BONUS FACCIATE 2020

BONUS FACCIATE 2020


Introduzione

Il Bonus Facciate è l'agevolazione fiscale in edilizia più recente, introdotta con la L. 160/2019 (Finanziaria 2020) per interventi di recupero o restauro della facciata esterna di edifici esistenti. Si tratta della detrazione più consistente, con la percentuale del 90% e l'assenza di un limite di spesa. Al momento la scadenza prevista è il 31 dicembre 2020.


Che cos'é

Come per tutti gli altri incentivi in edilizia, si tratta non di un contributo ma di un beneficio fiscale: dà diritto ad una detrazione Irpef o Ires nella misura del 90% delle spese effettuate per interventi di recupero o restauro della facciata esterna di edifici esistenti, di qualunque categoria catastale, anche strumentali, localizzati in zone A o B. Non esiste alcuna soglia di spesa né, di conseguenza, un importo massimo detraibile. Il bonus viene ripartito in 10 rate annuali di uguale importo, a partire dall'anno in cui si è effettuato l'intervento.

Non ci sono condizioni differenti tra singole unità immobiliari e condominii, tuttavia nel primo caso si intendono le unità che coincidono con un unico fabbricato. Infatti, quando due o più unità immobiliari compongono un condominio la facciata è una delle sue parti comuni, come stabilito dal Codice Civile (art. 1117, n. 1), e gli interventi devono essere decisi in sede di assemblea.


A- SINGOLE UNITA' IMMOBILIARI

A1-Oggetto

Singole unità immobiliare di qualsiasi categoria catastale localizzati in zone A e B.

In base al D.M. 1444/1968 il territorio comunale viene suddiviso in zone dette territoriali omogenee, attraverso un processo definito zonizzazione. Ogni zona presenta caratteristiche uniformi e in ognuna vengono applicati degli specifici limiti e rapporti tra spazi di diverso tipo. Le zone territoriali omogenee di un Comune sono:

1 - ZONA A-centro storico= zone con agglomerati urbani di carattere storico, artistico e di particolare pregio ambientale comprese le aree circostanti, che possono considerarsi parte integrante degli stessi agglomerati
2 - ZONA B-di completamento= zone totalmente o parzialmente edificate, diverse dalle zone A, con superficie coperta degli edifici esistenti non inferiore al 12,5% (1/8) della superficie fondiaria della zona e con densità territoriale superiore ad 1,5 mc/mq
3 - ZONA C-di espansione= zone parzialmente edificate con limiti inferiori alle zone B, destinate a nuovi insediamenti
4 - ZONA D-industriale= zone destinate a nuovi insediamenti produttivi
5 - ZONA E-agricola= zone destinate ad uso agricolo
6 - ZONA F-servizi pubblici= zone destinate ad attrezzature ed impianti di interesse generale

Sono incluse anche le zone equiparate a quelle A e B dalla normativa regionale e/o dal regolamento edilizio comunale.

Sono esclusi interventi realizzati durante la costruzione o la demolizione e ricostruzione, anche senza aumento di volumetria. 

Beneficio fiscale

Detrazione Irpef o Ires del 90% delle spese sostenute nel 2020 (persone fisiche, esercenti arti e professioni, enti non commerciali) o nel periodo di imposta in corso il 31 dicembre 2020 (imprese individuali, società, enti commerciali).

A2-Beneficiario

Tutti i soggetti Irpef e Ires residenti o non residenti nel territorio italiano che possiedano o detengano a vario titolo l'immobile e che effettuino le spese di recupero o restauro della facciata esterna dell'immobile:

1 - proprietario, nudo proprietario

2 - titolari di diritto reale di godimento (usufrutto, uso, abitazione, superficie)

3 - locatario, comodatario

4 - acquirente (se il contratto preliminare di vendita è stato registrato entro la data di presentazione della dichiarazione dei redditi in cui usare il bonus ed è entrato nel possesso dell'immobile)

5 - persone fisiche, compresi gli esercenti arti e professioni

6 - contribuenti con reddito d’impresa (persone fisiche, società di persone, società di capitali)

7 - società semplici

8 - associazioni tra professionisti

9 - enti pubblici e privati che non svolgono attività commerciale

In caso di più comproprietari il bonus è ripartito indipendentemente dalla quota di possesso ma in base alle spese effettivamente sostenute.

Sono beneficiari anche i seguenti soggetti se hanno compiuto le spese ed hanno intestati bonifici e fatture, indipendentemente dal fatto che non siano destinatari dei titoli abilitativi:

1- familiare convivente del possessore o detentore (coniuge, parente entro il terzo grado, affine entro il secondo)

2- componente dell’unione civile

3- convivente more uxorio

Sono esclusi dal Bonus Facciate i titolari esclusivamente di redditi assoggettati a tassazione separata o imposta sostitutiva (regime forfettario).

A3-Interventi agevolabili

Tutti gli interventi finalizzati al recupero o restauro della facciata esterna di edifici esistenti o parti di essi.

Per facciata esterna si intende l'involucro del fabbricato visibile dalla strada o dal suolo ad uso pubblico. Sono compresi, dunque, sia il prospetto principale sia tutti gli altri, ad eccezione di quelli che confinano con chiostrine, cavedi, cortili e spazi interni e non possono essere visti dall'esterno.


