COMPRAVENDITA DI IMMOBILI CON DOMANDA DI CONDONO IN CORSO
Introduzione
Un edificio può essere oggetto di compravendita anche se sia ancora in corso la domanda di condono. Infatti, esistono ancora sul territorio italiano richieste inevase relative a tutti e 3 i condoni (1985-1994-2003), con maggiore incidenza del primo rispetto ai due più recenti. Il rogito è valido purché siano indicati in esso i seguenti dati:
- ESTREMI DELLA DOMANDA DI CONDONO
- ESTREMI DEL VERSAMENTO DELL'INTERA SOMMA DOVUTA (oblazione e contributo concessorio)
- EVENTUALE ATTESTAZIONE DI PRESENTAZIONE DELLA RICHIESTA DI PARERE ALLE AUTORITA' COMPETENTI PER I FABBRICATI SOGGETTI A VINCOLI
- EVENTUALE PARERE POSITIVO DELLE AUTORITA' COMPETENTI PER I FABBRICATI SOGGETTI A
VINCOLI
Come abbiamo detto Il condono è la legittimazione straordinaria di una violazione urbanistica ed edilizia. Agisce come una sorta di amnistia nei confronti di quanti abbiano realizzato abusi edilizi, estinguendo in modo totale o parziale il reato penale. Il condono consente di regolarizzare edifici con determinati requisiti ed entro precisi termini temporali:
1 - L. 47/1985: edifici senza licenza o concessione edilizia o scaduta, annullata o difformi da essa, realizzati entro il 01/10/1983, domanda entro il 30 giugno 1987
2 - L. 724/1994: per opere abusive ultimate entro il 31/12/1993 entro determinati limiti dimensionali (aumento di volume non superiore al 30% di quello originario o ai 750 mc), domanda entro il 31 marzo 1995
3 - L. 326/2003: per opere abusive ultimate entro il 31/03/2003 entro determinati limiti dimensionali (aumento di volume non superiore al 30% di quello originario o ai 750 mc) , domanda entro il 10 dicembre 2004
Compravendita di immobile con condono in corso
Il primo dato richiesto nella compravendita immobiliare con condono in corso è rappresentato dagli estremi della domanda, ovvero Comune cui è stata rivolta, data di presentazione e numero di protocollo. E' necessario inserire questi elementi, ma non l'istanza in copia.
In secondo luogo, sono richiesti gli estremi del versamento dell'intera somma dovuta a titolo di oblazione e di contributo concessorio. L'oblazione è il pagamento di una certa somma allo Stato attraverso cui si estingue il reato penale. Il contributo concessorio, invece, è il contributo che il cittadino è tenuto a versare al Comune per interventi di trasformazione urbanistica ed edilizia; esso è costituito da due componenti, la quota per oneri di urbanizzazione e quella per costo di costruzione.
Riguardo all'oblazione devono risultare gli estremi del/i bollettino/i di versamento dell'intera somma dovuta in unica soluzione o in più rate, ovvero Ufficio postale, importo, data, numero identificativo. E' compresa anche la cifra dovuta per maggiorazioni imposte dalle Regioni nel caso del terzo condono.
Per il contributo concessorio si dichiarano gli estremi del/i bollettino/i di versamento della somma dovuto come anticipazione in unica soluzione o in più rate, ovvero Ente gestore del servizio di Tesoreria Comunale, importo, data, numero identificativo. Per gli interventi per i quali non è previsto questo pagamento va dichiarata tale esenzione. Inoltre, questi oneri non sono dovuti per costruzioni realizzate prima del 1 settembre 1967 mentre sono dovuti solo relativamente alla componente delle opere di urbanizzazione e solo se previsti da leggi regionali per opere compiute tra il 2 settembre 1967 ed il 29 gennaio 1977. Sono interamente dovuti per interventi dal 30 gennaio 1977 in poi.
