MANUTENZIONE ORDINARIA
Introduzione
Dopo aver illustrato brevemente gli interventi edilizi e le loro definizioni contenute nel Testo Unico dell'Edilizia D.P.R. 380/2001, esaminiamo la categoria più semplice e diffusa di opere, la manutenzione ordinaria.
Definizione
Sono le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e quelle necessarie ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti.
Perché si parli di manutenzione ordinaria, dunque, si devono compiere azioni di cura dell'immobile normali e prevedibili, operando su due componenti dell'edificio, le finiture e gli impianti tecnologici. Lo scopo è quello di tutelare l'integrità della costruzione e conservarne la funzionalità, senza alterare l’aspetto esteriore. Tali interventi ne prevengono il progressivo deterioramento nel tempo.
Finiture
Le finiture di un edificio sono gli elementi che ne completano la struttura rustica, rendendolo utilizzabile, e sono interne ed esterne.
Tra le finiture interne ricordiamo:
- pavimentazioni
- rivestimenti
- intonaci
- infissi
- finiture delle scale (gradini, sottogradi, battiscopa, ringhiere, corrimano...)
- controsoffitti
Sono finiture esterne:
- pavimentazioni esterne
- rivestimenti di facciata
- intonaci di facciata
- infissi esterni
- finiture delle scale esterne (gradini, sottogradi, battiscopa, ringhiere, corrimano...)
- manto di copertura
- grate, ringhiere, parapetti
- gronde, pluviali ed impianto di scarico
- recinzioni
- elementi decorativi di facciata (marcapiani, modanature, cornici, lesene,...)
La manutenzione ordinaria delle finiture consiste in lavori di riparazione, sostituzione o rifacimento di esse. Quando si opera sulle finiture esterne si deve agire mantenendone inalterate le caratteristiche principali, quali posizione, forma, colore.
Manutenzione ordinaria delle finiture interne
Alcuni interventi che rientrano in questa categoria sono:
- riparazione, sostituzione e rifacimento delle pavimentazioni ed opere collegate
- riparazione, sostituzione e rifacimento dei rivestimenti ed opere collegate
- riparazione, sostituzione e rifacimento degli intonaci ed opere collegate
- tinteggiatura
- riparazione, sostituzione e rifacimento degli infissi
- riparazione, sostituzione, rifacimento, inserimento di eventuali elementi accessori ed opere collegate delle finiture delle scale
- riparazione, sostituzione, rifacimento, inserimento di eventuali elementi accessori ed opere collegate delle scale retrattili e di arredo
- riparazione, sostituzione, rifacimento, installazione di controsoffitti non strutturali
- riparazione, sostituzione, rifacimento di controsoffitti strutturali
Manutenzione ordinaria delle finiture esterne
Alcuni interventi appartenenti a questa categoria sono:
- riparazione, sostituzione e rifacimento delle pavimentazioni esterne ed opere collegate (rifacimento di sottofondi, inserimento di impermeabilizzazione, ...)
- riparazione, sostituzione e rifacimento dei rivestimenti di facciata ed opere collegate
- riparazione, sostituzione e rifacimento degli intonaci di facciata ed opere collegate
- tinteggiatura esterna
- riparazione, sostituzione e rifacimento degli infissi esterni senza modifica della tipologia di infisso
- riparazione, sostituzione, rifacimento, inserimento di eventuali elementi accessori ed opere collegate delle finiture delle scale esterne
- riparazione, sostituzione e rifacimento del manto di copertura nel rispetto delle caratteristiche
tipologiche e dei materiali (comprese opere collegate come inserimento di isolamento ed impermeabilizzazione)
- riparazioni di balconi e terrazze anche con inserimento di impermeabilizzazione
- riparazione, sostituzione, rifacimento, installazione di grate ed altri elementi antintrusione comprese opere collegate
- riparazione, sostituzione, rifacimento, messa a norma di ringhiere e parapetti
- riparazione, sostituzione, rifacimento di gronde, pluviali ed impianto di scarico
- riparazione di recinzioni
- riparazione, sostituzione, rifacimento di elementi decorativi di facciata
- trattamento di ferri di armatura arrugginiti
Impianti tecnologici
Gli impianti tecnologici sono gli apparati il cui funzionamento caratterizza un edificio moderno, rendendolo confortevole per gli attuali standard di vita.
