MANUTENZIONE STRAORDINARIA
Introduzione
La seconda definizione di intervento edilizio che troviamo nel Testo Unico dell'Edilizia D.P.R. 380/2001, è la manutenzione straordinaria, fattispecie sotto cui ricadono molti interventi di recupero comunemente eseguiti.
Definizione
Sono le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici e per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, purché non si alteri la volumetria complessiva e non si modifichino le destinazioni d'uso. Sono compresi frazionamento ed accorpamento di unità immobiliari, con esecuzione di opere anche tali da comportare la variazione delle superfici delle singole unità immobiliari e del carico urbanistico, a patto che non si modifichi la volumetria complessiva e si mantenga l'originaria destinazione d'uso.
Siamo sempre nell'ambito della manutenzione dell'edificio, cioè delle operazioni di cura finalizzate a mantenerlo funzionale ed efficiente. Questo intervento è, però, definito straordinario poiché implica lavori più incisivi che escono fuori dal consueto. Infatti, rispetto alla manutenzione ordinaria, non ci si limita a semplici sostituzioni conformi all'esistente delle finiture e degli impianti tecnologici, ma si effettuano innovazioni edilizie, anche strutturali, ed impiantistiche.
Opere edilizie
I lavori possono riguardare le finiture come accade per la manutenzione ordinaria, ma in questo caso si tratta di modifiche vere e proprie e non di semplice rifacimento nel rispetto dell'esistente. Si può, inoltre, intervenire su parti della struttura portante, tramezzi, solai anche di copertura, scale e rampe, recinzioni, muri di cinta e cancellate,...
Manutenzione straordinaria opere edilizie
Alcuni interventi che rientrano in questa categoria sono:
- sostituzione di infissi esterni e serramenti, persiane, serrande, con modifica di materiale o
tipologia di infisso
- allargamento di porte esterne e/o finestre con demolizioni di modesta entità
- realizzazione ed adeguamento di opere accessorie e pertinenziali che non comportino aumento di volumi o di superfici utili
- realizzazione di chiusure o aperture interne
- consolidamento delle strutture di fondazione e in elevazione
- rifacimento vespai e scannafossi
- sostituzione di solai interpiano senza modifica delle quote d’imposta
- rifacimento di scale e rampe
- realizzazione di recinzioni, muri di cinta e cancellate
- sostituzione di solai di copertura con materiali diversi dai preesistenti, senza modifica delle quote di colmo o gronda
- sostituzione tramezzi interni, senza alterazione della tipologia dell’unità immobiliare
- realizzazione di elementi di sostegno di singole parti strutturali
- interventi finalizzati al risparmio energetico
- redistribuzione degli spazi interni di un'unità immobiliare attraverso lo spostamento di tramezzi
- realizzazione di una piscina esterna
- rifacimento di balconi con caratteri diversi (materiali, finiture e colori) da quelli preesistenti
- riparazione, sostituzione, rifacimento di elementi decorativi di facciata con caratteristiche diverse da quelle preesistenti
- installazione o sostituzione con modifiche della situazione preesistente di gronde e pluviali
Servizi igienico-sanitari e tecnologici
Gli impianti tecnologici sono gli apparati il cui funzionamento caratterizza un edificio moderno, rendendolo confortevole per gli attuali standard di vita.
L'elenco degli impianti tecnologici di un edificio, indipendentemente dalla destinazione d'uso, è fornito nel D.M. Sviluppo Economico 37/2008 e consta di 7 elementi:
1 - impianti di produzione, trasformazione, trasporto, distribuzione, utilizzazione dell'energia elettrica, protezione contro le scariche atmosferiche ed automazione di porte, cancelli e barriere
2 - impianti radiotelevisivi, antenne ed impianti elettronici
3 - impianti di riscaldamento, climatizzazione, condizionamento e refrigerazione di qualsiasi tipo, comprese opere di evacuazione dei prodotti della combustione e delle condense e di ventilazione ed aerazione dei locali
4 - impianti idrici e sanitari di qualsiasi tipo
5 - impianti di distribuzione ed utilizzazione di gas di qualsiasi tipo, comprese opere di evacuazione dei prodotti della combustione e ventilazione ed aerazione dei locali
6 - impianti di sollevamento di persone o di cose attraverso ascensori, montacarichi, scale mobili e simili
7 - impianti di protezione antincendio
La loro manutenzione straordinaria consiste negli interventi necessari per mantenerli in efficienza ed adeguarli all'uso corrente introducendo delle innovazioni.