Ricadono nel Bonus Facciate:
- pulitura e/o tinteggiatura esterna della struttura opaca della facciata (pareti)
- pulitura e/o tinteggiatura di balconi, ornamenti o fregi
- consolidamento, ripristino, rinnovo degli elementi della struttura opaca della facciata (pareti)
- consolidamento, ripristino, rinnovo di balconi, ornamenti o fregi
- sostituzione della pavimentazione dei balconi
- impermeabilizzazione dei balconi
- interventi su parapetti e cornicioni
- interventi su grondaie e pluviali 
- sistemazione delle parti impiantistiche che insistono sulle parti opache della facciata (pareti)
- interventi di efficienza energetica ovvero
       A. interventi che influiscono dal punto di vista termico sulla
       struttura opaca della facciata (pareti)
       B. interventi su oltre il 10% dell' intonaco della superficie
       disperdente lorda complessiva dell’edificio

La superficie disperdente lorda complessiva dell’edificio è la superficie esterna dell'edificio (pareti, solai, coperture, infissi) che separa le zone riscaldate dall'esterno, da zone non climatizzate o dal terreno. L'intervento deve agire sull'intonaco per oltre il 10% della superficie disperdente totale. Quando si hanno parti ricoperte da piastrelle o altri materiali che non si possono modificare per evitare di alterare l'aspetto della facciata, il limite del 10% si riferisce al rapporto tra la superficie restane e quella disperdente totale. 

Le ultime due categorie di interventi devono rispettare dei requisiti minimi di legge relativi alle dispersioni termiche attraverso le pareti esterne.

La sostituzione di infissi, vetrate, grate, portoni, cancelli è esclusa dal Bonus Facciate.

B-EDIFICI CONDOMINIALI

B1-Oggetto

Edifici condominiali adibiti a qualsiasi uso localizzati in zone A e B.

B2-Beneficio fiscale

Detrazione Irpef o Ires del 90% delle spese sostenute nel 2020 (persone fisiche, esercenti arti e professioni, enti non commerciali) o nel periodo di imposta in corso il 31 dicembre 2020 (imprese individuali, società, enti commerciali).

La detrazione è ripartita tra i singoli condòmini (anche in condominio minimo) in base alla quota millesimale di proprietà o ai criteri applicabili ai sensi degli articoli 1123 e seguenti, Codice Civile.

Beneficiario

Tutti i soggetti Irpef e Ires residenti o non residenti nel territorio italiano che siano condòmini e che abbiano effettivamente versato la quota spettante entro il termine di presentazione della dichiarazione dei redditi, come attestato da apposita dichiarazione dell'amministratore.

Sono beneficiari anche i seguenti soggetti se hanno compiuto le spese e l'amministratore ne ha indicato gli estremi anagrafici sulla certificazione:

1-familiare convivente del possessore o detentore (coniuge, parente entro il terzo grado, affine entro il secondo)

2-componente dell’unione civile

3-convivente more uxorio

B3-Interventi agevolabili

Tutti gli interventi finalizzati al recupero o restauro della facciata esterna di edifici esistenti o parti di essi.

Spese detraibili

- lavori edili
- prestazioni professionali da parte di tecnici (rilievo, progettazione, direzione lavori, accatastamento, ...)
- prestazioni professionali collegate con l'intervento
- messa in regola degli edifici rispetto agli impianti elettrici (D.M. 37/2008) e a metano (L. 1083/1971)
- acquisto dei materiali
- perizie e sopralluoghi
- IVA, imposta di bollo, diritti per concessioni, autorizzazioni, ...
- tassa per occupazione del suolo pubblico
- costi connessi all'esecuzione dei lavori
- opere provvisionali ed adempimenti per la sicurezza
- smaltimento dei materiali di risulta


IVA negli interventi di recupero o restauro della facciata esterna

E' prevista l'applicazione dell'agevolazione IVA agli edifici a prevalente destinazione abitativa privata, cioè quelli in cui oltre il 50% delle unità immobiliari è adibito a residenza:

A-MANUTENZIONE ORDINARIA E STRAORDINARIA - EDIFICI A DESTINAZIONE ABITATIVA

Per gli interventi di manutenzione ordinaria (edifici condominiali) e straordinaria (singole unità immobiliari, edifici condominiali si distingue tra:

A1-IVA al 10%

Si applica per servizi e beni ceduti nell'ambito del contratto d'appalto.

A2-IVA ordinaria al 22%

-beni forniti da soggetto diverso dall'appaltatore
-beni acquistati direttamente dal committente
-prestazioni professionali
-subappalti

B-RESTAURO E RISANAMENTO CONSERVATIVO, RISTRUTTURAZIONE EDILIZIA - EDIFICI A DESTINAZIONE ABITATIVA

Per gli interventi di restauro e risanamento conservativo e ristrutturazione edilizia, sia su singole unità immobiliari, sia su edifici condominiali, si distingue tra:

B1-IVA al 10%

- servizi e beni ceduti nell'ambito del contratto d'appalto
- beni acquistati direttamente dal committente

B2-IVA ordinaria al 22%

-acquisto di materie prime e semilavorati
-prestazioni professionali
-subappalti

C. INTERVENTI SU EDIFICI A DESTINAZIONE NON ABITATIVA

 
L’IVA ordinaria del 22% è sempre applicata per immobili a destinazione non abitativa.
Regole ed adempimenti

Nel prossimo post esamineremo le regole per l'applicazione del Bonus Facciate 2020 e la documentazione necessaria per poterlo utilizzare.

Arch. Michela Antonini - Dott. Ing. Emanuele Santini