L'elenco degli impianti tecnologici di un edificio, indipendentemente dalla destinazione d'uso, è fornito nel D.M. Sviluppo Economico 37/2008 e consta di 7 elementi:
1 - impianti di produzione, trasformazione, trasporto, distribuzione, utilizzazione dell'energia elettrica, protezione contro le scariche atmosferiche ed automazione di porte, cancelli e barriere
2 - impianti radiotelevisivi, antenne ed impianti elettronici
3 - impianti di riscaldamento, climatizzazione, condizionamento e refrigerazione di qualsiasi tipo, comprese opere di evacuazione dei prodotti della combustione e delle condense e di ventilazione ed aerazione dei locali
4 - impianti idrici e sanitari di qualsiasi tipo
5 - impianti di distribuzione ed utilizzazione di gas di qualsiasi tipo, comprese opere di evacuazione dei prodotti della combustione e ventilazione ed aerazione dei locali
6 - impianti di sollevamento di persone o di cose attraverso ascensori, montacarichi, scale mobili e simili
7 - impianti di protezione antincendio
La loro manutenzione ordinaria consiste negli interventi necessari per mantenerli funzionanti ed adeguati, anche con l'aggiunta di componenti tecnologiche.
Manutenzione ordinaria degli impianti tecnologici
Sono esempi di interventi appartenenti a questa categoria:
- riparazione, integrazione, efficientamento, rifacimento e/o messa a norma dell'impianto elettrico
- aggiunta o spostamento di prese o punti luce esistenti
- riparazione, integrazione, rinnovamento, efficientamento, messa a norma, installazione di impianto di illuminazione esterno
- riparazione, sostituzione, rinnovamento, messa a norma, installazione di punto di ricarica per veicoli elettrici
- riparazione, sostituzione, rinnovamento e/o messa a norma, installazione di antenna, parabola e altri sistemi di ricezione e trasmissione
- adeguamento, integrazione, efficientamento (comprese le opere collegate di canalizzazione) e/o messa a norma di impianti di riscaldamento, climatizzazione, condizionamento e refrigerazione
- riparazione, sostituzione, rifacimento, realizzazione finalizzata all'integrazione impiantistica e messa a norma di comignoli e terminali a tetto di impianti di estrazione fumi
- riparazione, integrazione, efficientamento, rifacimento, e/o messa a norma dell'impianto idrico e sanitario e di scarico
- sostituzione ed integrazione degli apparecchi sanitari
- riparazione e/o sostituzione, realizzazione di tratto di canalizzazione e sottoservizi e/o messa a norma della rete fognaria
- riparazione, integrazione, efficientamento, rifacimento, compreso il tratto fino all'allacciamento
alla rete pubblica e/o messa a norma dell'impianto del gas
- riparazione, rinnovamento o sostituzione di elementi tecnologici o delle cabine e messa a norma di impianti di sollevamento
- adeguamento, integrazione, rifacimento, efficientamento, riparazione, messa a norma, installazione di impianto di protezione antincendio
Manutenzione ordinaria in Umbria
Nella nostra Regione la L. R. 1/2015 in materia di urbanistica ed edilizia definisce manutenzione ordinaria le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e delle loro pertinenze, senza apportare modifiche all'aspetto esteriore, alla qualità dei materiali e agli elementi architettonici esistenti, compresi quelli necessari a mantenere in efficienza, integrare o sostituire gli impianti esistenti.
Quindi, si è direttamente posto l'accento sulla necessità di mantenere integro e funzionale un fabbricato senza intervenire in alcun modo sulle caratteristiche essenziali che lo identificano. Ci si riferisce esplicitamente non soltanto all'edificio principale ma anche alle pertinenze, cioè gli immobili al servizio di esso.