Manutenzione straordinaria dei servizi igienico-sanitari e tecnologici
Sono esempi di interventi appartenenti a questa categoria:
- realizzazione di volumi tecnici quali centrali termiche, idriche, impianti di ascensori e montacarichi, scale di sicurezza e canne fumarie
- realizzazione ed integrazione di servizi igienico-sanitari tramite opere interne ed esterne senza alterazione dei volumi e delle superfici
- costruzione della rete fognaria fino alla rete pubblica
- rifacimento di fognature esistenti con modifiche del percorso e/o delle caratteristiche preesistenti
- sostituzione di pali telefonici fatiscenti
- rifacimento o modifica integrale degli impianti
- ristrutturazione integrale di un servizio igienico, inclusi gli impianti idrici
- realizzazione di servizio igienico interno
Frazionamento ed accorpamento di unità immobiliari
Il DL 133/2014 ha esteso la categoria della manutenzione straordinaria anche ai frazionamenti di un unico immobile in più unità immobiliari e, viceversa, la fusione di più unità in una unica. Tali operazioni possono avvenire, come espressamente previsto nel Testo Unico dell'Edilizia anche con variazione delle superfici e del carico urbanistico.
Il carico urbanistico è il fabbisogno di reti di servizi (scuole, asili, ospedali, strutture sanitarie, strutture amministrative, edifici religiosi, strutture sociali, parchi, aree verdi, centri sportivi, poste parcheggi, strade, illuminazione pubblica...) necessari per un insediamento costituito da residenze, uffici, esercizi commerciali, attività industriali, manifatturiere, terziarie, agricole,...
Manutenzione straordinaria in Umbria
La nostra Regione con la L. R. 1/2015 in materia di urbanistica ed edilizia ha definito manutenzione straordinaria le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici e delle loro pertinenze, purché non si alterino i volumi, la superficie utile coperta complessiva delle unità immobiliari e la destinazione d’uso. Sono compresi, inoltre, le opere e le modifiche necessarie a sostituire o eliminare materiali inquinanti, il frazionamento o l'accorpamento delle unità immobiliari, anche con esecuzione di opere, senza modifica della destinazione d’uso.
Si è sottolineato il concetto di innovazione nel curare l'edificio, compresi gli elementi strutturali. Ci si riferisce esplicitamente non soltanto all'edificio principale ma anche alle pertinenze, cioè gli immobili al servizio di esso.
Nelle condizioni necessarie perché si configuri una manutenzione straordinaria, oltre al mantenimento del volume e della destinazione d'uso si aggiunge un ulteriore tassello, la superficie utile coperta. Si tratta, sinteticamente, della superficie complessiva data dalla somma di tutti i piani di un edificio, considerando il perimetro esterno. Nel calcolo si effettuano riduzioni o eccezioni per vari elementi (piani interrati, verande, porticati, scale, ascensori, locali tecnici..).
Agevolazioni fiscali
Nel caso della manutenzione straordinaria è possibile usufruire di varie agevolazioni fiscali a seconda del tipo di intervento. In base alla destinazione d'uso dell'edificio si distinguono due casi: residenza ed attività produttive.
A-RESIDENZA
- Bonus Ristrutturazioni del 50%
- EcoBonus dal 50% al 85% in base all'intervento
- SismaBonus dal 70% al 85% in base all'intervento
- Bonus Mobili ed Elettrodomestici del 50%
B-ATTIVITA' PRODUTTIVE
- EcoBonus dal 50% al 85% in base all'intervento
- SismaBonus dal 70% al 85% in base all'intervento
Condizioni
Il Testo Unico dell'Edilizia pone due condizioni fondamentali perché un intervento sia definibile come manutenzione straordinaria, sia per opere edilizie, sia per sistemi igienico-sanitari e tecnologici, sia per frazionamenti o fusioni:
1 - non deve esserci un aumento della volumetria dell'immobile oggetto di lavori
2 - non devono avvenire modifiche delle destinazioni d'uso
Il cambio di destinazione d'uso è definito nello stesso Testo Unico dell'Edilizia come ogni rilevante modifica dell'utilizzo di un immobile rispetto a quella originaria. Le categorie principali di uso sono:
a - residenziale
a/bis - turistico-ricettiva
b - produttiva e direzionale
c - commerciale
d - rurale
Osservazioni
Come accade per la manutenzione ordinaria, non esiste nella normativa nazionale un elenco tassativo delle opere che possano essere definite manutenzione straordinaria, ma soltanto esempi rintracciabili in alcuni documenti quali D. Lgs. 222/2016, D.M. Infrastrutture e Trasporti del 02/03/2018, Circolare Agenzia delle Entrate 7/E del 04/04/2017, Circolare Agenzia delle Entrate 13/E del 31/05/2019,...
Pertanto, è consigliabile rivolgersi ad un tecnico (architetto, ingegnere, geometra) e/o agli uffici tecnici comunali.
Arch. Michela Antonini - Dott. Ing. Emanuele Santini