RISTRUTTURAZIONE EDILIZIA
Introduzione
La ristrutturazione edilizia è il quarto ed ultimo tipo di intervento descritto nel Testo Unico dell'Edilizia D.P.R. 380/2001 che comporti l'esecuzione di opere su un edificio esistente. Si tratta di operazioni più radicali di quelle di cui abbiamo trattato per la manutenzione ordinaria e straordinaria e per il restauro e risanamento conservativo.
Definizione
Sono gli interventi finalizzati a trasformare gli organismi edilizi attraverso un insieme sistematico di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente. Sono compresi il ripristino o la sostituzione di alcuni elementi costitutivi, l'eliminazione, la modifica e l'inserimento di nuovi elementi ed impianti, la demolizione e ricostruzione con la stessa volumetria ad eccezione delle sole innovazioni necessarie per l'adeguamento alla normativa antisismica ed il ripristino di edifici, o parti di essi, eventualmente crollati o demoliti, attraverso la loro ricostruzione, purché sia possibile accertarne la preesistente consistenza. Per gli immobili sottoposti a vincoli ai sensi del D. Lgs. 42/2004 demolizione e ricostruzione o ripristino di edifici crollati o demoliti devono rispettare anche la sagoma preesistente.
Come nel caso del restauro e risanamento conservativo, non ci si limita ad interventi mirati su parti specifiche di un immobile, ma si esegue una trasformazione complessiva di esso. Ci si riferisce ancora al concetto di organismo edilizio: in analogia con un organismo vivente, l'edificio è considerato un insieme complesso e strutturato di elementi che, relazionandosi tra di loro, definiscono spazi e funzioni che soddisfano esigenze umane come quella di abitare, lavorare, studiare, curarsi,...Le caratteristiche principali sono la struttura portante, la tipologia che qualifica l'immobile, le dimensioni, la volumetria, l'organizzazione interna degli spazi, le finiture interne ed esterne, gli impianti tecnologici presenti, l'uso o gli usi che se ne possono fare.
L'obiettivo di questi interventi edilizi è quello di trasformare l'edificio parzialmente o completamente.
Opere edilizie ed impiantistiche di ristrutturazione edilizia
Si interviene in modo incisivo su strutture, forma, distribuzione, impianti tecnologici , destinazione d'uso e, in alcuni casi, persino sulla sagoma dell'edificio. Alcuni esempi sono:
- frazionamento di unità immobiliari con esecuzione di opere tali da comportare la variazione delle superfici delle singole unità immobiliari, del carico urbanistico e della destinazione d'uso
- accorpamento di unità immobiliari con esecuzione di opere tali da comportare la variazione delle superfici delle singole unità immobiliari, del carico urbanistico e della destinazione d'uso
- cambio di destinazione d'uso
- modifica dei prospetti
- trasformazione di superfici accessorie (sottotetti, scantinati, etc.) in superfici utili (abitazioni)
- ampliamenti di entità inferiore al 20% della volumetria esistente
- realizzazione di nuovi balconi o modifica di quelli esistenti
- demolizione e ricostruzione di solai a quote diverse da quelle preesistenti, con o senza aumento della superficie utile
- realizzazione di soppalchi con aumento di superficie utile
Il cambio di destinazione d'uso è definito nello stesso Testo Unico dell'Edilizia come ogni rilevante modifica dell'utilizzo di un immobile rispetto a quella originaria. Le categorie principali di uso sono:
a - residenziale
a/bis - turistico-ricettiva
b - produttiva e direzionale
c - commerciale
d - rurale
La superficie utile è definita nel D.P.C. 20/10/2016 , all. A, come la superficie di pavimento di un edificio misurata al netto degli spazi di servizio e di murature, pilastri, tramezzi, sguinci e vani di porte e finestre.
Demolizione e ricostruzione
Il Testo Unico dell'Edilizia ricomprende espressamente nella ristrutturazione edilizia la demolizione e ricostruzione di edifici legittimamente esistenti.