Il terzo dato da inserire riguarda gli edifici sottoposti ad un vincolo, cioè un regime speciale con particolari limitazioni di utilizzo, che può avere varia origine. Ad esempio, Il vincolo può essere relativo a:
- beni e immobili di interesse artistico, storico, archeologico o etnoantropologico
- beni paesaggistici (immobili ed aree di notevole interesse pubblico, aree tutelate per legge ed immobili ed aree individuati nei piani paesaggistici)
- aree tutelate da leggi statali e regionali e strumenti urbanistici per interesse idrogeologico, idrico, parchi nazionali e regionali
Si deve, quindi, inserire la dichiarazione da parte del venditore degli estremi della richiesta di parere dell’Autorità responsabile per la tutela del vincolo (Soprintendenza, Comune, Ente Parco,...), ovvero Autorità competente, data di presentazione della domanda e numero di protocollo o data della raccomandata con ricevuta di ritorno. A questo punto si prospettano quattro diverse possibilità:
1- PARERE POSITIVO DELL' AUTORITA'= si dichiarano gli estremi del parere (Autorità, data, numero di protocollo)
2 - PARERE NEGATIVO DELL' AUTORITA'= l'abuso edilizio è insanabile ed in caso di maggiore gravità (assenza o totale difformità) l'immobile non è nemmeno vendibile
3 - SILENZIO DELL' AUTORITA'= se il parere non è stato mai emesso, nonostante siano trascorsi i termini previsti, l'immobile può essere venduto. Riguardo alla sanabilità o meno dell'abuso, ricordiamo che le leggi relative ai tre condoni prevedevano il cosiddetto silenzio-rifiuto, allo scadere del termine. Tuttavia, alcune normative recenti potrebbero avere conseguenze proprio su questo aspetto.
Responsabilità e rischi
Proprio come accade per la conformità urbanistica ed edilizia la responsabilità delle dichiarazioni relative alla domanda di condono, alla presenza o meno di vincoli ed alla richiesta di parere all'Autorità competente per essi ricadono sul venditore. Non riguardano né l'agenzia immobiliare incaricata della mediazione né il notaio, cui compete solo il controllo formale. Semplificando, non sono tenuti a verificare la validità, la correttezza e la completezza dell'istanza di condono.
In presenza d questi dati è possibile e lecito procedere alla compravendita dell'immobile. Sottolineiamo, però, che la commerciabilità non coincide con la legittimità. Infatti, stiamo parlando di immobili per i quali la domanda di condono non si è conclusa con un provvedimento espresso, cioè il Comune (in precedenza il SIndaco) non ha emesso né il diniego di sanatoria né la concessione o permesso in sanatoria.
Tutti e tre i condoni prevedono termini trascorsi i quali l'istanza si considera accolta attraverso il silenzio-assenso, ma solo se sono stati soddisfatti tutti i requisiti previsti dalla relativa legge. Inoltre, devono anche essere state compiute le eventuali richieste di integrazione della documentazione da parte del Comune. Semplificando, i tempi del silenzio-assenso decorrono solo quando la domanda risulta completa, corretta e fedele alla realtà.
L'acquisto di un fabbricato per cui la domanda di condono non si sia conclusa con il titolo in sanatoria comporta, quindi, alcune incognite, che possono consistere in:
- incompletezza, infondatezza, irregolarità, infedeltà della domanda
- mancanza dei requisiti richiesti per le opere (tempi, consistenza, collocazione, tipologia,...)
- pagamento dolosamente inesatto dell'oblazione
- assenza di risposta alle richieste di integrazione dei documenti
Un altro aspetto da considerare è che il vincolo, non esistente al momento della presentazione della domanda, sia sorto successivamente. Questo non comporta necessariamente il rifiuto dell'istanza, ma costituisce una questione ulteriore da affrontare. Infatti, il Comune dovrà richiedere il parere dell'Autorità competente per valutare la compatibilità o meno delle opere con l'interesse tutelato con quel vincolo.
Inoltre, il rilascio del titolo in sanatoria è subordinato al pagamento di eventuale conguaglio sia dell'oblazione sia degli oneri concessori che, effettuato il rogito, spetterà al nuovo proprietario. Il conguaglio per l'oblazione ha un termine di prescrizione di 36 mesi, mentre quello per gli oneri concessori è di 10 anni. Il primo termine decorre dal momento in cui il Comune abbia a disposizione la documentazione completa. Il secondo, invece, parte dal momento della formazione del silenzio-assenso, cioè 24 mesi dopo la presentazione della domanda completa. In entrambi i casi, quindi, si deve fare attenzione alle eventuali interruzioni dei tempi per richieste di integrazione.
Il conguaglio della somma per l'oblazione si calcola sulla base delle tariffe del tempo in cui è stata presentata la domanda, ma il conguaglio degli oneri concessori si basa sulle tariffe del momento in cui viene rilasciato il titolo in sanatoria, quindi, probabilmente, sono state aggiornate.