Agevolazioni fiscali
Fermo restando che non è possibile compilare una casistica esaustiva di tutte le situazioni possibili, distinguiamo, nell'ambito degli edifici ad uso residenziale, tra singole unità immobiliari e condominii riguardo alle agevolazioni fiscali applicabili.
A-SINGOLE UNITA' IMMOBILIARI
In generale, la manutenzione ordinaria non rientra nel Bonus Ristrutturazioni del 50%. Tuttavia, alcuni specifici interventi fanno eccezione, come ad esempio:
- installazione di grate ed altri elementi antintrusione comprese opere collegate
- opere di cablatura, se coinvolgono l'intero edificio
- opere di contenimento dell'inquinamento acustico (se attestati da idonea documentazione nel rispetto della relativa normativa in vigore)
- inserimento di isolamento termico (se attestato da idonea documentazione nel rispetto della relativa normativa in vigore)
- opere di prevenzione di infortuni domestici (installazione di apparecchi di rilevazione di presenza di gas inerti, installazione di corrimano lungo le scale, sostituzione del tubo del gas, riparazione di presa malfunzionante)
B-PARTI COMUNI CONDOMINIALI
Nel caso dei condominii gli interventi di manutenzione ordinaria delle parti comuni godono sempre del Bonus Ristrutturazioni del 50% e, conseguentemente, anche del Bonus Mobili ed Elettrodomestici del 50%.
Osservazioni
Non esiste nella normativa nazionale un elenco tassativo delle opere che possano essere definite manutenzione ordinaria, ma soltanto esempi rintracciabili in alcuni documenti quali D.M. Infrastrutture e Trasporti del 02/03/2018, Circolare Agenzia delle Entrate 7/E del 04/04/2017, Circolare Agenzia delle Entrate 13/E del 31/05/2019,...Spesso, inoltre, il confine tra manutenzione ordinaria e straordinaria è sottile.
Pertanto, è consigliabile rivolgersi ad un tecnico (architetto, ingegnere, geometra) e/o agli uffici tecnici comunali.
Arch. Michela Antonini - Dott. Ing. Emanuele Santini
Dopo aver illustrato brevemente gli interventi edilizi e le loro definizioni contenute nel Testo Unico dell'Edilizia D.P.R. 380/2001, esaminiamo la categoria più semplice e diffusa di opere, la manutenzione ordinaria.
Definizione
Sono le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e quelle necessarie ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti.
Perché si parli di manutenzione ordinaria, dunque, si devono compiere azioni di cura dell'immobile normali e prevedibili, operando su due componenti dell'edificio, le finiture e gli impianti tecnologici. Lo scopo è quello di tutelare l'integrità della costruzione e conservarne la funzionalità, senza alterare l’aspetto esteriore. Tali interventi ne prevengono il progressivo deterioramento nel tempo.
Finiture
Le finiture di un edificio sono gli elementi che ne completano la struttura rustica, rendendolo utilizzabile, e sono interne ed esterne.
Tra le finiture interne ricordiamo:
- pavimentazioni
- rivestimenti
- intonaci
- infissi
- finiture delle scale (gradini, sottogradi, battiscopa, ringhiere, corrimano...)
- controsoffitti
Sono finiture esterne:
- pavimentazioni esterne
- rivestimenti di facciata
- intonaci di facciata
- infissi esterni
- finiture delle scale esterne (gradini, sottogradi, battiscopa, ringhiere, corrimano...)
- manto di copertura
- grate, ringhiere, parapetti
- gronde, pluviali ed impianto di scarico
- recinzioni
- elementi decorativi di facciata (marcapiani, modanature, cornici, lesene,...)
La manutenzione ordinaria delle finiture consiste in lavori di riparazione, sostituzione o rifacimento di esse. Quando si opera sulle finiture esterne si deve agire mantenendone inalterate le caratteristiche principali, quali posizione, forma, colore.
