1934- 27 dicembre 1994) E' STATA PRESENTATA ISTANZA AL SINDACO (podestà fino al 1945) E NON E' MAI STATO EMESSO PROVVEDIMENTO DI RILASCIO, SOSPENSIONE O RIFIUTO
La mancanza di agibilità comporta diritto al risarcimento per inadempimento contrattuale, ma non alla risoluzione del contratto. E' opportuno verificare la completezza e coerenza della richiesta ed inserire la circostanza e gli estremi della domanda nel rogito. Se in sede di preliminare l'acquirente è stato tenuto all'oscuro della situazione ha diritto a rifiutare la conclusione della compravendita.
3 - ALL'EPOCA DEL FINE LAVORI (periodo 28 dicembre 1994- 30 giugno 2003) E' STATA PRESENTATA ISTANZA AL SINDACO E NON E' MAI STATO EMESSO PROVVEDIMENTO DI SOSPENSIONE O RIFIUTO
L'agibilità si intende acquisita per silenzio-assenso. E' opportuno che il venditore ed il Comune dichiarino la presentazione della richiesta ed il decorso del termine di legge e che si verifichino completezza e coerenza della documentazione.
4 - L'EDIFICIO ALL'EPOCA DEL FINE LAVORI POSSEDEVA TUTTI I REQUISITI PER L' AGIBILITA'/ABITABILITA' MA QUESTA NON E' STATA RICHIESTA/SEGNALATA
In tal caso l'immobile non ha ottenuto il certificato per inerzia del venditore e non per sue irregolarità. Se l'assenza emerge prima del rogito è opportuno verificare l'effettiva esistenza di tutti i requisiti necessari. Il venditore deve, quindi, garantire la presenza dei requisiti, assumendosene la responsabilità e dichiarando tutto ciò nell'atto notarile. Oppure il venditore può pretendere che il venditore provveda alla segnalazione prima del rogito. Altrimenti, si può anche rogitare prima e concordare che in seguito all'atto il venditore effettui la segnalazione. Un'altra possibilità è che sia l'acquirente a farsene carico, in cambio di uno sconto sul prezzo e specificando questa circostanza nell'atto. Infatti, in presenza dei requisiti, è sempre possibile procedere con la segnalazione, anche se oltre il termine di legge. La questione è più delicata per gli edifici meno recenti, poiché rispetto al tempo del fine lavori le normative potrebbero essere cambiate ed il fabbricato potrebbe non possedere tutte le caratteristiche richieste oggi, sebbene le avesse a suo tempo. Il compratore può anche rifiutarsi legittimamente di procedere con il rogito, anche in presenza di preliminare. In tutte queste ipotesi il fattore comune è la conoscenza dell'informazione, che non basta sia trasmessa all'acquirente ma deve risultare chiaramente nell'atto notarile. Se, invece, l'acquirente è stato tenuto all'oscuro dell'assenza del certificato e la scopre solo in seguito al rogito, ci sono altre possibilità. La prima è che richieda al venditore di provvedere, in quanto è un suo obbligo. In caso contrario ha titolo per richiedere un risarcimento ma non la risoluzione del contratto. Tale diritto cade in prescrizione dopo 10 anni dal momento della scoperta della mancanza.
5 - L'EDIFICIO ALL'EPOCA EL FINE LAVORI NON POSSEDEVA I REQUISITI PER L' AGIBILITA'/ABITABILITA' E/O LA RICHIESTA DI AGIBILITA'/ABITABILITA' E' STATA RIFIUTATA
Anche in questo caso bisogna distinguere se la situazione sia resa nota all'acquirente prima della compravendita o se ne venga a conoscenza solo in seguito. Nel primo scenario, esistono varie soluzioni possibili. Il compratore può legittimamente rifiutare di concludere la compravendita, anche in presenza di contratto preliminare. Può perfino pretendere la risoluzione del contratto preliminare con la restituzione del doppio della caparra. L'ultima, e più improbabile, è che l'acquirente decida, comunque, di procedere al rogito, in cambio di una diminuzione del prezzo. Quando, invece, la mancanza di agibilità è stata nascosta all'acquirente il venditore ha compiuto un inadempimento contrattuale ed il compratore ha diritto alla risoluzione del contratto, al risarcimento del danno subito, all'eccezione di inadempimento (cioè a non pagare il prezzo pattuito), entro il termine di 10 anni dalla scoperta del problema. Tra l'altro, non basta semplicemente avvertire l'acquirente, ma nell'atto notarile deve risultare la sua espressa rinuncia al requisito dell'agibilità. Le stesse conseguenze si hanno pure nell'ipotesi in cui il venditore abbia garantito l'esistenza dei necessari requisiti e questi siano, invece, assenti.
Osservazioni
Sottolineiamo il fatto che l'agibilità ed il relativo certificato sono un obbligo ed una responsabilità del venditore, mentre il notaio e l'eventuale agenzia immobiliare non hanno doveri in tal senso. Non esiste nemmeno una norma specifica che preveda l'inserimento dei relativi estremi nell'atto notarile o una dichiarazione da parte del venditore; pertanto è consigliabile che l'acquirente si attivi per far rispettare questo suo diritto, coinvolgendo, eventualmente, un tecnico di sua fiducia.
Concludiamo, infine, che l'agibilità non coincide non la conformità urbanistica ed edilizia e viceversa, sebbene in condizioni di normalità si verifichi questa corrispondenza. Abbiamo già visto in articoli precedenti che la conformità urbanistico-edilizia è la coerenza tra i lavori di costruzione e/o modifica eseguiti su un immobile e le autorizzazioni presentate presso il Comune. L'agibilità, invece, garantisce che queste opere edilizie siano state eseguite in modo corretto rispettando tutte le normative. Il fatto che siano stati ottenuti tutti i titoli richiesti non comporta necessariamente che i lavori siano stati compiuti correttamente e il certificato di agibilità non può sanare eventuali irregolarità urbanistiche.
Questa possibile non corrispondenza tra agibilità e conformità urbanistica è ancora più evidente nel caso di immobili condonati o con domanda di condono ancora in corso perché per essi è previsto il rilascio di un certificato in deroga di regolamenti locali, ma nel pieno rispetto delle normative nazionali. Esiste il rischio che il fabbricato con abuso condonato o condonabile non sia, però, in regola per l'agibilità e non possa mai ottenerla.
Arch. Michela Antonini - Dott. Ing. Emanuele Santini