Arch. Michela Antonini - Dott. Ing. Emanuele Santini
Un edificio può essere oggetto di compravendita anche se sia ancora in corso la domanda di condono. Infatti, esistono ancora sul territorio italiano richieste inevase relative a tutti e 3 i condoni (1985-1994-2003), con maggiore incidenza del primo rispetto ai due più recenti. Il rogito è valido purché siano indicati in esso i seguenti dati:
- ESTREMI DELLA DOMANDA DI CONDONO
- ESTREMI DEL VERSAMENTO DELL'INTERA SOMMA DOVUTA (oblazione e contributo concessorio)
- EVENTUALE ATTESTAZIONE DI PRESENTAZIONE DELLA RICHIESTA DI PARERE ALLE AUTORITA' COMPETENTI PER I FABBRICATI SOGGETTI A VINCOLI
- EVENTUALE PARERE POSITIVO DELLE AUTORITA' COMPETENTI PER I FABBRICATI SOGGETTI A
VINCOLI
Come abbiamo detto Il condono è la legittimazione straordinaria di una violazione urbanistica ed edilizia. Agisce come una sorta di amnistia nei confronti di quanti abbiano realizzato abusi edilizi, estinguendo in modo totale o parziale il reato penale. Il condono consente di regolarizzare edifici con determinati requisiti ed entro precisi termini temporali:
1 - L. 47/1985: edifici senza licenza o concessione edilizia o scaduta, annullata o difformi da essa, realizzati entro il 01/10/1983, domanda entro il 30 giugno 1987
2 - L. 724/1994: per opere abusive ultimate entro il 31/12/1993 entro determinati limiti dimensionali (aumento di volume non superiore al 30% di quello originario o ai 750 mc), domanda entro il 31 marzo 1995
3 - L. 326/2003: per opere abusive ultimate entro il 31/03/2003 entro determinati limiti dimensionali (aumento di volume non superiore al 30% di quello originario o ai 750 mc) , domanda entro il 10 dicembre 2004
Compravendita di immobile con condono in corso
Il primo dato richiesto nella compravendita immobiliare con condono in corso è rappresentato dagli estremi della domanda, ovvero Comune cui è stata rivolta, data di presentazione e numero di protocollo. E' necessario inserire questi elementi, ma non l'istanza in copia.
In secondo luogo, sono richiesti gli estremi del versamento dell'intera somma dovuta a titolo di oblazione e di contributo concessorio. L'oblazione è il pagamento di una certa somma allo Stato attraverso cui si estingue il reato penale. Il contributo concessorio, invece, è il contributo che il cittadino è tenuto a versare al Comune per interventi di trasformazione urbanistica ed edilizia; esso è costituito da due componenti, la quota per oneri di urbanizzazione e quella per costo di costruzione.
Riguardo all'oblazione devono risultare gli estremi del/i bollettino/i di versamento dell'intera somma dovuta in unica soluzione o in più rate, ovvero Ufficio postale, importo, data, numero identificativo. E' compresa anche la cifra dovuta per maggiorazioni imposte dalle Regioni nel caso del terzo condono.
Per il contributo concessorio si dichiarano gli estremi del/i bollettino/i di versamento della somma dovuto come anticipazione in unica soluzione o in più rate, ovvero Ente gestore del servizio di Tesoreria Comunale, importo, data, numero identificativo. Per gli interventi per i quali non è previsto questo pagamento va dichiarata tale esenzione. Inoltre, questi oneri non sono dovuti per costruzioni realizzate prima del 1 settembre 1967 mentre sono dovuti solo relativamente alla componente delle opere di urbanizzazione e solo se previsti da leggi regionali per opere compiute tra il 2 settembre 1967 ed il 29 gennaio 1977. Sono interamente dovuti per interventi dal 30 gennaio 1977 in poi.