Manutenzione ordinaria delle finiture interne
Alcuni interventi che rientrano in questa categoria sono:
- riparazione, sostituzione e rifacimento delle pavimentazioni ed opere collegate
- riparazione, sostituzione e rifacimento dei rivestimenti ed opere collegate
- riparazione, sostituzione e rifacimento degli intonaci ed opere collegate
- tinteggiatura
- riparazione, sostituzione e rifacimento degli infissi
- riparazione, sostituzione, rifacimento, inserimento di eventuali elementi accessori ed opere collegate delle finiture delle scale
- riparazione, sostituzione, rifacimento, inserimento di eventuali elementi accessori ed opere collegate delle scale retrattili e di arredo
- riparazione, sostituzione, rifacimento, installazione di controsoffitti non strutturali
- riparazione, sostituzione, rifacimento di controsoffitti strutturali
Manutenzione ordinaria delle finiture esterne
Alcuni interventi appartenenti a questa categoria sono:
- riparazione, sostituzione e rifacimento delle pavimentazioni esterne ed opere collegate (rifacimento di sottofondi, inserimento di impermeabilizzazione, ...)
- riparazione, sostituzione e rifacimento dei rivestimenti di facciata ed opere collegate
- riparazione, sostituzione e rifacimento degli intonaci di facciata ed opere collegate
- tinteggiatura esterna
- riparazione, sostituzione e rifacimento degli infissi esterni senza modifica della tipologia di infisso
- riparazione, sostituzione, rifacimento, inserimento di eventuali elementi accessori ed opere collegate delle finiture delle scale esterne
- riparazione, sostituzione e rifacimento del manto di copertura nel rispetto delle caratteristiche
tipologiche e dei materiali (comprese opere collegate come inserimento di isolamento ed impermeabilizzazione)
- riparazioni di balconi e terrazze anche con inserimento di impermeabilizzazione
- riparazione, sostituzione, rifacimento, installazione di grate ed altri elementi antintrusione comprese opere collegate
- riparazione, sostituzione, rifacimento, messa a norma di ringhiere e parapetti
- riparazione, sostituzione, rifacimento di gronde, pluviali ed impianto di scarico
- riparazione di recinzioni
- riparazione, sostituzione, rifacimento di elementi decorativi di facciata
- trattamento di ferri di armatura arrugginiti
Impianti tecnologici
Gli impianti tecnologici sono gli apparati il cui funzionamento caratterizza un edificio moderno, rendendolo confortevole per gli attuali standard di vita.
L'elenco degli impianti tecnologici di un edificio, indipendentemente dalla destinazione d'uso, è fornito nel D.M. Sviluppo Economico 37/2008 e consta di 7 elementi:
1 - impianti di produzione, trasformazione, trasporto, distribuzione, utilizzazione dell'energia elettrica, protezione contro le scariche atmosferiche ed automazione di porte, cancelli e barriere
2 - impianti radiotelevisivi, antenne ed impianti elettronici
3 - impianti di riscaldamento, climatizzazione, condizionamento e refrigerazione di qualsiasi tipo, comprese opere di evacuazione dei prodotti della combustione e delle condense e di ventilazione ed aerazione dei locali
4 - impianti idrici e sanitari di qualsiasi tipo
5 - impianti di distribuzione ed utilizzazione di gas di qualsiasi tipo, comprese opere di evacuazione dei prodotti della combustione e ventilazione ed aerazione dei locali
6 - impianti di sollevamento di persone o di cose attraverso ascensori, montacarichi, scale mobili e simili
7 - impianti di protezione antincendio
La loro manutenzione ordinaria consiste negli interventi necessari per mantenerli funzionanti ed adeguati, anche con l'aggiunta di componenti tecnologiche.