Un edificio è legittimo dal punto di vista urbanistico ed edilizio se è stato costruito e/o ristrutturato conformemente ad un progetto approvato dalle competenti autorità. Quindi, lo stato attuale deve corrispondere all'ultimo titolo abilitativo rilasciato. Semplificando al massimo, in base al periodo di costruzione, un immobile che non abbia mai subito modifiche è legittimo:
1 - costruzione prima del 1942 in città prive di regolamento edilizio: sempre se si può dimostrare la sua esistenza con la planimetria catastale d’impianto (1939-1941) o con documentazione databile
2 - costruzione prima del 1942 in città dotate di regolamento edilizio: se in possesso di documento autorizzativo
3 - costruzione dal 17/08/1942 al 01/09/1967 in centri urbani privi di strumento urbanistico o fuori dei centri urbani: sempre se si può dimostrare la sua esistenza con documentazione databile
4 - costruzione dal 17/08/1942 al 01/09/1967 in centri urbani dotati di strumento urbanistico: se conforme a licenza edilizia rilasciata dal Comune
5 - costruzione dal 01/09/1967 al 28/01/1977: se conforme a licenza edilizia rilasciata dal Comune
6 - costruzione dal 28/01/1977 al 30/06/2003: se conforme a concessione edilizia rilasciata dal Comune
7 - costruzione dopo il 30/06/2003: se conforme a permesso di costruire rilasciato dal Comune
Sono considerati ugualmente legittimi gli edifici che abbiano beneficiato di uno dei tre condoni edilizi:
1 - L. 47/1985: per edifici abusivi o difformi ultimati entro il 01/10/1983
2 - L. 724/1994: per opere abusive ultimate entro il 31/12/1993 entro determinati limiti dimensionali
3 - L. 326/2003: per opere abusive ultimate entro il 31/03/2003 entro determinati limiti dimensionali
Il Testo Unico pone come unico limite alla demolizione e ricostruzione soltanto quello del rispetto della volumetria esistente. Si possono. quindi, modificare la sagoma e pure l'area di sedime dell'immobile, ammettendone un lieve spostamento. La sagoma è il perimetro orizzontale e verticale che delimita l'edificio. L'area di sedime è la sua impronta a terra, considerando il perimetro esterno. Sono esplicitamente consentite le modifiche volumetriche necessarie per migliorare le prestazioni in termini di sicurezza sismica. Inoltre, risulta legittima la realizzazione di una volumetria inferiore a quella esistente.
Ripristino
E' contemplato il caso ulteriore del ripristino tramite ricostruzione di edifici preesistenti crollati o demoliti, di cui si possa accertare l'esistenza. L' edificio originario doveva esistere anch'esso legittimamente e se ne deve determinare l'esatta consistenza, cioè tutte le caratteristiche essenziali quali volumetria, altezza, struttura complessiva, sulla base di dati certi, completi ed obiettivi (documentazione cartografica, cartografie,...). L'unica limitazione è sempre il rispetto della volumetria originaria, ma sagoma e sedime sono modificabili.
Immobili vincolati
Il Testo Unico dell' Edilizia fa un'unica eccezione per gli interventi di demolizione e ricostruzione o ripristino, cioè gli immobili vincolati.
Il D. Lgs. 42/2004, Codice dei Beni Culturali e del Paesaggio, definisce due tipi di vincoli:
- su beni e immobili di interesse artistico, storico, archeologico o etnoantropologico
- su beni paesaggistici (immobili ed aree di notevole interesse pubblico, aree tutelate per legge ed immobili ed aree individuati nei piani paesaggistici)
Per questa categoria di edifici non c'è libertà di variazione di sagoma ed area di sedime, si deve riaffermare la configurazione originaria. Non è nemmeno ammessa la diminuzione volumetrica.
Ristrutturazione edilizia in Umbria
Nella L. R. 1/2015 in materia di urbanistica ed edilizia la nostra Regione definisce ristrutturazione edilizia gli interventi finalizzati a trasformare gli organismi edilizi attraverso un insieme sistematico di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente. Sono compresi il ripristino o la sostituzione degli elementi costitutivi, l’eliminazione, la modifica e l’inserimento di nuovi elementi ed impianti, la modifica o realizzazione di aperture anche esterne, l’aumento delle superfici utili interne, la demolizione e ricostruzione anche con modifiche della superficie utile coperta, di sagoma ed area di sedime preesistenti, l’inserimento di strutture in aggetto e balconi, senza incremento del volume complessivo dell’edificio originario, ad eccezione delle innovazioni necessarie per l’adeguamento alla normativa antisismica, per la prevenzione sismica e per l’installazione di impianti tecnologici.
Si è partiti come sempre dalla definizione fornita dal Testo Unico nazionale, sulla quale sono state inserite delle precisazioni. Infatti, si includono specificamente le modifiche ai prospetti tramite la creazione di nuove aperture o l'inserimento di strutture in aggetto come balconi, pergole, tettoie,...Inoltre, si parla espressamente di aumento delle superfici utili interne, che può avvenire, ad esempio, con l'inserimento di nuovi solai o con la creazione di soppalchi.
Si sottolinea la condizione fondamentale della conservazione del volume originario e la possibilità di variare sagoma, area di sedime e superficie utile coperta, ovvero la superficie complessiva data dalla somma di tutti i piani di un edificio, considerando il perimetro esterno. Nel calcolo si effettuano riduzioni o eccezioni per vari elementi (piani interrati, verande, porticati, scale, ascensori, locali tecnici..).