Il terzo dato da inserire riguarda gli edifici sottoposti ad un vincolo, cioè un regime speciale con particolari limitazioni di utilizzo, che può avere varia origine. Ad esempio, Il vincolo può essere relativo a:
- beni e immobili di interesse artistico, storico, archeologico o etnoantropologico
- beni paesaggistici (immobili ed aree di notevole interesse pubblico, aree tutelate per legge ed immobili ed aree individuati nei piani paesaggistici)
- aree tutelate da leggi statali e regionali e strumenti urbanistici per interesse idrogeologico, idrico, parchi nazionali e regionali
Si deve, quindi, inserire la dichiarazione da parte del venditore degli estremi della richiesta di parere dell’Autorità responsabile per la tutela del vincolo (Soprintendenza, Comune, Ente Parco,...), ovvero Autorità competente, data di presentazione della domanda e numero di protocollo o data della raccomandata con ricevuta di ritorno. A questo punto si prospettano quattro diverse possibilità:
1- PARERE POSITIVO DELL' AUTORITA'= si dichiarano gli estremi del parere (Autorità, data, numero di protocollo)
2 - PARERE NEGATIVO DELL' AUTORITA'= l'abuso edilizio è insanabile ed in caso di maggiore gravità (assenza o totale difformità) l'immobile non è nemmeno vendibile
3 - SILENZIO DELL' AUTORITA'= se il parere non è stato mai emesso, nonostante siano trascorsi i termini previsti, l'immobile può essere venduto. Riguardo alla sanabilità o meno dell'abuso, ricordiamo che le leggi relative ai tre condoni prevedevano il cosiddetto silenzio-rifiuto, allo scadere del termine. Tuttavia, alcune normative recenti potrebbero avere conseguenze proprio su questo aspetto.
Responsabilità e rischi
Proprio come accade per la conformità urbanistica ed edilizia la responsabilità delle dichiarazioni relative alla domanda di condono, alla presenza o meno di vincoli ed alla richiesta di parere all'Autorità competente per essi ricadono sul venditore. Non riguardano né l'agenzia immobiliare incaricata della mediazione né il notaio, cui compete solo il controllo formale. Semplificando, non sono tenuti a verificare la validità, la correttezza e la completezza dell'istanza di condono.
In presenza d questi dati è possibile e lecito procedere alla compravendita dell'immobile. Sottolineiamo, però, che la commerciabilità non coincide con la legittimità. Infatti, stiamo parlando di immobili per i quali la domanda di condono non si è conclusa con un provvedimento espresso, cioè il Comune (in precedenza il SIndaco) non ha emesso né il diniego di sanatoria né la concessione o permesso in sanatoria.
Tutti e tre i condoni prevedono termini trascorsi i quali l'istanza si considera accolta attraverso il silenzio-assenso, ma solo se sono stati soddisfatti tutti i requisiti previsti dalla relativa legge. Inoltre, devono anche essere state compiute le eventuali richieste di integrazione della documentazione da parte del Comune. Semplificando, i tempi del silenzio-assenso decorrono solo quando la domanda risulta completa, corretta e fedele alla realtà.
L'acquisto di un fabbricato per cui la domanda di condono non si sia conclusa con il titolo in sanatoria comporta, quindi, alcune incognite, che possono consistere in:
- incompletezza, infondatezza, irregolarità, infedeltà della domanda
- mancanza dei requisiti richiesti per le opere (tempi, consistenza, collocazione, tipologia,...)
- pagamento dolosamente inesatto dell'oblazione
- assenza di risposta alle richieste di integrazione dei documenti
Un altro aspetto da considerare è che il vincolo, non esistente al momento della presentazione della domanda, sia sorto successivamente. Questo non comporta necessariamente il rifiuto dell'istanza, ma costituisce una questione ulteriore da affrontare. Infatti, il Comune dovrà richiedere il parere dell'Autorità competente per valutare la compatibilità o meno delle opere con l'interesse tutelato con quel vincolo.
Inoltre, il rilascio del titolo in sanatoria è subordinato al pagamento di eventuale conguaglio sia dell'oblazione sia degli oneri concessori che, effettuato il rogito, spetterà al nuovo proprietario. Il conguaglio per l'oblazione ha un termine di prescrizione di 36 mesi, mentre quello per gli oneri concessori è di 10 anni. Il primo termine decorre dal momento in cui il Comune abbia a disposizione la documentazione completa. Il secondo, invece, parte dal momento della formazione del silenzio-assenso, cioè 24 mesi dopo la presentazione della domanda completa. In entrambi i casi, quindi, si deve fare attenzione alle eventuali interruzioni dei tempi per richieste di integrazione.
Il conguaglio della somma per l'oblazione si calcola sulla base delle tariffe del tempo in cui è stata presentata la domanda, ma il conguaglio degli oneri concessori si basa sulle tariffe del momento in cui viene rilasciato il titolo in sanatoria, quindi, probabilmente, sono state aggiornate.
Arch. Michela Antonini - Dott. Ing. Emanuele Santini