Manutenzione ordinaria degli impianti tecnologici
Sono esempi di interventi appartenenti a questa categoria:
- riparazione, integrazione, efficientamento, rifacimento e/o messa a norma dell'impianto elettrico
- aggiunta o spostamento di prese o punti luce esistenti
- riparazione, integrazione, rinnovamento, efficientamento, messa a norma, installazione di impianto di illuminazione esterno
- riparazione, sostituzione, rinnovamento, messa a norma, installazione di punto di ricarica per veicoli elettrici
- riparazione, sostituzione, rinnovamento e/o messa a norma, installazione di antenna, parabola e altri sistemi di ricezione e trasmissione
- adeguamento, integrazione, efficientamento (comprese le opere collegate di canalizzazione) e/o messa a norma di impianti di riscaldamento, climatizzazione, condizionamento e refrigerazione
- riparazione, sostituzione, rifacimento, realizzazione finalizzata all'integrazione impiantistica e messa a norma di comignoli e terminali a tetto di impianti di estrazione fumi
- riparazione, integrazione, efficientamento, rifacimento, e/o messa a norma dell'impianto idrico e sanitario e di scarico
- sostituzione ed integrazione degli apparecchi sanitari
- riparazione e/o sostituzione, realizzazione di tratto di canalizzazione e sottoservizi e/o messa a norma della rete fognaria
- riparazione, integrazione, efficientamento, rifacimento, compreso il tratto fino all'allacciamento
alla rete pubblica e/o messa a norma dell'impianto del gas
- riparazione, rinnovamento o sostituzione di elementi tecnologici o delle cabine e messa a norma di impianti di sollevamento
- adeguamento, integrazione, rifacimento, efficientamento, riparazione, messa a norma, installazione di impianto di protezione antincendio
Manutenzione ordinaria in Umbria
Nella nostra Regione la L. R. 1/2015 in materia di urbanistica ed edilizia definisce manutenzione ordinaria le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e delle loro pertinenze, senza apportare modifiche all'aspetto esteriore, alla qualità dei materiali e agli elementi architettonici esistenti, compresi quelli necessari a mantenere in efficienza, integrare o sostituire gli impianti esistenti.
Quindi, si è direttamente posto l'accento sulla necessità di mantenere integro e funzionale un fabbricato senza intervenire in alcun modo sulle caratteristiche essenziali che lo identificano. Ci si riferisce esplicitamente non soltanto all'edificio principale ma anche alle pertinenze, cioè gli immobili al servizio di esso.
Agevolazioni fiscali
Fermo restando che non è possibile compilare una casistica esaustiva di tutte le situazioni possibili, distinguiamo, nell'ambito degli edifici ad uso residenziale, tra singole unità immobiliari e condominii riguardo alle agevolazioni fiscali applicabili.
A-SINGOLE UNITA' IMMOBILIARI
In generale, la manutenzione ordinaria non rientra nel Bonus Ristrutturazioni del 50%. Tuttavia, alcuni specifici interventi fanno eccezione, come ad esempio:
- installazione di grate ed altri elementi antintrusione comprese opere collegate
- opere di cablatura, se coinvolgono l'intero edificio
- opere di contenimento dell'inquinamento acustico (se attestati da idonea documentazione nel rispetto della relativa normativa in vigore)
- inserimento di isolamento termico (se attestato da idonea documentazione nel rispetto della relativa normativa in vigore)
- opere di prevenzione di infortuni domestici (installazione di apparecchi di rilevazione di presenza di gas inerti, installazione di corrimano lungo le scale, sostituzione del tubo del gas, riparazione di presa malfunzionante)
B-PARTI COMUNI CONDOMINIALI
Nel caso dei condominii gli interventi di manutenzione ordinaria delle parti comuni godono sempre del Bonus Ristrutturazioni del 50% e, conseguentemente, anche del Bonus Mobili ed Elettrodomestici del 50%.
Osservazioni
Non esiste nella normativa nazionale un elenco tassativo delle opere che possano essere definite manutenzione ordinaria, ma soltanto esempi rintracciabili in alcuni documenti quali D.M. Infrastrutture e Trasporti del 02/03/2018, Circolare Agenzia delle Entrate 7/E del 04/04/2017, Circolare Agenzia delle Entrate 13/E del 31/05/2019,...Spesso, inoltre, il confine tra manutenzione ordinaria e straordinaria è sottile.
Pertanto, è consigliabile rivolgersi ad un tecnico (architetto, ingegnere, geometra) e/o agli uffici tecnici comunali.
Arch. Michela Antonini - Dott. Ing. Emanuele Santini