La L.R. 1/2015 consente ampliamenti entro determinati limiti per edifici interi ultimati entro il 22/09/2011, già accatastati e ricadenti in zone B, C, D e F, purché si ottenga un miglioramento della qualità architettonica ed ambientale. Sugli immobili residenziali si possono realizzare sia ampliamenti, sia demolizione e ricostruzione con ampliamento a determinate condizioni; su quelli non residenziali, invece, si possono effettuare solo ampliamenti. Sono previsti, infine, condizioni da rispettare, superfici ulteriori per alcune eventualità e limitazioni a tali benefici. Nelle zone agricole (zone E di piano regolatore) vengono applicate quantità superiori per gli edifici residenziali esistenti al 13/11/1997, mentre quelli successivi sono trattati allo stesso modo di quelli appartenenti alle altre zone.
Nel mantenimento della volumetria preesistente si specificano tre eccezioni, di cui due sono relative agli interventi in chiave antisismica. Non si parla solo di opere necessarie per rispettare le prescrizioni normative in materia ma anche in modo più generico di opere che migliorino le prestazioni dell'edificio rispetto al rischio sismico. Nella nostra Regione la riduzione di una determinata entità del rischio sismico di un intero edificio tramite la sua ristrutturazione edilizia consente deroghe in materia di superficie utile coperta, altezza e distanze. La terza eccezione è rappresentata dall'installazione di impianti tecnologici.
Ricordiamo che gli impianti tecnologici sono gli apparati il cui funzionamento caratterizza un edificio moderno, rendendolo confortevole per gli attuali standard di vita.
L'elenco degli impianti tecnologici di un edificio, indipendentemente dalla destinazione d'uso, è fornito nel D.M. Sviluppo Economico 37/2008 e consta di 7 elementi:
1 - impianti di produzione, trasformazione, trasporto, distribuzione, utilizzazione dell'energia elettrica, protezione contro le scariche atmosferiche ed automazione di porte, cancelli e barriere
2 - impianti radiotelevisivi, antenne ed impianti elettronici
3 - impianti di riscaldamento, climatizzazione, condizionamento e refrigerazione di qualsiasi tipo, comprese opere di evacuazione dei prodotti della combustione e delle condense e di ventilazione ed aerazione dei locali
4 - impianti idrici e sanitari di qualsiasi tipo
5 - impianti di distribuzione ed utilizzazione di gas di qualsiasi tipo, comprese opere di evacuazione dei prodotti della combustione e ventilazione ed aerazione dei locali
6 - impianti di sollevamento di persone o di cose attraverso ascensori, montacarichi, scale mobili e simili
7 - impianti di protezione antincendio
L'area di sedime dell'edificio demolito e ricostruito può essere variata per forma e per superficie, nel rispetto di tre condizioni: mantenimento di un punto di contatto con quella esistente, osservanza degli strumenti urbanistici e regolamenti, miglioramento architettonico, ambientale e paesaggistico.
Agevolazioni fiscali
Nel caso della ristrutturazione edilizia è possibile usufruire di varie agevolazioni fiscali a seconda del tipo di intervento. In base alla destinazione d'uso dell'edificio si distinguono due casi: residenza ed attività produttive.
A-RESIDENZA
- Bonus Ristrutturazioni del 50%
- EcoBonus dal 50% al 85% in base all'intervento
- SismaBonus dal 70% al 85% in base all'intervento
- Bonus Mobili ed Elettrodomestici del 50%
B-ATTIVITA' PRODUTTIVE
- EcoBonus dal 50% al 85% in base all'intervento
- SismaBonus dal 70% al 85% in base all'intervento
Condizioni
Da quanto abbiamo visto analizzando la definizione del Testo Unico dell' Edilizia l'unico limite posto a questo alla ristrutturazione edilizia è il rispetto della volumetria esistente, mentre è consentita la modifica di sagoma, area di sedime, destinazione d'uso e superficie utile.
Osservazioni
Come per la manutenzione ordinaria e straordinaria, non esiste nella normativa nazionale un elenco tassativo delle opere che possano essere definite ristrutturazione edilizia, ma soltanto esempi rintracciabili in alcuni documenti quali D. Lgs. 222/2016, D.M. Infrastrutture e Trasporti del 02/03/2018, Circolare Agenzia delle Entrate 7/E del 04/04/2017, Circolare Agenzia delle Entrate 13/E del 31/05/2019,...
Pertanto, è consigliabile rivolgersi ad un tecnico (architetto, ingegnere, geometra) e/o agli uffici tecnici comunali.
Arch. Michela Antonini - Dott. Ing. Emanuele Santini